制圖：郭 祥

　　黨的十九大報(bào)告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。今年以來，我國住房租賃市場的新業(yè)態(tài)——長租公寓呈現(xiàn)爆發(fā)式發(fā)展。然而，在滿足人們對(duì)住房租賃高品質(zhì)需求的同時(shí)，長租公寓也暴露出一些問題與隱患。

長租公寓究竟該如何去偽存真、健康發(fā)展?住房租賃市場又該從何處發(fā)力以滿足多層次的住房需求?本版推出“長租公寓熱的冷思考”上下篇，力求為長租公寓的發(fā)展把脈尋方。

——編者

今年7月份以來，部分一線城市房租上漲明顯。有觀點(diǎn)認(rèn)為，以自如、蛋殼公寓等為代表的長租公寓運(yùn)營商以高于市場正常水平的價(jià)格爭搶房源，破壞了正常的房屋租賃市場秩序，助推了這一輪房租上漲。與此同時(shí)，杭州長租公寓鼎家的“租金貸”模式被媒體曝出，受到質(zhì)疑。

作為我國住房租賃市場的新業(yè)態(tài)，長租公寓在發(fā)展中積累了哪些問題?這些問題產(chǎn)生的癥結(jié)在哪里?未來到底該何去何從?記者進(jìn)行了調(diào)查。

長租公寓風(fēng)生水起

目前全國已有千余家長租公寓企業(yè)，涉及房屋數(shù)量超200萬間

對(duì)許多打拼在一線城市的年輕人來說，長租公寓一度成為“品質(zhì)租房”的代名詞。

“當(dāng)初選擇跟長租公寓簽約，一來是為了避開黑中介，不用太擔(dān)心安全問題，二來性價(jià)比高，統(tǒng)一裝修、家電齊備、環(huán)境也好，住著很舒心。”一年前，大學(xué)畢業(yè)生小張初到北京，經(jīng)人推薦，與朋友合租了自如友家。

區(qū)別于傳統(tǒng)個(gè)體租賃，長租公寓通常是指由專業(yè)化、規(guī)?；臋C(jī)構(gòu)運(yùn)營的住房租賃服務(wù)。憑借標(biāo)準(zhǔn)化定價(jià)和管理體系，長租公寓受到越來越多像小張那樣的年輕人追捧。數(shù)據(jù)顯示，目前全國已有千余家長租公寓企業(yè)，涉及房屋數(shù)量超200萬間。

從2015年、2016年萌芽，到2017年快速發(fā)展，再到今年爆發(fā)式發(fā)展。“長租公寓在我國的勃興得益于政策鼓勵(lì)和資本介入。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

2015年，國家開始大力支持住房租賃市場，住建部首次提出建立購租并舉的住房制度，推動(dòng)住房租賃規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展。2016年，《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》明確提出發(fā)展住房租賃企業(yè)。2017年，黨的十九大報(bào)告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

正是在這樣的政策背景下，長租公寓一時(shí)春江水暖，機(jī)構(gòu)品牌大量涌現(xiàn)，成為銀行、產(chǎn)業(yè)資本以及開發(fā)商等競相追逐的“風(fēng)口”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去半年，有超過6家長租公寓完成新一輪融資。

“長租公寓的存在，本質(zhì)上由供需力量決定，可以看作是住房租賃市場的一次消費(fèi)升級(jí)。”張大偉分析，人們對(duì)安全、品質(zhì)租房的旺盛需求和相對(duì)穩(wěn)定的租房投入，促進(jìn)了長租公寓市場的繁榮。

根據(jù)58集團(tuán)房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2017年全國“APP端租房需求”較2016年增長57%。根據(jù)預(yù)測，到2020年全國品牌公寓占住房租賃市場的比例將由2015年的0.8%達(dá)到6%，長租公寓成為住房租賃市場運(yùn)營模式的新亮點(diǎn)。

一些做法存在隱患

一些長租公寓平臺(tái)以“拖房租”“租金貸”的形式構(gòu)造資金池，缺乏相關(guān)監(jiān)管

高歌猛進(jìn)的發(fā)展中，問題也隨之而來。

提起今年3月在杭州租房時(shí)“被貸款”，小范顯得憤懣又無奈。“簽合同的時(shí)候，中介只說在平臺(tái)上付錢，我心想應(yīng)該就是一般的支付平臺(tái)。”通過杭州某投資管理公司，租戶小范在蕭山區(qū)租下一間次臥，到了月底付款時(shí)，突然收到一個(gè)名叫“惠人貸”的貸款平臺(tái)發(fā)來的短信，才知道自己交的房租成了要還的貸款。

小范向記者告知了貸款詳情：每個(gè)月底還款，錢直接從自己當(dāng)初綁定的工行儲(chǔ)蓄卡上劃扣，若沒有按時(shí)繳納則視作逾期，手續(xù)費(fèi)為每天收取當(dāng)期應(yīng)還款金額的0.1%。

這場“貍貓換太子”背后潛藏著中介的“套路”：據(jù)小范介紹，首先是“隱瞞”，在前期溝通的過程中，這家投資管理公司始終未提供其他的支付方式，而是把第三方貸款平臺(tái)作為默認(rèn)結(jié)算方式;接著是“模糊”，溝通中以“通過平臺(tái)支付租金”處理，遮蔽其為貸款平臺(tái)的事實(shí);最后是“引誘”，以付款方式無需押一付三，只需押一付一為優(yōu)惠條件吸引租客。

從交易資金的流向來看，由租客向貸款平臺(tái)按月還清租房貸款，貸款平臺(tái)則一次性將租金支付至長租公寓方。但到了長租公寓方向房東支付的環(huán)節(jié)，實(shí)際操作中更多以月、季度等周期結(jié)算。

