來源：保觀

作為國內(nèi)規(guī)模最大的長期機(jī)構(gòu)投資者之一，險資在不動產(chǎn)領(lǐng)域的布局正經(jīng)歷一場深刻的邏輯重構(gòu)。

中國保險行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，險資對不動產(chǎn)買入合計近50億元，而2025年全年，險資買入不動產(chǎn)的總金額已接近200億元，高出2024年數(shù)倍。

(相關(guān)資料圖)

與規(guī)模回升同步發(fā)生的，是投資結(jié)構(gòu)的徹底反轉(zhuǎn)：過去依附房地產(chǎn)開發(fā)的非標(biāo)債權(quán)占比大幅下降，而保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等運(yùn)營類不動產(chǎn)的新增投資占比逐步上升。

險資不動產(chǎn)投資的轉(zhuǎn)型，不僅重塑了險資的資產(chǎn)配置邏輯，更深刻改變了中國不動產(chǎn)市場的底層生態(tài)，推動行業(yè)從“開發(fā)紅利時代”全面進(jìn)入“運(yùn)營價值時代”。

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舊模式的興衰，從黃金擴(kuò)張到風(fēng)險出清 

險資與不動產(chǎn)的深度綁定，始于2012年投資渠道的全面放開。當(dāng)年《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》出臺，明確險資可投資商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)等品類，為長期閑置的險資打開了全新的配置空間。

彼時，中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于高速增長的黃金周期，不動產(chǎn)資產(chǎn)兼具“高收益、低風(fēng)險、強(qiáng)抵押”的屬性，與險資“久期長、規(guī)模大、追求穩(wěn)定收益”的負(fù)債特征天然匹配。

在此背景下，險資快速形成了以“非標(biāo)債權(quán)為核心、商辦散購為補(bǔ)充、房企股權(quán)為延伸”的投資模式。

一方面，通過信托、資管計劃等方式向房企提供融資，賺取6%-8%的固定利差。

另一方面，在北京、上海等核心城市的核心商圈批量收購寫字樓、商業(yè)綜合體，獲取穩(wěn)定的租金收益；部分頭部險資還通過入股頭部房企，分享行業(yè)增長的紅利。

監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示，2012-2019年，險資不動產(chǎn)債權(quán)計劃投資從362億元增至4671億元，但這套高度依賴房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的模式，在2021年迎來了致命沖擊。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，房企債務(wù)違約集中爆發(fā)，華夏幸福、恒大、融創(chuàng)等頭部房企的風(fēng)險暴露，讓大量持有相關(guān)債權(quán)的險資陷入踩雷困境，僅華夏幸福違約事件就涉及多家險企的債權(quán)規(guī)模超300億元。

與此同時，核心城市商辦物業(yè)空置率持續(xù)攀升，據(jù)澎湃新聞報道，北京、上海核心商圈寫字樓空置率一度突破20%，租金水平連續(xù)下滑，險資持有的商辦物業(yè)收益不及預(yù)期，部分項目甚至出現(xiàn)租金無法覆蓋融資成本的情況。

風(fēng)險的集中暴露，讓險資開啟了大規(guī)模的風(fēng)險出清。2022-2023年，險企不動產(chǎn)投資偏好開始轉(zhuǎn)向。

過去的模式本質(zhì)上是吃房地產(chǎn)行業(yè)的增長紅利，險企只是資金提供方，不參與運(yùn)營，也不關(guān)注項目的長期現(xiàn)金流，行業(yè)下行之后，抵押品貶值、房企信用崩塌，過去的邏輯徹底失效了。

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新范式的建立，品類重構(gòu)與模式升級 

陣痛之后，險資不動產(chǎn)投資并未離場，而是開啟了一場徹底的范式重構(gòu)，核心是從“賺開發(fā)的快錢”轉(zhuǎn)向“賺運(yùn)營的長錢”，從“依附房地產(chǎn)周期的財務(wù)投資”轉(zhuǎn)向“服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的價值投資”。

險企不動產(chǎn)投資的轉(zhuǎn)向呈現(xiàn)三大趨勢：一是權(quán)益方式轉(zhuǎn)變，是從債權(quán)轉(zhuǎn)換到物權(quán)，減少債權(quán)風(fēng)險，轉(zhuǎn)向直接持有運(yùn)營穩(wěn)定的租賃型資產(chǎn)。

二是渠道轉(zhuǎn)變，從商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)換至物流園區(qū)、保租房、數(shù)據(jù)中心等現(xiàn)低收益、低風(fēng)險的新興領(lǐng)域。

三是工具多元化，通過Pre-REITs、公募REITs、ABS（資產(chǎn)證券化）等金融化工具參與，經(jīng)營模式開啟多元化。

一方面，這場重構(gòu)最直觀的體現(xiàn)，是投資品類的徹底切換。

根據(jù)中國經(jīng)營報的報道，2025年險資新增不動產(chǎn)投資中，大多集中在保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、數(shù)據(jù)中心、醫(yī)療養(yǎng)老不動產(chǎn)等。傳統(tǒng)的住宅開發(fā)融資、商業(yè)綜合體投資占比大幅收縮。

首先，保障性租賃住房成為險資布局的第一大賽道。

作為國家重點支持的民生工程，保租房兼具政策支持力度大、現(xiàn)金流穩(wěn)定、出租率有保障的優(yōu)勢，完美匹配險資的長期負(fù)債需求。

據(jù)萬科公告，2025年2月，萬科攜手中信金石、新華保險、大家保險共同出資16億元，設(shè)立“萬新金石（廈門）住房租賃基金”，投資萬科旗下廈門泊寓院兒·海灣社區(qū)項目。

