【資料圖】

在多個(gè)超預(yù)期因素影響下，2021年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了“大起大落”，與過(guò)去幾個(gè)周期相比，市場(chǎng)震蕩幅度明顯增加，市場(chǎng)下行時(shí)間也更長(zhǎng)。從市場(chǎng)不同發(fā)展階段來(lái)看， 2021年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)2020年下半年的火熱行情，全國(guó)商品房銷售規(guī)模屢創(chuàng)新高，2020年出臺(tái)的企業(yè)端“三道紅線”和銀行端“兩道紅線”對(duì)市場(chǎng)的影響短期并未明顯顯現(xiàn)。下半年政策顯效疊加出險(xiǎn)企業(yè)數(shù)量增加，購(gòu)房者入市節(jié)奏放緩，市場(chǎng)快速降溫。2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)底部震蕩，2023年上半年市場(chǎng)先升后降，一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現(xiàn)等因素帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度提升，二季度，購(gòu)房者置業(yè)情緒快速下滑，房地產(chǎn)政策力度不及預(yù)期，市場(chǎng)未能延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。

2023年下半年房地產(chǎn)政策力度和節(jié)奏取決于宏觀基本面的變化，若下半年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)超預(yù)期轉(zhuǎn)弱情況，則房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”，托底政策或?qū)⒓涌炻涞?。?dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒仍受多個(gè)因素影響，其中居民收入預(yù)期偏弱、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)、購(gòu)房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)心等依然是關(guān)鍵，這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。下半年市場(chǎng)恢復(fù)仍有波折，全年銷售面積在13億平方米左右，新開(kāi)工、投資持續(xù)下行。

此前在2020年末，測(cè)算 “十四五”全國(guó)商品住宅銷售面積約61.4~64.1億平，但隨著市場(chǎng)環(huán)境變化，市場(chǎng)規(guī)模整體或偏下限水平。2021-2023年5月，全國(guó)商品住宅銷售面積合計(jì)約31億平，占中指預(yù)測(cè)總量的比重超50%。市場(chǎng)在經(jīng)歷了“大起大落”后，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年將逐漸回歸常態(tài)，年均商品住宅銷售規(guī)模降至12億平方米以下，改善性住房需求韌性或進(jìn)一步凸顯。

另外，“十四五”期間，全國(guó)計(jì)劃籌建保租房870萬(wàn)套（間），未來(lái)租購(gòu)并舉住房制度持續(xù)完善，大城市租賃市場(chǎng)存在較大機(jī)會(huì)。當(dāng)前商辦市場(chǎng)總量過(guò)剩，一方面企業(yè)需要提升運(yùn)營(yíng)能力，把握未來(lái)公募REITs擴(kuò)圍機(jī)遇；另一方面緊抓租購(gòu)并舉契機(jī)，利用商改租政策盤活存量。從房企競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，央國(guó)企市場(chǎng)份額有望繼續(xù)提升。行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，建議企業(yè)積極營(yíng)銷，保交付、提升產(chǎn)品力，優(yōu)化投資，實(shí)現(xiàn)輕重并舉的新發(fā)展模式。

最后，房地產(chǎn)過(guò)去為經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出重要貢獻(xiàn)，未來(lái)也不應(yīng)拖累經(jīng)濟(jì)，行業(yè)經(jīng)歷調(diào)整后必將實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

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