這樣便產(chǎn)生了資金錯(cuò)配獲利空間。“長租公寓注冊(cè)為資產(chǎn)管理公司，在一定程度上逃避了相關(guān)部門對(duì)其資金池的監(jiān)管。這筆資金無論用于投資增值還是拓展房源，都使房子在客觀上成了中介機(jī)構(gòu)的資本工具。”張大偉說。

2017年被稱為我國長租公寓資產(chǎn)證券化元年，包括這種“租金貸”在內(nèi)，以預(yù)期租金收入或房租貸款作為底層資產(chǎn)在市場上進(jìn)行融資的實(shí)踐流行起來。但事實(shí)上，在貸款平臺(tái)介入之前，一些中介平臺(tái)便通過“拖房租”的方式騰挪資金。

今年5月，來北京租房的張女士經(jīng)歷了一次房東的突然襲擊。“我按季度給中介交租，但中介卻幾次三番跟房東拖延房租，結(jié)果房東找上門來要提前收房。”去年7月，張女士通過某長租公寓租下了朝陽區(qū)團(tuán)結(jié)湖附近一間主臥，“還好最后在我們的申訴下，中介把錢給了房東，如果中介卷款跑路了，豈不是雞飛蛋打，交了房租還要被房東趕出去。”

“目前針對(duì)長租公寓的資金池并沒有相關(guān)監(jiān)管機(jī)制，更沒有備付金制度，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。”南開大學(xué)金融學(xué)院助理教授賀佳介紹，資產(chǎn)證券化給未來住房租賃市場融資提供了新思路，但“租金貸”打著金融創(chuàng)新的招牌，卻鉆了監(jiān)管的空子，與公開發(fā)行的市場標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品ABS(資產(chǎn)支持證券)相比，后者雖然也產(chǎn)生募資，但募資資金有專門的托管機(jī)構(gòu)，此外監(jiān)管部門也會(huì)對(duì)其進(jìn)行審核。

讓長租公寓健康發(fā)展

應(yīng)加快閑置土地和住房資源進(jìn)入租賃市場，倒逼市場從存量改造走向增量供給

盡管暴露出一些問題，但由于市場需求較大，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營的長租公寓在我國依然擁有良好的發(fā)展前景。根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，2017年中國住房租賃市場的租金規(guī)模約為1.3萬億元，長租公寓部分約648億元，市場占有率僅5%，落后于美國的30%和日本的83%。

長租公寓如何才能健康發(fā)展?

“長租公寓出現(xiàn)問題的癥結(jié)在于資本在民生領(lǐng)域的投入過于粗放。”張大偉認(rèn)為，政策應(yīng)該引導(dǎo)資本進(jìn)入增量市場，但現(xiàn)狀是開發(fā)商將民宅和城中村盤下來，資本大量涌入存量市場，為提高租房回報(bào)率，一些企業(yè)“動(dòng)了歪腦筋”，通過打隔斷、低質(zhì)廉價(jià)裝修材料等手段實(shí)現(xiàn)成本快速回收。

這里的“增量”和“存量”市場，指向的是目前市場上分化出的兩種長租模式：一種是集中式自持租賃，主要通過獲取城市新增的自持租賃用地或整體收購或整租存量物業(yè)來供應(yīng)租賃住房;另一種則是分散式托管租賃，主要通過獲取個(gè)人出租房源，經(jīng)過裝修和包裝之后再面向市場出租。

值得注意的是，從“拖房租”“租金貸”到隨后曝出的“甲醛超標(biāo)”“打隔斷”，被卷入風(fēng)暴中心的基本是基于“存量改造”的分散式托管租賃企業(yè)，由房企自建的集中式自持租賃往往安然無恙。

在張大偉看來，由于土地價(jià)格較高，集中式自持租賃往往獲利周期長且租金相對(duì)較高，目前市場占有率還比較低。但其屬于自建房源，本質(zhì)上增加了租賃住房市場有效供應(yīng)，更應(yīng)該成為長租公寓發(fā)展的主要方向。

事實(shí)上，過去一年，北京、上海、廣州、杭州等超過10個(gè)城市已推出大量低價(jià)租賃用地，開啟了租賃土地加速供應(yīng)的模式。“未來應(yīng)進(jìn)一步加快閑置土地和住房資源進(jìn)入租賃市場，降低拿地成本，提高集中式自持租賃企業(yè)的投資回報(bào)，通過政策引導(dǎo)，倒逼市場從存量改造走向增量供給。”張大偉說。

針對(duì)現(xiàn)階段市場上數(shù)量占優(yōu)的分散式托管租賃，也要加大監(jiān)管力度，避免市場無序發(fā)展。

張大偉坦言，對(duì)于一些托管租賃企業(yè)，產(chǎn)品合格是基礎(chǔ)，然后才是“品質(zhì)”。有關(guān)部門應(yīng)該盡快出臺(tái)租賃租房品質(zhì)規(guī)范，如規(guī)定居住隔間不得改變房屋結(jié)構(gòu)、裝修污染必須符合國家規(guī)定，從建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)空氣質(zhì)量、衛(wèi)生環(huán)境、治安消防等多個(gè)維度規(guī)范長租公寓管理。

“當(dāng)前‘租金貸’尚處于監(jiān)管空白，當(dāng)務(wù)之急是加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場及企業(yè)的管理。”賀佳建議，對(duì)“租金貸”帶來的資金沉淀進(jìn)行托管或者集中存管，減少資金被挪用的可能。此外，由于許多租客在不知風(fēng)險(xiǎn)，甚至是不知情的情況下簽署貸款合同，有關(guān)部門應(yīng)該加大監(jiān)管力度，規(guī)范整頓長租公寓企業(yè)的融資行為。

《 人民日?qǐng)?bào) 》( 2018年10月15日 19 版)

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