最近，深圳綜合改革試點(diǎn)方案出爐，賦予深圳在重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革上更多自主權(quán)，支持深圳在更高起點(diǎn)、更高層次、更高目標(biāo)上推進(jìn)改革開(kāi)放。讓人們對(duì)深圳的未來(lái)充滿(mǎn)了更多的期待。

同樣，深圳作為房?jī)r(jià)上漲較快的城市，其房?jī)r(jià)的上漲也一直讓人關(guān)注。

在未來(lái)深圳迎來(lái)新一輪的改革開(kāi)放、加快發(fā)展的大背景下，深圳的房?jī)r(jià)會(huì)上漲可能是很多人的結(jié)論。深圳的房?jī)r(jià)會(huì)一直漲嗎?

第一，從歷史的數(shù)據(jù)看，深圳確實(shí)是隨著改革開(kāi)放的深化而房?jī)r(jià)上漲，這也是很多人擔(dān)心的進(jìn)一步開(kāi)放前提下，會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲

過(guò)去十余年深圳房?jī)r(jià)快速上漲，深圳房?jī)r(jià)從2010年的不到1萬(wàn)元漲到如今5.4萬(wàn)，有多少人因?yàn)樽プ×速?gòu)房的時(shí)機(jī)而成為富人，也有很多人錯(cuò)過(guò)了購(gòu)房的機(jī)會(huì)扼腕嘆息悔恨不已。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2019年深圳市商品住宅成交均價(jià)為55821元/平方米，是2014年的平均單價(jià)23973元/平方米的2.3倍多。

2010年商品住房成交均價(jià)不足1萬(wàn)元，2014年均價(jià)從2.3萬(wàn)元飆升到2.7萬(wàn)元，2015年均價(jià)從2.7萬(wàn)元直接到了3.5萬(wàn)元，2016年上半年直接從3.5萬(wàn)元暴漲到5萬(wàn)元。從2016年下半年，在各種住房?jī)r(jià)格的限購(gòu)限貸政策的調(diào)控下，價(jià)格猛漲的勢(shì)頭得到抑制，從2016年以后，深圳的住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)中有小幅度漲幅的態(tài)勢(shì)。

深圳房?jī)r(jià)的小幅度價(jià)格上漲仍然是在住房嚴(yán)格調(diào)控的政策抑制之下的表現(xiàn)，而上漲的動(dòng)能仍然存在，2020年8月份，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。深圳的房?jī)r(jià)上漲都難以說(shuō)得到有效控制。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月二手住宅數(shù)據(jù)顯示，深圳、唐山同比上漲超過(guò)10%。和2015年的基準(zhǔn)對(duì)比看，深圳漲幅高達(dá)79.9%。在調(diào)控措施一輪嚴(yán)過(guò)一輪的背景下，深圳依舊“領(lǐng)跑全國(guó)”。

在深圳改革開(kāi)放進(jìn)一步加強(qiáng)的情況下，深圳的各項(xiàng)開(kāi)放措施進(jìn)一步深化，人員的積聚和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展都預(yù)示著推動(dòng)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲似乎是水到渠成的事情，對(duì)深圳住房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲的預(yù)期也是有一定道理的。

第二，深圳住房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲并不符合政策預(yù)期導(dǎo)向，因?yàn)槭澜缟蠜](méi)有一直上漲的房?jī)r(jià)

無(wú)論是從歷史還是現(xiàn)實(shí)，房?jī)r(jià)就沒(méi)有一直上漲的道理，所以，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲并且預(yù)期深圳房?jī)r(jià)一直上漲不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史邏輯。深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)上漲了10多年，未來(lái)住房產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不再是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，住房的價(jià)格穩(wěn)定是政策預(yù)期的目標(biāo)。

另外，一個(gè)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的城市對(duì)這個(gè)城市的發(fā)展是不利的。深圳既然已經(jīng)迎來(lái)了新一輪的發(fā)展大潮，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲會(huì)增加企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)成本，會(huì)加大人才積聚的成本和難度，從本質(zhì)上是不利于深圳未來(lái)發(fā)展的。

