?根據(jù)2022年12月28日生效的《德國制裁執(zhí)行法第二版》的規(guī)定，如果外國企業(yè)直接或間接（以持股形式）擁有德國不動(dòng)產(chǎn)，則須在德國UBO登記平臺申報(bào)其“最終受益人”(UBO)”?？紤]到在不遵守規(guī)定的情況下可能會(huì)受到高額罰款，這項(xiàng)規(guī)定對直接或間接擁有德國不動(dòng)產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)以及基金結(jié)構(gòu)來說高度相關(guān)。

(資料圖)

?舊的規(guī)定已要求新收購德國不動(dòng)產(chǎn)的外國企業(yè)在UBO登記平臺申報(bào)UBO，除非存在例外情況。新規(guī)定中的申報(bào)義務(wù)擴(kuò)展至對已持有的德國不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行UBO申報(bào)，無論不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的持有是通過直接持有或是間接持有德國不動(dòng)產(chǎn)的公司的股權(quán)而實(shí)現(xiàn)。申報(bào)截止日期為2023年6月30日。

?擁有德國不動(dòng)產(chǎn)的納稅人（更準(zhǔn)確來說外國企業(yè)）應(yīng)開展自查，確定其是否以及要多大程度履行新規(guī)定的申報(bào)義務(wù)。除對德國不動(dòng)產(chǎn)的直接所有權(quán)外，所有于2022年12月28日及之后的時(shí)點(diǎn)對PropCos（PropCo：持有德國不動(dòng)產(chǎn)的公司）持有90%或以上的股權(quán)均應(yīng)納入審查范圍內(nèi)，即使股權(quán)在舊不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅稅法下因低于95%沒有觸發(fā)德國不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。

即使交易持有德國境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)股權(quán)的時(shí)間久遠(yuǎn)，相關(guān)企業(yè)亦可能須承擔(dān)申報(bào)義務(wù)。

摘要

自2023年起，直接或間接擁有德國不動(dòng)產(chǎn)的外國企業(yè)都須按照規(guī)定履行新的UBO申報(bào)義務(wù)。根據(jù)舊的規(guī)定，在德國新獲得不動(dòng)產(chǎn)的外國企業(yè)，無論是直接收購或是以收購股權(quán)（股權(quán)交易）的形式收購，均須向德國UBO登記平臺（亦稱為“Transparenzregister” 或透明登記平臺）申報(bào)UBO，除非存在例外情況。該申報(bào)義務(wù)現(xiàn)已擴(kuò)展至德國不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)有所有權(quán)（無論是直接所有權(quán)或是以持有有德國不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)股權(quán)形式存在的間接所有權(quán)）。

相關(guān)申報(bào)截止日期為2023年6月30日。未如期履行，將遭致巨額罰款，罰款金額可達(dá)六位數(shù)甚至七位數(shù)（歐元），罰金評估結(jié)果還將在相關(guān)網(wǎng)站上公布。

詳細(xì)討論

舊版法規(guī)適用截止日期為2022年12月27日

自2020年1月1日起，外國企業(yè)在德國收購不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，須向德國透明登記平臺申報(bào)UBO。該項(xiàng)義務(wù)自2021年8月1日起擴(kuò)大到包含符合《不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅稅法》(“Grunderwerbsteuergesetz”或GrEStG)第1條第3款或3a款規(guī)定的股權(quán)交易。

UBO釋義

企業(yè)的UBO為滿足以下條件的個(gè)人：

?直接或間接持有25%以上的企業(yè)資本；

?直接或間接控制25%以上的企業(yè)投票權(quán)；

?以類似的方式對企業(yè)進(jìn)行控制。

如果在完成各項(xiàng)審查步驟后無法確定個(gè)人是否為受益人，則企業(yè)的法定代表人、管理股東或合伙人應(yīng)被視為UBO。

新版法規(guī)于2022年12月28日生效 – 觸發(fā)事件

《德國制裁執(zhí)行法第二版》進(jìn)一步擴(kuò)大了外國企業(yè)的UBO申報(bào)義務(wù)，涵蓋了現(xiàn)有的德國房地產(chǎn)投資和持有有德國不動(dòng)產(chǎn)的公司的股權(quán)。除收購不動(dòng)產(chǎn)外，存在以下情況的外國企業(yè)均須向德國透明登記平臺申報(bào)UBO：

?于2020年1月1日之前開始直接擁有德國不動(dòng)產(chǎn)；

?于2021年8月1日之前開始持有GrEStG第1條第3款所指的持有德國不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)的股權(quán)；或

?于2021年8月1日之前開始擁有GrEStG第1條第3a款所指的持有德國不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。

UBO申報(bào)義務(wù)的豁免 – 能否減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)?

新版規(guī)定中的UBO申報(bào)義務(wù)不適用于已向歐盟（EU）成員國的其他UBO登記平臺申報(bào)UBO的外國企業(yè)。

目前尚不清楚上述豁免條款能否切實(shí)減輕歐盟居民企業(yè)的申報(bào)負(fù)擔(dān)，原因在于歐盟成員國尚未就如何確定企業(yè)的UBO達(dá)成共識，尤其在個(gè)人間接擁有企業(yè)的情況下。例如，德國要求個(gè)人可通過控制中間企業(yè)持有目標(biāo)企業(yè)25%以上的股權(quán)，而其他一些國家采用乘法概念，即沿著股東鏈將所有權(quán)利益相乘，以確定個(gè)人是否持有目標(biāo)企業(yè)25%以上（或該司法管轄地規(guī)定的相應(yīng)門檻）的股權(quán)。此外，根據(jù)德國對UBO的解釋，即使個(gè)人是有限合伙企業(yè)的未持股普通合伙人，或控制有限合伙企業(yè)的未持股普通合伙人時(shí)，也可作為該有限合伙企業(yè)及其子公司的UBO。但上述概念未必適用于其他國家，從而導(dǎo)致其他國家在確定合伙企業(yè)（含基金企業(yè)）結(jié)構(gòu)的UBO時(shí)與德國持有不同的觀點(diǎn)。

因此，在實(shí)踐中存在這樣的情況，即，向其他歐盟成員國的UBO登記平臺申報(bào)的UBO個(gè)人，該個(gè)人在德國不被視為UBO，反之亦然。

以持股形式間接擁有德國不動(dòng)產(chǎn) – 申報(bào)范圍廣泛?

