閑置宅基地入市政策完善了“人地掛鉤”的機(jī)制，是實(shí)現(xiàn)階段性城鎮(zhèn)化目標(biāo)的關(guān)鍵舉措，是縮短城鄉(xiāng)差距的有益探索。

近日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見》提出，允許村集體在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營性建設(shè)用地入市。

不過，國家發(fā)改委在解讀《意見》時(shí)仍然強(qiáng)調(diào)，“城里人到農(nóng)村買宅基地的口子不能開，按規(guī)劃嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制的原則不能突破，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館”三大原則。

過去，由于轉(zhuǎn)讓條件限制，從嚴(yán)禁流動(dòng)到集體經(jīng)濟(jì)組織之內(nèi)的自愿有償退出轉(zhuǎn)讓，農(nóng)村宅基地的流動(dòng)其實(shí)仍然停留在村集體內(nèi)部，是自家的“自給自足”，其流動(dòng)是低效的，不開放的“假流動(dòng)”。而此次閑置宅基地的入市，打破了集體土地使用權(quán)的主體和地域界限，對(duì)于城鄉(xiāng)一體化土地市場的建立具有歷史意義。

城鄉(xiāng)一體化土地市場的建立，是實(shí)現(xiàn)我國城鎮(zhèn)化階段性目標(biāo)的必要和關(guān)鍵舉措，國家方面也是循序漸進(jìn)多有鋪墊，從集體用地在集體經(jīng)濟(jì)組織之間的流動(dòng)、到集體經(jīng)濟(jì)土地上的租賃住房，再到人才政策的基本“人地掛鉤”機(jī)制，如今加持農(nóng)村閑置宅基地的入市，事實(shí)上才形成了真正意義上的“兩條腿”走路的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移機(jī)制。

從政策配套來講，過去兩年的人才落戶政策只是為“人地掛鉤”提供了可能性，而如今的閑置宅基地的入市使“人地掛鉤”成了可能。“人才落戶”有利于閑置宅基地的集中歸置，但機(jī)制壁壘下的人才落戶背后是資源的雙重占用，而宅基地入市則實(shí)現(xiàn)了資源的釋放，破除了城鄉(xiāng)土地要素自由流動(dòng)的機(jī)制壁壘，有利于建立更加科學(xué)合理的人地掛鉤機(jī)制。

不得不提的是，“人才落戶+閑置宅基地入市”，對(duì)于農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”具有重要的探索意義，其有助于增加土地供應(yīng)，改善土地供給結(jié)構(gòu)，在促進(jìn)城市外擴(kuò)開發(fā)的同時(shí)，促進(jìn)農(nóng)村土地、資金、產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。

但是，這樣的“三權(quán)分置”帶來的靈活性，也提升了城里人下鄉(xiāng)購買宅基地的熱情。對(duì)此，國家方面的態(tài)度仍是：閑置宅基地可以入市，但禁止城市人到農(nóng)村購買宅基地。從表面上看，宅基地的雙方交易是互益的，但背后卻存在諸多的矛盾沖突。

首先，宅基地的使用權(quán)是建立在村民資格之上的，在某種程度上講是村民的專屬社會(huì)保障。相比于城市，農(nóng)村人在收入、教育、服務(wù)方面存在著差距，而宅基地帶來居住成本的降低，是縮小城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量差距的重要工具。城市人購買宅基地除了不符合資格要求不受法律保護(hù)外，還加大了城鄉(xiāng)居民生活差距，不利于社會(huì)公平。

其次，城市人到農(nóng)村宅基地很重要的一個(gè)原因是因?yàn)槌鞘蟹績r(jià)高，宅基地能夠很大程度降低住房支付成本，但若是這種現(xiàn)象規(guī)模化出現(xiàn)會(huì)極大地影響城市住房市場，城鄉(xiāng)不統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)建設(shè)用地市場，導(dǎo)致的市場的不均衡，極易引發(fā)住房體系的崩潰。

最后，城市人購買宅基地違背了“增量集約”的原則，與盤活開發(fā)存量背道而馳。城市人購買宅基地一旦開口，很可能形成漩渦，使得建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場努力功虧一簣。擠出農(nóng)村勞動(dòng)力，不利于堅(jiān)守耕地紅線，不利于農(nóng)民利益的保護(hù)，不合法的土地使用權(quán)不利于農(nóng)村資源的規(guī)整開發(fā)，存在著各種法律、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

總體來說，閑置宅基地入市政策完善了“人地掛鉤”的機(jī)制，與人才落戶相互配套，有利于形成科學(xué)合理的“人地掛鉤機(jī)制”，對(duì)于城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場的建立具有突破意義，是實(shí)現(xiàn)階段性城鎮(zhèn)化目標(biāo)的關(guān)鍵舉措，是縮短城鄉(xiāng)差距的有益探索。但是，閑置宅基地入市也需明確邊界、堅(jiān)定立場，防止一哄而上，導(dǎo)致靈活性脫韁，出現(xiàn)物極必反的結(jié)果。

盤和林(應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后) 編輯 汪世軍 校對(duì) 付春愔

關(guān)鍵詞： 宅基地 城鄉(xiāng)差距