“冰封”市場中仍然有“日光” 一房難求現(xiàn)象仍然會出現(xiàn)在明年

2018樓市 什么房子最難買

2017年即將過去，用“冰封”來形容即將過去的一年似乎并不為過：截至12月24日，在還有7天的情況下，北京樓市成交量低迷已成為定局：合計住宅簽約量只有26253套，預(yù)計全年只有2.65萬套，這也是北京樓市網(wǎng)簽以來的歷史最低值，同比下調(diào)45%。

從成交金額看，1750億的住宅市場簽約額也是最近3年的最低值。庫存數(shù)據(jù)只有5萬套，也刷新了歷史最低紀(jì)錄。而在二手房市場上，將近90%的成交房源價格下跌。

然而，就在這樣的淡市中，有買房人提出不同意見：“難道我遇到的樓市是‘假樓市’?為什么2017年我想買的幾個樓盤根本買不到?”剛需人群買不到政策房中的限價保障房，改善人群買不到市場上的限價商品房。

確實如此，正如股票市場，熊市也會有牛股。2017年，樓市出現(xiàn)了諸如中國璽、中駿天宸、泰禾麗春湖院子、華潤城、華僑城和園等一房難求的“神盤”。而他們熱銷的最重要的原因，無一例外是銷售價格由于政策限價而遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于他們周邊樓盤價格。至于屬于保障房范疇的限價房，則即將成為歷史，自住商品房將成為它的替代者。

專家預(yù)測，2018年，樓市仍將延續(xù)2017年的態(tài)勢，限購限貸政策仍然不會松動，市場依舊“冰封”，一房難求仍然會一房難求。

淡季里的熱銷房

今年北京樓市的銷售冠軍之爭，雖然還有三天到年底，但冠軍歸屬已經(jīng)毫無懸念，招商地產(chǎn)中國璽將有望打破50億元銷售大關(guān)，成為繼2013年和2016年之后第三個單盤一年超過50億元的北京銷冠軍。

而排名第二的如果不出意外，將是昌平別墅項目泰禾麗春湖院子。而它也將成為另一個銷冠：別墅市場。

這兩個樓盤都跨越了930和317兩大調(diào)控節(jié)點，并非房地產(chǎn)順風(fēng)順?biāo)氖袌鲋芷?，贏得了銷售奇跡，除了戰(zhàn)略與銷售策略之外，價格是至關(guān)重要的因素。

中國璽為少見的二環(huán)邊內(nèi)城項目，2015年拿地的樓面價為5萬元/平方米左右，周邊二手房價格已經(jīng)達(dá)到10萬+，但是受到預(yù)售價格管控影響，開發(fā)商不得不大幅調(diào)低預(yù)期，以7.95萬元/平方米的均價取得預(yù)售許可，在“8萬元”紅線之下擦網(wǎng)通過。從價格橫向?qū)Ρ葋砜?，周邊的二手房都處?萬元/平方米左右，但無論是使用年限和產(chǎn)品品質(zhì)都無法與中國璽相提并論。

這種樓盤就是目前被稱為“市場限價房”的代表樓盤：一、樓面價高，市場價格期待高。二、當(dāng)時政策限制，不能超過8萬/平方米紅線。三、周邊競爭樓盤少，價值稀缺。

這樣的樓盤自然受到追捧。已經(jīng)經(jīng)過十幾年市場教化的買房人自然知道其中的價值所在，因此，中國璽兩次低調(diào)的開盤，直接提前鎖定2017年樓市銷冠軍。

據(jù)中國璽營銷負(fù)責(zé)人介紹，被限制的價格，未來會在二手房上補(bǔ)漲。我們的客戶都是高端改善人群，無論從自住還是從長期持有來看，它的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于它體現(xiàn)出的價格。

而另一個別墅領(lǐng)域的銷冠麗春湖院子，價格一樣“親民”，將近3萬元的樓面地價，5萬多元的單價。一改別墅端著架子賣的傳統(tǒng)風(fēng)格，直接將別墅產(chǎn)品進(jìn)行了高周轉(zhuǎn)運營。

