在規(guī)模和利潤面前，越來越多房企加入搶奪“現(xiàn)金流”行列。這背后，是融資渠道越來越窄，融資成本越來越高的窘境。同策研究院研究總監(jiān)張宏偉曾表示，房企融資難問題雪上加霜，今年將成為房企“生死攸關(guān)”的一年。

《證券日報》記者根據(jù)同策咨詢研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)獲悉，2018年前7個月，40家典型房企總計融資4105億元，相當(dāng)于2017年下半年融資體量。境內(nèi)銀行貸款、公司債、其他債權(quán)融資均有不同程度波動，房企多元化融資渠道全面被堵。

同策研究院研究員陳朦朦認(rèn)為，房企融資渠道越來越窄，境外發(fā)債難，永續(xù)票據(jù)重啟，監(jiān)管趨嚴(yán)，融資情況不容樂觀。

40家房企融資4105億元

“公司正在找融資成本較低的渠道，但是并不容易。”某房企管理層向《證券日報》記者透露，有些熱錢雖然愿意進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，但成本非常高。

另有金融機構(gòu)人士也向《證券日報》記者透露，在全國百強房企中，負(fù)債率過高的房企，“幾乎從我們?nèi)谫Y名單上排除了，風(fēng)險太大了?，F(xiàn)在成本相對較低的融資是以項目合作方式進(jìn)行的融資，這樣風(fēng)險相對可控。”

《證券日報》記者根據(jù)同策咨詢研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)獲悉，2018年前7個月，40家典型房企總計融資4105億元，相當(dāng)于2017年下半年融資體量。陳朦朦認(rèn)為，地產(chǎn)商們正面臨外面的錢融不進(jìn)來，能融進(jìn)來的熱錢咽不下的局面。從同策研究院監(jiān)測40家房企近一年來的融資變動趨勢來看，融資金額在2018年5月份驟降，6月份雖有小幅回溫，7月份保持小幅上漲，但依然處于低位運行。

陳朦朦表示，從7月份40家房企融資情況來看，境內(nèi)發(fā)債渠道大規(guī)模緊縮，房企發(fā)債受到很大限制;海外銀團(tuán)貸款“復(fù)出”;創(chuàng)新融資方式多樣化;境外發(fā)行公司債利率均超8%;外幣融資大幅增加。

事實上，近兩年內(nèi)，房企融資渠道持續(xù)收縮。如今，依靠銷售規(guī)模實現(xiàn)快速回款已經(jīng)是擺在房企目前的頭等大事，因為，2015年以來發(fā)行的公司債將在今年下半年迎來第一波還債高峰期。

正如綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁李青岸所示，自2016年的“9·30”政策以來，房地產(chǎn)去杠桿是主導(dǎo)方向，金融監(jiān)管態(tài)勢有增不減，使房地產(chǎn)的融資渠道變得狹窄，出現(xiàn)融資難、融資貴的現(xiàn)象。

境外債規(guī)模成本雙增加

據(jù)《證券日報》記者觀察，從40家房企7月份融資情況來看，境外債的規(guī)模和成本都在上行。

陳朦朦表示，從同策研究院近2年的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，海外銀團(tuán)貸款幾乎絕跡，此次在7月份的融資渠道中，海外銀團(tuán)貸款“回歸”。一方面，這側(cè)面反映境內(nèi)融資困難;另一方面則是由于國內(nèi)企業(yè)能申請到大規(guī)模銀團(tuán)貸款的極少，多以擁有最高評級、財務(wù)狀況佳的央企為主。

而在融資成本方面，據(jù)同策研究院監(jiān)測顯示，在已披露的數(shù)據(jù)中，7月份融資成本最低的一筆是萬科于2018年7月26日發(fā)行的2018年度第三期超短期融資券，發(fā)行金額為30億元，利率為3.58%。此外，萬科發(fā)行的首期中期票據(jù)的票面利率也較低，為4.6%。其次，招商蛇口成功發(fā)行了2018年度第一期超短期融資券，票面利率3.74%。融資成本最高的是融創(chuàng)中國發(fā)行的于2020年到期的4億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率為8.625%。值得注意的是，境外發(fā)行的公司債利率均超8%。

陳朦朦認(rèn)為，國內(nèi)融資環(huán)境惡劣，境內(nèi)發(fā)債監(jiān)管趨嚴(yán)，銀行貸款不易，海外銀團(tuán)貸款的再度出山也側(cè)面反映出房企境內(nèi)融資的困難。在這樣的情況下，房企不得不尋求海外融資渠道，但又不得不背負(fù)上過高的融資成本。由此可見，融資困難已成為房企目前所面臨的最主要問題之一。

諸葛找房方面也認(rèn)為，預(yù)計2018年下半年，在融資監(jiān)管不發(fā)生改變情況下，房企融資環(huán)境仍較為嚴(yán)峻，融資渠道受限，房企應(yīng)加快去桿杠、降負(fù)債的速度，進(jìn)而使得企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

陳朦朦進(jìn)一步稱，房企承受能力越來越有限，多家房企股權(quán)質(zhì)押比例超過50%，已經(jīng)逼近“雷區(qū)”警戒線。從近期全國土地流拍不斷，本質(zhì)上就折射出房企融資出了問題無奈“減糧”，再加上2018年三季度是房企資金兌付壓力最大時期，債臺高筑的房企還能堅持多久?短期內(nèi)為了減小融資困難帶來的資金周轉(zhuǎn)壓力，房企只能要么“割肉”甩樓，要么轉(zhuǎn)讓股權(quán)“刮骨”療傷。(本報記者 王麗新)

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