據(jù)項目介紹，該基金所投資的廈門泊寓院兒·海灣社區(qū)地處廈門島內(nèi)，全期保租房共規(guī)劃7724套，是福建最大規(guī)模保障性租賃住房項目。

其次，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與工業(yè)地產(chǎn)則成為險資服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的核心載體。

據(jù)財聯(lián)社信息，2025年，中國平安集團(tuán)從第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)手中收購位于東莞的兩項物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，交易金額高達(dá)數(shù)十億元人民幣。

大家保險通過投資無錫市高新區(qū)中歐低碳產(chǎn)業(yè)園和新港集成電路產(chǎn)業(yè)園項目，助力引入先進(jìn)科技企業(yè)，推動技術(shù)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，截止2024年末累計投放資金4.8億元。

另一方面，與品類重構(gòu)同步發(fā)生的，是投資模式的全面升級。

在公募REITs領(lǐng)域，2025年5月，工銀安盛人壽聯(lián)合5家保險機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)略投資者，共同參與了華泰蘇州恒泰租賃住房REIT的配售，總計獲得3850萬份份額，占總份額比例約為7.7%，獲配金額約1.05億元。

在Pre-REIT領(lǐng)域，2025年12月，瑞眾保險投資的潤盈金石基金，基金規(guī)模約27億元，為購物中心底層資產(chǎn)Pre-REIT產(chǎn)品。基金投向華潤萬象生活位于貴陽、大連、西安三個購物中心項目。

在不動產(chǎn)ABS領(lǐng)域，2025年11月，人保資產(chǎn)發(fā)起設(shè)立的“中鐵諾德持有型不動產(chǎn)ABS”在上海證券交易所掛牌，專項計劃發(fā)行規(guī)模25.60億元，是首單保險資管擔(dān)任管理人發(fā)行的商辦物業(yè)持有型不動產(chǎn)ABS。

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底層邏輯與未來趨勢，長期資金的專業(yè)化時代 

險資不動產(chǎn)投資的這場轉(zhuǎn)型，并非短期的市場應(yīng)對，而是負(fù)債端、資產(chǎn)端、政策端三重因素共同驅(qū)動的長期必然。

從負(fù)債端來看，我國壽險公司的平均負(fù)債久期已突破12年，而國內(nèi)固收類資產(chǎn)的久期普遍較短，資產(chǎn)負(fù)債久期缺口持續(xù)擴(kuò)大。優(yōu)質(zhì)運(yùn)營類不動產(chǎn)的久期長達(dá)20-30年，現(xiàn)金流穩(wěn)定可預(yù)測，能夠完美匹配險資的長期負(fù)債需求，對沖利率下行的風(fēng)險。

隨著人口老齡化加劇，養(yǎng)老險、長期壽險規(guī)模持續(xù)增長，險資的長期資金供給更加充足，對長期不動產(chǎn)資產(chǎn)的需求也將持續(xù)提升。

從資產(chǎn)端來看，2020年以來國內(nèi)利率持續(xù)下行，10年期國債收益率從3.2%降至2025年末的1.85%，固收類資產(chǎn)收益持續(xù)下滑，傳統(tǒng)非標(biāo)債權(quán)的收益率從6%-8%降至2.5%以下，同時風(fēng)險大幅提升。

而優(yōu)質(zhì)運(yùn)營類不動產(chǎn)的租金收益率普遍維持在3%-5%，不僅高于無風(fēng)險利率，還具備抗通脹屬性，隨著運(yùn)營能力提升還有資產(chǎn)增值空間，成為險資資產(chǎn)配置的“壓艙石”。

從政策端來看，監(jiān)管層的“嚴(yán)堵后門、大開正門”是轉(zhuǎn)型的核心推手。一方面，持續(xù)嚴(yán)控險資投向房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的融資，防范房地產(chǎn)風(fēng)險向保險行業(yè)傳導(dǎo)。

另一方面，持續(xù)出臺鼓勵政策，放開險資參與不動產(chǎn)公募REITs的限制，為險資轉(zhuǎn)型提供了充足的政策空間。

2021年11月，銀保監(jiān)會針對保險機(jī)構(gòu)下發(fā)《保險資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項的通知》，公募REITs正式對保險資金開閘。

2025年11月，國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，對清潔能源、數(shù)據(jù)中心、保障性租賃住房等眾多資產(chǎn)類型進(jìn)行了拓展。

長期來看，險資不動產(chǎn)投資的專業(yè)化時代已經(jīng)全面來臨。在逐步剝離對房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中高風(fēng)險、短周期環(huán)節(jié)的依賴，將資源集中投向具備穩(wěn)定現(xiàn)金流、長期運(yùn)營屬性的不動產(chǎn)領(lǐng)域。

這一“加”一“減”的背后，是險資對不動產(chǎn)投資邏輯的根本性重塑，標(biāo)志著其從依附房地產(chǎn)行業(yè)周期的“快錢模式”轉(zhuǎn)向錨定長期價值的“慢錢邏輯”。

未來，險資將進(jìn)一步聚焦長三角、珠三角等核心區(qū)域的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、保租房、倉儲物流、商業(yè)廣場等優(yōu)質(zhì)賽道，與專業(yè)運(yùn)營商深度綁定形成“資金+運(yùn)營”的合作模式。

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