近日，在京東拍賣上一則法拍房信息引起了眾人關(guān)注。

拍賣信息顯示：此次拍賣的標(biāo)的是位于廣州市海珠區(qū)革新路上金沙花園里一套88平方房產(chǎn)的1/2產(chǎn)權(quán)份額，處置單位是廣東省廣州市中級(jí)人民法院(下稱“廣州中院”)。

盡管這套房子的評(píng)估價(jià)已超過400萬，但起拍價(jià)僅為10元，保證金為1元，增價(jià)幅度也為1元，目前已有212人報(bào)名，175人設(shè)置提醒，20365次圍觀。

要買的是半個(gè)房子

之所以如此低價(jià)，原因在于競(jìng)買人只能獲得這套房子的1/2產(chǎn)權(quán)，“辦理過戶、再出租、再出售都有可能遇到諸多麻煩。”國(guó)內(nèi)某大型律師事務(wù)所合伙人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

事實(shí)上，近日法拍房爭(zhēng)議不斷，此前有媒體報(bào)道稱廣州的李某某以約560萬元競(jìng)拍到一套“不交吉”房屋后，要求原住戶騰空搬離其房屋，廣州中院終審判決“不支持”，原住戶認(rèn)為該房以不交吉方式拍賣，競(jìng)拍時(shí)為低價(jià)，自己有權(quán)長(zhǎng)期居住，對(duì)方拍下時(shí)應(yīng)有心理預(yù)期不能馬上收回房屋。

廣州中院的判決結(jié)果也引發(fā)了社會(huì)熱議，為此，廣州中院連發(fā)兩條微博回應(yīng)，并啟動(dòng)再審程序，中止原判決的執(zhí)行。

根據(jù)上述拍賣信息顯示：這套金沙花園的房產(chǎn)地理位置還是十分優(yōu)越的，距廣州地鐵8 號(hào)線鳳凰新村站僅258 米、距梅園西(地鐵鳳凰新村站)約266米，這種房子通常被廣告為“雙地鐵上蓋”，周邊還有大型購(gòu)物廣場(chǎng)，多家醫(yī)院以及小學(xué)、中學(xué)、甚至大學(xué)。

總價(jià)自然不便宜，根據(jù)詢價(jià)結(jié)果顯示：該房產(chǎn)均價(jià)45400元，總價(jià)4011385元。

但問題是該房產(chǎn)有兩個(gè)產(chǎn)權(quán)人，被拍賣的僅是其中一位產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)，另外一位產(chǎn)權(quán)人如果在拍賣五日前向處置法院提交合法有效的證明，資格經(jīng)法院確認(rèn)后可以以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人身份參與競(jìng)買;逾期不提交的，視為放棄對(duì)本標(biāo)的物享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

那么，買半個(gè)房子，可能會(huì)遇到哪些風(fēng)險(xiǎn)?

“在辦理過戶、再出租、再出售的過程中，可能會(huì)遇到障礙，”上述律所合伙人說，理論上，法院出具執(zhí)行裁定可以直接辦理過戶，但是房產(chǎn)中心通常會(huì)要求另外1/2產(chǎn)權(quán)人共同去辦理簽字等手續(xù)，如果對(duì)方不配合，情況就會(huì)變得比較麻煩。

“同理，再出租、再出售時(shí)也需要另一個(gè)產(chǎn)權(quán)人的同意，尤其是再出售的時(shí)候，如果沒有法院再去協(xié)助執(zhí)行，困難會(huì)更大。”該合伙人說，財(cái)產(chǎn)權(quán)本身是有的，但收益處分權(quán)可能會(huì)面臨糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，廣州市中級(jí)人民法院也在拍賣公告中提醒，拍賣成交后，法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)和移交標(biāo)的物，僅出具確認(rèn)拍賣裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，并送達(dá)給相關(guān)主管部門辦理解封和產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。標(biāo)的物過戶登記手續(xù)由買受人自行辦理，所涉及的一切稅、費(fèi)、金均由買受人承擔(dān)(稅、費(fèi)、金的種類和金額競(jìng)買人應(yīng)自行向稅務(wù)機(jī)關(guān)了解)，水、電、物業(yè)管理等欠費(fèi)以及未明確繳費(fèi)義務(wù)人的費(fèi)用均由買受人自行解決;涉及違法、違章部分，由買受人自行接受行政主管部門依照有關(guān)行政法規(guī)的處理。對(duì)拍賣標(biāo)的物能否辦理過戶手續(xù)以及辦理時(shí)間等情況，請(qǐng)競(jìng)買人在競(jìng)買前自行向相關(guān)職能部門咨詢確認(rèn)。

