封面圖 |《POI》劇照

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問(wèn)：

(相關(guān)資料圖)

最近這一年多，地產(chǎn)企業(yè)高管出事的可真不少。6月份有媒體報(bào)道，光明房地產(chǎn)集團(tuán)原董事長(zhǎng)沈宏澤因涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，已于5月份接受調(diào)查。5月底，有市場(chǎng)消息稱融創(chuàng)中國(guó)原執(zhí)行董事、華北區(qū)首遲迅在天津失聯(lián)。消息稱，他失聯(lián)是因?yàn)樯婕柏澑呐e報(bào)。

再早些時(shí)候，新城控股聯(lián)席總裁曲德君、華夏幸福聯(lián)席總裁孟驚、建發(fā)房地產(chǎn)董事長(zhǎng)莊躍凱、恒大集團(tuán)原執(zhí)行總裁柯鵬等地產(chǎn)高管均傳出「失聯(lián)」消息，原因皆是「被調(diào)查」。

而據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》的不完全統(tǒng)計(jì)，自2022年到2023年6月，至少有12名房企高管公開(kāi)被帶走配合調(diào)查，被傳失聯(lián)的也不在少數(shù)。

曾經(jīng)吃到豐厚行業(yè)紅利的地產(chǎn)高管，為啥變成了高危職業(yè)？

馮叔：

最近，地產(chǎn)行業(yè)的一些高管被帶走、協(xié)助調(diào)查等新聞曝出來(lái)，于是有一些人就開(kāi)始質(zhì)疑，這些高管們是不是前面抓住的紅利太多、太肥了，現(xiàn)在又變成了高危職業(yè)，怎么回事？

其實(shí)任何行業(yè)都一樣。在高速成長(zhǎng)的時(shí)候，高管的薪資、獎(jiǎng)勵(lì)，甚至是個(gè)人掙錢(qián)的機(jī)會(huì)都會(huì)增加。能源行業(yè)、消費(fèi)品行業(yè)，等等，也會(huì)有類(lèi)似的情況。當(dāng)行業(yè)出現(xiàn)波動(dòng)、轉(zhuǎn)型、萎縮，甚至崩潰時(shí)，之前繁榮時(shí)期的激勵(lì)決策、角色利益分配，似乎都出了問(wèn)題，都要吐回來(lái)，這是一件常見(jiàn)的事情。

我覺(jué)得，目前地產(chǎn)高管出狀況，可能有兩個(gè)原因。

第一是公司的原因。在激進(jìn)擴(kuò)張及持續(xù)加杠桿的階段，這些高管為了實(shí)現(xiàn)公司的目標(biāo)，承擔(dān)了一部分的個(gè)人責(zé)任，比如，高杠桿貸款拿地，甚至在拿地、融資過(guò)程中有不規(guī)范的動(dòng)作。那么，高管并不是個(gè)人要圖利，而是替公司去完成目標(biāo)，在這些問(wèn)題暴露以后，該追責(zé)的還要追責(zé)，尤其是在第一線的高管，當(dāng)然有可能被追責(zé)。

第二跟高管個(gè)人有關(guān)。高管人員在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，發(fā)生了商業(yè)賄賂、關(guān)聯(lián)交易、操縱市場(chǎng)等不合規(guī)，甚至是違法亂紀(jì)的事情，公司通過(guò)內(nèi)部反腐主動(dòng)舉報(bào)，然后把高管交給公安機(jī)關(guān)，這是個(gè)人問(wèn)題。

所以我覺(jué)得，和其他行業(yè)一樣，地產(chǎn)行業(yè)高管容易犯錯(cuò)誤無(wú)非兩個(gè)原因：一是履職期間替公司完成某種目標(biāo)，但出現(xiàn)了某種誤判、誤差，甚至犯了錯(cuò)誤被調(diào)查；二是與公司目標(biāo)沒(méi)有關(guān)系，個(gè)人利用公司的快速發(fā)展和市場(chǎng)地位，個(gè)人在中間圖利，違規(guī)違紀(jì)、犯法犯罪，最后被公司舉報(bào)，然后把他處理。

這兩種情況都有發(fā)生。其實(shí)在中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的早期發(fā)展中，也有一些這樣的故事。（出問(wèn)題的高管被抓）這是市場(chǎng)凈化和市場(chǎng)進(jìn)化的必要?jiǎng)幼骱瓦^(guò)程，從某種角度來(lái)看，這并不是個(gè)壞事。

2

問(wèn)：

近期，在核心城市「搶地潮」中，地方國(guó)資或混合制房企正在攻城略地。比如，廣州國(guó)企越秀地產(chǎn)豪擲59億元在北京土拍市場(chǎng)拿地；南昌市政公用集團(tuán)也在杭州和上海拿地，并囤了好幾個(gè)項(xiàng)目；2020年才組建成立武漢國(guó)資房企武漢城建也拿下了今年廣州最熱門(mén)的一塊地。

地方國(guó)資房企頻頻向核心城市的土地市場(chǎng)進(jìn)軍，原因是什么？馮叔，您怎么看？

馮叔：

地方國(guó)資、混合所有制的企業(yè)向一線城市、準(zhǔn)一線城市的核心地段發(fā)起沖擊，這件事其實(shí)不是從今天開(kāi)始的，去年下半年到今年年初就已經(jīng)開(kāi)始了。為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？

這其實(shí)是市場(chǎng)走向的一種共識(shí)。從去年年底到今年，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始恢復(fù)以后，地產(chǎn)行業(yè)的投資有了共識(shí)——房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代結(jié)束，住宅進(jìn)入到一個(gè)減速、減價(jià)、減量的過(guò)程。

在這個(gè)過(guò)程中，越往下走，也就是三四線城市，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)越大；往上走，也就是二線往一線走、一線往核心地段走，市場(chǎng)有一定的安全度。

市場(chǎng)變了，經(jīng)過(guò)拿地測(cè)算后，一線城市和準(zhǔn)一線城市的房?jī)r(jià)相對(duì)比較穩(wěn)，地價(jià)比疫情前要低，所以在這些地方拿地，利潤(rùn)空間相對(duì)比較大，安全系數(shù)也比較高，這就形成了共識(shí)。這導(dǎo)致現(xiàn)在凡是想拿地的企業(yè)，已經(jīng)把眼光從三四線城市挪開(kāi)，集中到一二線城市，甚至是最核心的地段，這是個(gè)利益驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。

主編｜王滔 編審｜陳潤(rùn)江 顧問(wèn)｜王淑琪

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