多數(shù)租賃機(jī)構(gòu)背后都有資本入駐，為租賃機(jī)構(gòu)的規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┝速Y金支持。

近日，新京報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一套房源在3天內(nèi)被兩家公寓機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相競(jìng)價(jià)，最終從7000元/月抬至13000元/月。機(jī)構(gòu)在收房過程中，有意壓低初始報(bào)價(jià)，然后逐步提升租金，直至觸及市場(chǎng)租金的“天花板”。

壓低報(bào)價(jià) 再加價(jià)直至觸及“天花板”

在租賃企業(yè)被約談之后，新京報(bào)記者再次調(diào)查了長(zhǎng)租公寓收房的情況，以及時(shí)反映租賃企業(yè)整改情況以及真實(shí)的收房過程。

8月22日上午10點(diǎn)57分，自稱是機(jī)構(gòu)A的工作人員主動(dòng)將報(bào)價(jià)提升到8500元。在上述價(jià)格遭到拒絕后，36分鐘后，上述工作人員再次致電表示：“租金可以給到9000元/月，公司按時(shí)給你打錢，幫你裝修，幫你打理。”

5分鐘后，機(jī)構(gòu)B工作人員來電話表示，“我們給出的租金肯定比機(jī)構(gòu)A高，價(jià)格在11500元/月以上。你們附近的同類房源我也看了四五套了，先給11800元/月的價(jià)格。”

12點(diǎn)30分，機(jī)構(gòu)A的收房員再次來電稱，“我跟領(lǐng)導(dǎo)說了，12200元/月行嗎?第一年免租期35天，以后每年免租期都30天，簽訂五年合同行嗎?每年租金不變，都是12500元/月。我們盡量不會(huì)打隔斷出租。”

8月23日上午，機(jī)構(gòu)A收房員再次打電話詢問房源，記者強(qiáng)調(diào)：“低于13000元/月不要再打電話了。”8月24日，機(jī)構(gòu)A收房員再次來電表示，有客戶可以接受13000元/月的租金。

通過上述收房過程可以看出，機(jī)構(gòu)在收房過程中，有意壓低初始報(bào)價(jià)，然后逐步提升租金，直至觸及目前市場(chǎng)租金的“天花板”。

值得關(guān)注的是，8月19日，機(jī)構(gòu)A在約談后曾經(jīng)公開表示：“不存在抬高租金的情況。”事后，新京報(bào)記者向該中介工作人員求證上述調(diào)查的情況，但是遭到對(duì)方回絕。

規(guī)模為王 資本驅(qū)動(dòng)

事實(shí)上，抬高價(jià)格會(huì)增加租賃機(jī)構(gòu)的收房成本從而削減盈利空間，那么，機(jī)構(gòu)為何還不遺余力地抬高房源價(jià)格呢?

在擴(kuò)大規(guī)模的時(shí)候，租賃機(jī)構(gòu)甚至不惜以先期賠錢的方式來搶占房源，房源到手后再進(jìn)行漲價(jià)達(dá)到盈利的目的。

一位將房源租給自如的房東告訴記者：“我的房子位于朝陽區(qū)青年路附近，三室一廳的房子在兩年前租給了自如，當(dāng)時(shí)租金是5800元/月，而后自如對(duì)房子做了裝修，兩年內(nèi)按照合約租金沒有上漲，我們收到的一直是5800元/月。但是，這期間周邊同戶型的房子租金已漲到萬元以上，我們預(yù)備再簽合約時(shí)漲價(jià)。”

不僅如此，記者了解，在收房時(shí)，收房員的績(jī)效是按照收房的數(shù)量來進(jìn)行考核的，這會(huì)倒逼收房員為了拿下房源而去主動(dòng)抬高租金。

值得關(guān)注的是，多數(shù)租賃機(jī)構(gòu)背后都有資本力量的入駐。6月，蛋殼公寓剛剛完成7000萬美元B+輪融資，由老虎環(huán)球基金領(lǐng)投，華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、高榕資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本以及BAI(貝塔斯曼亞洲投資基金)繼續(xù)跟投。自如也在今年年初獲得40億人民幣A輪融資，領(lǐng)投方包括華平投資、紅杉資本中國(guó)基金、騰訊3家機(jī)構(gòu)，成為中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)規(guī)模最大的一筆融資。