據(jù)泰禾集團(tuán)營銷部門負(fù)責(zé)人介紹，價格合理與客戶定位的反邏輯是成就麗春湖院子的兩大主因。

說到客戶定位，相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，別墅的價格從單價來說再“親民”，總價還是擺在那里的，它的客戶一定是要有實力的，因此，“我們選擇的客戶就是那些認(rèn)為2500萬不貴的人群”。經(jīng)過充分調(diào)研和客源判斷，他們認(rèn)為海淀客戶具有更強(qiáng)的購買動機(jī)和資金實力，其中最關(guān)鍵的機(jī)會在于，海淀已多年沒有低密度產(chǎn)品的新增供應(yīng)，存在大量而有效的潛在需求。最終，麗春湖院子超六成客戶來自于海淀，后期朝陽客戶又占據(jù)剩余大半?；ヂ?lián)網(wǎng)新貴、科技精英、企業(yè)高管等高知高智客群成為麗春湖院子的核心業(yè)主構(gòu)成。

2017年截至12月24日的北京銷冠排行榜：從項目看，超過10億網(wǎng)簽金額的住宅合計有55個，其中有15個項目超過20億，超過30億的有6個，銷售額最高的項目是中國璽，簽約48.82億。有望在2013年和2016年后，北京再次出現(xiàn)銷冠超過50億的簽約。排名第二的是泰禾麗春湖院子，也是別墅項目的銷冠，簽約46.5億。排名第三的是亦莊金茂府，簽約40.06億。第四是景粼原著，簽約39.38億。第五第六分別是泰禾昌平拾景園與首開華潤城。

逆勢將成為檢驗大企業(yè)的試金石

在兩年前的上海，孫宏斌在談到擴(kuò)張時顯得非常謹(jǐn)慎。當(dāng)記者問起是否也要向千億房企發(fā)起沖擊時，他貌似低調(diào)地表示：飯要一口一口吃，扎扎扎實實做事，不去想千億的事。言猶在耳，兩年后的今天，孫宏斌的融創(chuàng)集團(tuán)，已經(jīng)一躍成為“碧恒萬融”中的一員，千億目標(biāo)早已拋在身后。事實證明，市場越是低迷，越容易使一些企業(yè)做大。

在2017年，北京商品房市場中，2760億的總銷售額，是由472家房企創(chuàng)造的，龍頭房企的市場占有率越來越高，盡管市場進(jìn)入了冷靜期，但市場集中度卻不斷提升。排名前20的項目成交額已占到商品住宅總成交額1/3，而同樣的數(shù)字在2016年和2015年僅是1/4。其中，開發(fā)商集中度提升得更加明顯，北京萬科以在售30個項目，簽約銷售額307.5億排名市場第一，市場占有率超過10%，整個市場前10名開發(fā)商合計市場占有率達(dá)到49%，而在2016年，排名前10的開發(fā)商合計市場占有率僅為35%，預(yù)計未來在調(diào)控不斷升級的情況下，市場集中度仍將繼續(xù)提高，優(yōu)勢開發(fā)商、優(yōu)勢項目將成為市場主力。

有31家企業(yè)發(fā)布了11月銷售業(yè)績，雖然調(diào)控持續(xù)出臺，但房企銷售依然處于歷史的最高峰。從目前數(shù)據(jù)看，公布銷售業(yè)績的企業(yè)2017年刷新銷售額歷史最高紀(jì)錄已成定局。11個月標(biāo)桿房企已經(jīng)全面完成年度任務(wù)，基本全部超過了2016年全年。

從這31家企業(yè)看，包括萬科等多家企業(yè)已經(jīng)突破4000億大關(guān)，超過千億的十幾家。

標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績、利潤上漲速度均超過行業(yè)平均水平，龍頭房企的市場占有率上漲。2016年，具有品牌優(yōu)勢、布局優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、開發(fā)能力優(yōu)勢的標(biāo)桿企業(yè)通過兼并收購、買地產(chǎn)股來增加土地儲備，并布局多元化投資。從部分熱點城市看，雖然調(diào)控發(fā)力，市場明顯萎縮，但部分龍頭房企的市場占有率明顯上漲。

2018年樓市三大買不到

大多數(shù)房地產(chǎn)研究人士都認(rèn)為，2018年，樓市的整體格局將會延續(xù)2017年的態(tài)勢，限購限貸政策仍然會堅決執(zhí)行，二手房價格不會有太大浮動，新房市場仍然會存在兩極分化：要么賣不動，要么買不到。

