中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授、國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 況偉大

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出品|搜狐商學(xué)院

編輯|王曉旭

近日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《國(guó)家發(fā)展改革委等部門關(guān)于實(shí)施促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展近期若干舉措的通知》。其中提到，擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行規(guī)模，推動(dòng)符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，進(jìn)一步擴(kuò)大民間投資。

基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）是什么？回報(bào)率怎么樣？中國(guó)的REITs相比于國(guó)際上比較成熟的REITs有什么區(qū)別？搜狐商學(xué)院連線中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授、國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大，對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行解答。

“中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)的REITs主要是融資的工具”，況偉大說(shuō)，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）實(shí)際上相當(dāng)于發(fā)行市政的債券。收益率類似固定收益類的債券的回報(bào)率，類似利率性質(zhì)。

況偉大表示，當(dāng)前國(guó)際上公募REITs多，私募REITs少。REITs最早出現(xiàn)在美國(guó)，當(dāng)前在美國(guó)的發(fā)展最為發(fā)達(dá)。在美國(guó)，REITs實(shí)際上是一個(gè)封閉式的基金。在美國(guó)資本市場(chǎng)上約有260支REITs，美國(guó)的REITs主要是為中小投資者投資于房地產(chǎn)的工具。因?yàn)橹行⊥顿Y者買房難，但是買相關(guān)股票容易。美國(guó)的REITs在稅法上規(guī)定減免稅收，通常是減免公司所得稅。美國(guó)稅法上對(duì)股權(quán)的限制非常大，REITs的股權(quán)比較分散，不允許大股東侵犯中小股東的利益。屬于持股份額前五名的股東合計(jì)不可擁有50%以上的股份。

況偉大說(shuō)，亞洲的REITs跟美國(guó)的REITs不完全一樣，亞洲地區(qū)，新加坡、日本、韓國(guó)的REITs比較發(fā)達(dá)。中國(guó)的REITs只有中國(guó)香港的屬于嚴(yán)格意義上的REITs，大陸所謂的基礎(chǔ)設(shè)施REITs是中國(guó)新的發(fā)展。房地產(chǎn)、橋梁、道路都屬于不動(dòng)產(chǎn)，但橋梁和道路不是真正意義上的房地產(chǎn)。國(guó)外的REITs明確規(guī)定，持有的資產(chǎn)七八成是房地產(chǎn)，且是比較成熟、盈利較高、收入較為穩(wěn)定的房地產(chǎn)。比如擁有某個(gè)商場(chǎng)、寫字樓或公寓，很少持有道路、機(jī)場(chǎng)、保障房等。

況偉大表示，公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施本身投資周期比較長(zhǎng)，回報(bào)率比較低。像美國(guó)的REITs，回報(bào)率非常高，本身是封閉式基金，一般存在15、20年就解散了。但是中國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施，一二十年可能還看不到回報(bào)，并且回報(bào)率不會(huì)很高，是固定收益類債券的回報(bào)率。國(guó)外的REITs有至少90%的分紅，且股權(quán)結(jié)構(gòu)必須分散化，享有稅法的優(yōu)惠，中國(guó)目前沒(méi)有明確的REITs稅法。

“中國(guó)的REITs為什么是開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的？因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商有關(guān)聯(lián)交易，將自己開(kāi)發(fā)、持有的房子變成REITs資產(chǎn)，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商通過(guò)REITs將自己的房產(chǎn)賣給投資者。”況偉大說(shuō)，“關(guān)聯(lián)交易在亞洲的REITs中比較嚴(yán)重，就是REITs的基金管理人是個(gè)開(kāi)發(fā)商，持有的資產(chǎn)可能是比較差的資產(chǎn)。”

最后，況偉大表示，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）肯定會(huì)促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展，擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施的投資，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。讓民用資本參與到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中來(lái)，參與到公共產(chǎn)品的投資建設(shè)中，擴(kuò)大和壯大民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。

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