如前所述，不僅外國企業(yè)對德國不動(dòng)產(chǎn)的直接所有權(quán)受到新規(guī)定的影響，而且持有有德國不動(dòng)產(chǎn)的（外國或德國）公司（以下簡稱“PropCo”）的股權(quán)也受到新規(guī)定的影響。根據(jù)該法規(guī)表述，申報(bào)義務(wù)既適用于2021年8月1日之前（直接或間接）收購或兼并90%或以上（當(dāng)前GrEStG第1條第3款規(guī)定的門檻）PropCo股權(quán)的外國企業(yè)，亦適用于2021年8月1日之前獲得90%或以上PropCo經(jīng)濟(jì)所有權(quán)（定義見GrEStG第1條第3a款）的外國企業(yè)。

新法規(guī)的適用范圍看似廣泛。這是因?yàn)楦鶕?jù)其表述，各直接或間接持有90%或以上PropCo股權(quán)的外國企業(yè)均須向德國透明登記平臺申報(bào)UBO。在多層級投資結(jié)構(gòu)中，該申報(bào)義務(wù)甚至可能涉及多個(gè)企業(yè)，如，即使多層級投資結(jié)構(gòu)中較低層級的德國持不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)已向透明登記平臺申報(bào)UBO，依然不可免除其他企業(yè)的申報(bào)義務(wù)。此外，即使以前收購的94.9%股權(quán)無需在德國繳納不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅（RETT）（舊版GrEStG第1條第3款和3a款中的95%門檻，自2021年6月30日后不再適用），如今也會(huì)導(dǎo)致UBO申報(bào)義務(wù)。

目前尚不明確德國立法者是否打算要有這么廣泛的申報(bào)范圍，還是旨在讓那些實(shí)際有觸發(fā)RETT事件的企業(yè)承擔(dān)義務(wù)申報(bào)UBO。希望主管部門盡快對此作出澄清。在此之前，需要根據(jù)具體情況逐一確定哪個(gè)或哪些企業(yè)應(yīng)進(jìn)行申報(bào)。

將土地登記信息納入透明登記平臺

有關(guān)業(yè)主、地塊和土地登記檔案的基本土地登記信息將被納入透明登記平臺，并分配對應(yīng)給其中所列的公司。因此，未來的透明登記平臺不僅包含企業(yè)的UBO信息，還將記錄企業(yè)擁有或曾經(jīng)擁有的任何不動(dòng)產(chǎn)信息。土地登記部門須在2023年7月31日前根據(jù)截至2023年6月30日的數(shù)據(jù)完成數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)移。也就是說，這些新規(guī)則并不要求各企業(yè)承擔(dān)此土地信息申報(bào)義務(wù)。公眾將無法訪問這些不動(dòng)產(chǎn)信息，只有主管當(dāng)局和根據(jù)本地反洗錢法履責(zé)的機(jī)構(gòu)/人士（如銀行、律師、稅務(wù)顧問、公證員等）才有資格訪問相關(guān)信息。如發(fā)現(xiàn)透明登記平臺中的土地信息與存檔信息不符，履責(zé)機(jī)構(gòu)/人士自2026年1月1日起有義務(wù)向透明登記平臺告知不一致情況。

截止日期及處罰

對于目前擁有德國不動(dòng)產(chǎn)的外國企業(yè)，申報(bào)截止日期為2023年6月30日。未如期履行UBO申報(bào)義務(wù)（延遲申報(bào)、虛假申報(bào)或不申報(bào)）的，首次罰款最高可達(dá)15萬歐元。對于嚴(yán)重、反復(fù)或系統(tǒng)性違規(guī)，處罰金額可達(dá)100萬歐元或是違規(guī)所得利益的兩倍。此外，作為督促申報(bào)和嚴(yán)防違規(guī)的一項(xiàng)舉措：一旦處罰評估結(jié)果具有法律約束力，處罰結(jié)果將被公布在德國聯(lián)邦行政管理局（Bundesverwaltungsamt）的網(wǎng)站上（該網(wǎng)站已有1,200個(gè)批評條目）。

后續(xù)行動(dòng)

因此，擁有德國不動(dòng)產(chǎn)的外國企業(yè)應(yīng)立即開展自查，確定其是否以及在多大程度上承擔(dān)新規(guī)定中的申報(bào)義務(wù)。除對德國不動(dòng)產(chǎn)的直接所有權(quán)外，所有于2022年12月28日及之后的時(shí)點(diǎn)對PropCos持有90%或以上的股權(quán)均應(yīng)納入審查范圍內(nèi)，即使股權(quán)在舊不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅稅法下因低于95%沒有觸發(fā)德國不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。

本文是為提供一般信息的用途所撰寫，并非旨在成為可依賴的會(huì)計(jì)、稅務(wù)、法律或其他專業(yè)意見。請向您的顧問獲取具體意見。

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