堅(jiān)持房住不炒和控制房?jī)r(jià)仍然是我國(guó)樓市宏觀政策的根本出發(fā)點(diǎn)，控制房?jī)r(jià)的過(guò)度上漲以及防止房地產(chǎn)的泡沫化一直是房地產(chǎn)調(diào)控的核心目標(biāo)，目前的房地產(chǎn)政策措施最重要的目標(biāo)仍然是保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

從9月份以來(lái)，從中央到地方紛紛出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，9月初央行與住建部約了12家房企，監(jiān)管機(jī)構(gòu)明確了房地產(chǎn)企業(yè)融資的三道紅線(xiàn)，目標(biāo)是迫使房地產(chǎn)企業(yè)加快銷(xiāo)售回流現(xiàn)金以延續(xù)生存和發(fā)展;9月10日晚，央行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局、深圳市住建局今日聯(lián)合發(fā)文，擬建立婚姻信息查詢(xún)機(jī)制，直指深圳樓市不健康的假離婚現(xiàn)象;9月15日有報(bào)道，最近頻繁的樓市政策調(diào)控出臺(tái)11個(gè)省市樓市調(diào)控收緊， 其中就有深圳并在兩個(gè)月內(nèi)接受了中央的“窗口指導(dǎo)”。

最近，又有報(bào)道監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個(gè)人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模。這是繼續(xù)壓降涉房貸，控制個(gè)人住房按揭貸款以及央行明確要求大行壓低按揭貸款等房地產(chǎn)貸款余額。

因此，深圳房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲不僅不符合深圳未來(lái)的發(fā)展機(jī)遇和發(fā)展導(dǎo)向，也不符合我國(guó)住房調(diào)控的政策預(yù)期。

第三，深圳住房?jī)r(jià)格上漲會(huì)遇到了政策的打壓，未來(lái)深圳房?jī)r(jià)調(diào)控會(huì)更靈活，深圳的房?jī)r(jià)穩(wěn)定預(yù)期趨強(qiáng)

深圳房?jī)r(jià)的上漲從根本的原因分析，與國(guó)內(nèi)其他城市一樣，供求失衡、需求過(guò)旺、供應(yīng)不足。而深圳的特殊性在于土地供給有限，表現(xiàn)為供求矛盾更突出。

有關(guān)資料顯示，在深圳1997.47平方公里的土地上，容納了超過(guò)1344萬(wàn)常住人口，深圳居住用地占全市總建設(shè)用地面積不到23%，低于國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%～40%的下限。這是造成深圳房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的根本原因，也是深圳房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度超過(guò)其他城市的重要原因。

在深圳新一輪的改革開(kāi)放大背景下，深圳的住房需求進(jìn)一步提升是必然的，要抑制房?jī)r(jià)只能是加大住房供應(yīng)。而新的《方案》賦予了深圳加大住房供給的權(quán)限，這為深圳房?jī)r(jià)的抑制提供了更多的靈活性和可能。

2020年10月11日中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳公布的《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案(2020~2025年)》(下稱(chēng)《方案》)，明確提出：支持深圳在土地管理制度上深化探索，將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)。

這個(gè)政策意味著什么?以前國(guó)家對(duì)于農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地特別是轉(zhuǎn)成住宅用地存在一定的擔(dān)心，審批權(quán)控制得十分嚴(yán)格。大量的小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民房、城中村、廠房宿舍不具備上市流通的條件，無(wú)法形成有效住房供應(yīng)。《方案》授權(quán)深圳市政府審批永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，給予先行示范區(qū)處理農(nóng)民房、城中村的特別支持，幫助深圳解決這一長(zhǎng)期歷史遺留問(wèn)題。同時(shí)，通過(guò)盤(pán)活存量工業(yè)用地，使土地空間得到更加高效的利用。更重要的是，可以將一些閑置、低效工業(yè)廠房倉(cāng)庫(kù)轉(zhuǎn)化為住宅用途，還可以通過(guò)深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革，繼續(xù)擴(kuò)大城市圈的資源合作利用方式，從城市圈外部獲得可用資源。

從這一意義上講，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)失去了持續(xù)上漲的根本基礎(chǔ)，相對(duì)穩(wěn)定才是深圳房?jī)r(jià)的未來(lái)形態(tài)。

(麒鑒)

關(guān)鍵詞： 深圳土地 擴(kuò)權(quán) 房?jī)r(jià)