長(zhǎng)租公寓資深研究人士全靂表示：“實(shí)業(yè)不景氣，社會(huì)游資和機(jī)構(gòu)資本流入租房市場(chǎng)，資本是趨利的，頻繁融資、搶占房源，推出租金貸等等，這一切行為都助推了一線城市房租上漲。”

一旦一家獨(dú)大的局面形成，房東和租客都是受害方，房東失去定價(jià)權(quán)，租賃機(jī)構(gòu)會(huì)最大力度降低收房成本，同時(shí)進(jìn)一步提高租金價(jià)格，實(shí)現(xiàn)更大的“剪刀差”收益。

　　目前，由于租賃機(jī)構(gòu)剛剛進(jìn)入租房市場(chǎng)不久，我國(guó)租房市場(chǎng)的供給方還是以個(gè)人房東為主，租賃機(jī)構(gòu)提供的房源量總體占比較小。此次，租金上漲成為熱議的話題背后也充分反映了人們對(duì)于資本進(jìn)駐租房市場(chǎng)的擔(dān)憂。

租賃出路

政府監(jiān)管 多重供給

除北京外，南京、深圳、西安等城市發(fā)力徹查住房租賃市場(chǎng)狀況，并根據(jù)自身市場(chǎng)制定相關(guān)整治政策。

在我國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，怎樣才能穩(wěn)定租房市場(chǎng)，遏制租金過快上漲呢?

不久前，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門就“抬高房源價(jià)格”約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。

作為被約談方之一，蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO崔巖在接受記者采訪時(shí)表示：“所有的租賃企業(yè)應(yīng)該接受政府監(jiān)管。租金是關(guān)于國(guó)計(jì)民生的問題，我認(rèn)為政府應(yīng)該調(diào)控。”

作為租賃機(jī)構(gòu)的代表，蛋殼公寓希望政府能進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管，并建議政府或許可以著手建立租賃備案制度。

同時(shí)，崔巖還建議按照租客分層的思路，構(gòu)建租房保障體系。“對(duì)于底層租客，建議政府著手建立租房保障體系，可以按照計(jì)劃而分配，而對(duì)于中高收入的租客，就交給市場(chǎng)來進(jìn)行分配。”

全靂也建議稱：“政府應(yīng)該加大公租房、保障房、廉租房的供應(yīng)力度，盡快引入社會(huì)化機(jī)構(gòu)一起參與，拿出便宜的土地或者閑置的物業(yè)，一起開發(fā);同時(shí)，建立住房租賃準(zhǔn)入機(jī)制，對(duì)于合格的公寓運(yùn)營(yíng)商提供低成本的房源。”

事實(shí)上，在北京房租過快上漲的背景下，北京市已經(jīng)宣布加大保障性住房建設(shè)力度，加快公租房供應(yīng)分配。近期，西城、海淀、豐臺(tái)三個(gè)區(qū)先后發(fā)布配租公告，集中啟動(dòng)近5000套公租房供應(yīng)分配工作。

截至目前，除北京之外，南京、深圳、西安等城市對(duì)租房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，發(fā)力徹查住房租賃市場(chǎng)狀況，并根據(jù)自身市場(chǎng)制定相關(guān)整治政策。

其中，南寧市的重點(diǎn)在于“鼓勵(lì)開發(fā)商出租庫(kù)存商品住房”，同時(shí)，南寧擬建立“住房租金發(fā)布制度”來規(guī)范管理住房租賃市場(chǎng)。深圳市則從完善住房租賃法律法規(guī)、建立租金價(jià)格管理制度、探索實(shí)施穩(wěn)租金商品房制度三大舉措嚴(yán)防“城中村”借改造變相漲價(jià)。

“值得注意的是，政府監(jiān)管有一個(gè)邊界問題。我認(rèn)為設(shè)立租金管制是一個(gè)誤區(qū)，因?yàn)槌Ｕ闲缘淖夥客?，租金價(jià)格還得交給市場(chǎng)來決定，最重要的是先建立一個(gè)完整的租賃信息和租金平臺(tái)，這樣偏離市場(chǎng)的價(jià)格就會(huì)被辨識(shí)出”，全靂表示：“租金問題本質(zhì)是供求，租金穩(wěn)定的關(guān)鍵在于糾正當(dāng)前和潛在的供求關(guān)系。”

■ 現(xiàn)身說法

蛋殼公寓

政府“兜底”價(jià)格剩下的交給市場(chǎng)

日前，作為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)的代表、最近深陷“輿論漩渦”的蛋殼公寓相關(guān)人員接受了新京報(bào)記者的采訪。其中蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖、蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO崔巖針對(duì)“搶房源”“規(guī)模戰(zhàn)”“租金漲”等話題發(fā)表見解，并對(duì)租賃行業(yè)的健康發(fā)展提出了建議。

新京報(bào)：蛋殼公寓的收房邏輯是怎樣的?

蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖：商業(yè)的本質(zhì)是用最少的成本去收最好的房源。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有充分的競(jìng)爭(zhēng)，在這個(gè)過程中，蛋殼是依靠互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)出價(jià)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，評(píng)估四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，包括區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、出租風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、收益風(fēng)險(xiǎn)，特別是近期作出承諾后，一旦房東的預(yù)期或者友商的出價(jià)高于我們系統(tǒng)的出價(jià)，我們堅(jiān)決是不會(huì)收進(jìn)來的。未來，希望政府能對(duì)租房出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)格，我們的系統(tǒng)將價(jià)格鎖死在一個(gè)指導(dǎo)價(jià)格的波動(dòng)范圍內(nèi)。

抬價(jià)是行業(yè)性的，但抬價(jià)客觀上確實(shí)推高了租金的價(jià)格，這就需要政府進(jìn)行管控。

新京報(bào)：怎么看待政府的監(jiān)管措施?對(duì)于租賃市場(chǎng)的發(fā)展，有什么建議?

蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO崔巖：所有的租賃企業(yè)應(yīng)該接受政府監(jiān)管。當(dāng)然，政府不能參與定價(jià)，這是違反市場(chǎng)規(guī)律的，但是，租金是關(guān)于國(guó)計(jì)民生的問題，我認(rèn)為政府應(yīng)該調(diào)控。

首先，建立租賃備案制度。由政府牽頭建立房源和租金的大數(shù)據(jù)平臺(tái)，房源和租金信息是透明的，比如，哪家企業(yè)高于指導(dǎo)價(jià)格30%就予以處罰。

其次，建立租房保障體系。在調(diào)控方式上，我的建議是進(jìn)行用戶分層，對(duì)于低收入的租客，建議政府著手建立租房保障體系，可以按照計(jì)劃而分配，而對(duì)于中高收入的租客，就交給市場(chǎng)來進(jìn)行分配。

新京報(bào)：蛋殼公寓目前的盈利模式如何?

蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖：公寓類企業(yè)利潤(rùn)是較低的，除去收房成本和裝修成本，企業(yè)是薄利的。對(duì)公寓類企業(yè)而言，空置率是非常重要的，比如，毛利率有15%，而有5%空置率的話，毛利率就降低至10%。

公寓類企業(yè)的盈利模式是通過規(guī)模、效率以及未來增值來實(shí)現(xiàn)，而不是靠抬高租金。

新京報(bào)：你怎么看待杭州鼎家長(zhǎng)租公寓“爆倉(cāng)”事件?

蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO崔巖：“爆倉(cāng)”這個(gè)詞是不準(zhǔn)確的，這個(gè)詞來自于P2P領(lǐng)域，爆倉(cāng)是吸收社會(huì)資金然后跑步，但是，杭州鼎家長(zhǎng)租公寓破產(chǎn)的根本原因在于運(yùn)營(yíng)不善，和用不用金融手段無關(guān)。

公寓和金融機(jī)構(gòu)合作，金融機(jī)構(gòu)會(huì)提前做盡職調(diào)查，根據(jù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況具體進(jìn)行額度授信。在貸款方式上，比如有租客自愿選擇月付的方式，這時(shí)，租客與租賃企業(yè)簽訂租房合同，同時(shí)，企業(yè)將租賃合同給到銀行，銀行與租客進(jìn)行溝通，對(duì)其資質(zhì)進(jìn)行鑒定，征信通過后，租客與銀行簽訂合同;最后，金融機(jī)構(gòu)將一年的租金先支付給企業(yè)，但是，此資金也不能挪作他用，用途限于主營(yíng)業(yè)務(wù)，比如拿房子、裝修等。在此過程中，“金融騙局”“套路貸”其實(shí)是很難進(jìn)行的。(記者 徐倩 張建)

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