法拍房背后的風(fēng)險(xiǎn)

事實(shí)上，自2014年以來，法拍房市場(chǎng)日漸火熱，浙商資產(chǎn)研究院《淘寶司拍數(shù)據(jù)半月報(bào)》數(shù)據(jù)顯示：今年11月的上半個(gè)月，全國(guó)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣合計(jì)拍賣涉訴房產(chǎn)15667處，較去年同比上升41.4%。一拍環(huán)節(jié)房產(chǎn)7418處，較去年同比上升37%。

與普通房產(chǎn)相比，法拍房面臨最核心的難點(diǎn)不在于稅費(fèi)，而且對(duì)于其本身價(jià)值的把握和收房清場(chǎng)的難度。

在買受人收房時(shí)，如果遇到空房，自然皆大歡喜;如果有短期租客，可待租約到期;如果被執(zhí)行人自住，只能商量，如果這是被執(zhí)行人的唯一一套住房，麻煩就開始了。

2004年最高人民法院出臺(tái)的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》稱，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

實(shí)踐中，法院從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定角度考慮，被執(zhí)行人名下只有一套房產(chǎn)的，往往不予執(zhí)行。

所幸，2015年5月，最高法向社會(huì)發(fā)布了《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，對(duì)于何種情況下法院可以強(qiáng)制執(zhí)行、何種情況不能強(qiáng)制執(zhí)行做了詳細(xì)的規(guī)定。

最棘手的情況是遇到老賴，賴著房子不走，最終的處理方式可能就“八仙過海”了。

早前，法拍房不受限購(gòu)約束，但鑒于法拍房成交量的攀升，個(gè)別城市開始限購(gòu)。在北京，2017年4月，北京市住建委、北京市高級(jí)人民法院、北京市規(guī)劃國(guó)土委召開會(huì)議，就“法拍房”的購(gòu)房資格問題進(jìn)行了研究，明確了“法拍房”納入限購(gòu)的相關(guān)事項(xiàng)。三部門明確，將住建部門對(duì)競(jìng)拍人購(gòu)房資格審查納入北京市司法競(jìng)拍流程。

遇到“不交吉”后

一般的法拍房在辦理過戶手續(xù)時(shí)，出具法院的《裁決書》和《協(xié)助執(zhí)行通知書》，房地產(chǎn)交易中心即可準(zhǔn)許過戶，但前提條件是產(chǎn)權(quán)明晰，且債務(wù)人配合交房。

但在實(shí)際操作過程中也出現(xiàn)了不少買受人無法順利過戶的情況。

此前，媒體報(bào)道稱，廣東的的沓先生在司法拍賣中獲得了佛山一處房產(chǎn)，且順利過了戶，可在收房時(shí)，原房主以不知情為由，據(jù)不交房。沓先生找到法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院以自己在拍賣公告上注明過該房產(chǎn)“不交吉拍賣”為由不予強(qiáng)制執(zhí)行。

“不交吉”也被業(yè)內(nèi)戲稱為“不著急”，是粵語地區(qū)房屋交易中常見的詞匯，“吉”字本應(yīng)是“空”字，由于粵語中“空”字與“兇”字諧音，生意人為了避諱，把“空”改成了“吉”。所以“交吉”和“不交吉”實(shí)際上應(yīng)該是“交空”和“不交空”，字面的意思指的是交易的房屋是否已無人居住、是否已經(jīng)騰空，在法律上指的是交易房屋是否正在被第三者使用。

近日，就有媒體報(bào)道稱，廣州的李某某以約560萬元競(jìng)拍到市區(qū)一套“不交吉”房屋后，要求原住戶騰空搬離其房屋，廣州中院終審判決“不支持”，原住戶認(rèn)為該房以不交吉方式拍賣，競(jìng)拍時(shí)為低價(jià)，自己有權(quán)長(zhǎng)期居住，對(duì)方拍下時(shí)應(yīng)有心理預(yù)期不能馬上收回房屋。

廣州中院的判決結(jié)果也引發(fā)了社會(huì)熱議，為此，廣州中院連發(fā)兩條微博回應(yīng)，并啟動(dòng)再審程序，中止原判決的執(zhí)行。

雖然，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”但地方法院在拍賣“不交吉”房產(chǎn)后，如果買受人收房時(shí)遇到阻礙進(jìn)而向法院主張權(quán)利時(shí)，相當(dāng)一部分法院以“競(jìng)買人拍賣時(shí)知曉不交吉拍賣方式，故其應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律后果”為由選擇不支持買受人的主張。

所以，不交吉的房屋通常遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。

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