新房賣不動的原因有兩種：

首先，以舊換新路徑卡殼。

張先生看上了一個學(xué)區(qū)房，總價在1600萬左右。他手里有600萬首付，剩余的1000萬要通過賣舊房才能湊足。而從去年7月份開始，張先生就在幾個大型二手房中介門店將舊房掛出，由于是亞運村的房子，而且還有學(xué)區(qū)資格，放在去年房子單價11萬/平方米。而從掛出的那一天起，直至12月，降至9萬元/平方米也無人問津。而新房開發(fā)商給他三個月的期限也即將到期，因此他不得不放棄。這就是目前買賣房連環(huán)套出現(xiàn)卡殼的原因所在。

其次，新房價格普遍高于周邊二手房，競爭太過激烈。

位于石景山一個國企的商品房樓盤，價格也不貴，在地產(chǎn)營銷人眼中，這樣的樓盤一定是日光盤，但最近卻傳出了降價的消息。原因就在于，它所在的區(qū)域競爭樓盤太多，同時又遇到從去年開始的各項調(diào)控政策，大家都不好賣。別人都是現(xiàn)房，它是期房，大家根據(jù)他的價格來調(diào)整自己的價格。

那么，什么樣的新盤是買不到的？

第一種，是被限價的商品房。

由于目前的招拍掛基本都是競地價限房價競自持，因此，核心位置的新房很多都會受到限價影響。

北京青年報記者通過有關(guān)渠道獲悉，剛剛被泰禾收購的華僑城項目新著東方(泰禾收購后更名為金府大院)審批的高價格沒有被有關(guān)部門通過，目前預(yù)計售價在8萬元/平方米。而沒有撤出前的華僑城，原先預(yù)計價格在10萬元/平方米。

業(yè)內(nèi)有人士稱：該項目很可能成為明年的“中國璽”。

而撤出該項目的華僑城也沒閑著，在該項目不遠(yuǎn)的五環(huán)位置，出爐“華僑城和園”項目，同樣是上報給有關(guān)部門的報價被駁回，最終停留在7萬元/平方米左右的單價。而周邊的二手房價格都要高出7.5萬元/平方米，而周邊新房都保持在8.5萬元/平方米左右。結(jié)果，該項目一期房源剛推出就被“日光”……

這類樓盤就是文中指出的限價商品房，2018年仍然會有不少這樣的項目推出。

資料圖：置業(yè)顧問向民眾推薦商品房戶型。 中新社記者 韋亮 攝

第二種，新的學(xué)區(qū)房。

2017年，北京二環(huán)內(nèi)一共也只有幾個新樓盤推出。中國璽、昆侖域、中駿天宸、使館壹號院，最終突破8萬元紅線的是頂著學(xué)區(qū)房光環(huán)的樓盤——中駿天宸。

眾所周知，北京的教育資源最好的主要集中在海淀和西城。而中駿天宸則屬于西城最好的學(xué)區(qū)之一——德勝學(xué)區(qū)，這個片區(qū)的上世紀(jì)80年代二手房都已經(jīng)達(dá)到了14萬/平方米左右，用一位家長的話說：寧要德勝一張床，不要別墅一套房。

而北京這樣的項目資源已經(jīng)鳳毛麟角，尤其是帶學(xué)區(qū)的西城和海淀房，剛剛拍下的海淀天恒地產(chǎn)項目，雖然不是嚴(yán)格意義上的學(xué)區(qū)房，但由于在海淀這個大背景下，仍然受到了重視子女教育的買房人的提前關(guān)注。

第三種，地鐵沿線小戶型。

不久前，一個昌平樓盤開發(fā)商對業(yè)內(nèi)人士說，明年你們趕緊買我的房子吧，就九個字：地鐵上、小戶型、學(xué)區(qū)房。話音剛落，在座的幾個業(yè)內(nèi)人士連有沒有買房資格的問題都沒有想，就馬上預(yù)訂了。

在北京，即使到了“起碼要150平方米的三居”時代，但地鐵旁小戶型仍然保持著旺盛的生命力。除了自住需求外，很多有投資需求的人還是看好這類房源。除了住宅之外的小戶型，目前，已經(jīng)過關(guān)的商住房(可以分割產(chǎn)權(quán)，可以拿公司名義購買)，只要是在地鐵沿線的，也開始有買房人關(guān)注。畢竟，跟北京動輒上千萬的商品房相比，花三四百萬就能安家，已經(jīng)非常滿足了。