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環(huán)球動(dòng)態(tài):珠江城市服務(wù):借殼上市記
2023-01-28 21:53:08來(lái)源: 樂(lè)居財(cái)經(jīng)

文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 鄧鑫妮


【資料圖】

遠(yuǎn)渡香江沒(méi)有成功,珠江城市服務(wù)即將在A股跨步上市。

歲末,珠江股份(600684.SH)披露了一份資產(chǎn)變動(dòng)草案,撇下經(jīng)營(yíng)乏力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù),轉(zhuǎn)而投向物管和文體開(kāi)發(fā),一場(chǎng)換賽道的資產(chǎn)騰挪戲碼徐徐展開(kāi)。

這起變動(dòng)外界早有預(yù)期,早在去年11月珠江股份就已經(jīng)通告了資產(chǎn)置換的事情,即將所持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債與廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“珠實(shí)集團(tuán)”)、 廣州珠江健康資源管理集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“珠江健康”)合計(jì)持有的珠江城市服務(wù)100%股權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)置換,差額部分以債權(quán)及現(xiàn)金補(bǔ)足。

而這,也未嘗不是珠江城市服務(wù)的上市陽(yáng)謀。

2021年6月,珠江城市服務(wù)赴港IPO,而就在同一時(shí)間,另一家位于廣東的國(guó)資物企越秀服務(wù)成功在港交所掛牌。

事情并未朝著珠江城市服務(wù)期望的方向行進(jìn),六個(gè)月后招股書(shū)失效,本以為上市之路已經(jīng)告一段落,轉(zhuǎn)而又被上市公司珠江股份相中欲收入囊中。

物企借殼上市已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮,中天服務(wù)、華發(fā)物業(yè)服務(wù),以及改名后一直努力剝離重資產(chǎn)的招商積余,都已經(jīng)在資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)身。珠江城市服務(wù)也不遠(yuǎn)了。

曲線上市

既保住了上市的殼子,又讓珠江城市服務(wù)借道上市,資產(chǎn)置換后,珠江股份主營(yíng)業(yè)務(wù)將變更為物業(yè)管理及文體運(yùn)營(yíng)。

珠江城市服務(wù)被正式納入珠江股份前,由珠實(shí)集團(tuán)和珠江健康分別持股95%和5%,往上穿透則是廣州市人民政府和廣東省財(cái)政廳。

與此同時(shí),珠江股份由珠實(shí)集團(tuán)直接持股31.1%,因此珠江股份從珠實(shí)集團(tuán)手中購(gòu)置股份涉及關(guān)聯(lián)交易。

整體來(lái)看,珠江股份置入珠江城市服務(wù)100%股權(quán),對(duì)價(jià)約7.78億元。經(jīng)收益法評(píng)估,擬置入資產(chǎn)的所有者權(quán)益的賬面值約為3.78億元,收益法評(píng)估值約7.78億元,評(píng)估增值4億元,增幅 105.8%。

若是從珠江城市服務(wù)2021年的盈利能力來(lái)衡量,這筆交易的收購(gòu)市盈率約為11倍,位于收并購(gòu)的常見(jiàn)區(qū)間。

不過(guò)過(guò)往的業(yè)績(jī)顯示,珠江城市服務(wù)2021年出現(xiàn)了“增收不增利”的情況。截至2020年、2021年及2022年前8個(gè)月,珠江城市服務(wù)合并凈利潤(rùn)約為6780萬(wàn)元、6700萬(wàn)元和4650萬(wàn)元;期間營(yíng)收分別為9.44億元、11.9億元、8.05億元。

出于業(yè)績(jī)考慮,珠實(shí)集團(tuán)還對(duì)這筆交易的后續(xù)作出承諾:2023-2025年度,珠江城市服務(wù)每年度的凈利潤(rùn)(以經(jīng)審計(jì)的扣除非經(jīng)常性損益后屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為準(zhǔn))分別不低于6800萬(wàn)元、7400萬(wàn)元、7900萬(wàn)元。

珠江城市服務(wù)雖然背靠國(guó)資,但其仍面臨著不小的外拓壓力。

物業(yè)管理板塊為珠江城市服務(wù)母公司及下屬 20 家子公司,主要包括城市公建服務(wù)、城市生活服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)。2020年、2021年及2022年8月止,其在管面積分別為2580萬(wàn)平方米、2730萬(wàn)平方米、2680萬(wàn)平方米,2022年規(guī)模萎縮。

另一部分業(yè)務(wù)則是文體運(yùn)營(yíng)板塊,主要由珠江城市服務(wù)的子公司珠江文體及其下屬公司經(jīng)營(yíng),業(yè)務(wù)類型包括體育館管理服務(wù)跟體育館運(yùn)營(yíng)及配套服務(wù)。截至評(píng)估基準(zhǔn)日,珠江文體已簽約管理體育館/項(xiàng)目 20 家,簽約建筑面積約為 185 萬(wàn)平方米。

值得一提的是,珠江城市服務(wù)遞表前夕,包括珠江文體、珠江物管、城鎮(zhèn)物管、怡康物管、穗華物管在內(nèi)的一批公司才被劃到珠江城市服務(wù)旗下。

棄房轉(zhuǎn)型

“受宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、 人口結(jié)構(gòu)變遷以及城市化速度逐步下降等因素影響,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)整體發(fā)展速度減緩,增加公司盈利的不確定性?!?/p>

原本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)顯露疲態(tài),珠江股份的營(yíng)收波動(dòng),重心轉(zhuǎn)移似乎只是時(shí)間的問(wèn)題。

截至發(fā)稿,珠江股份每股報(bào)價(jià)3.92元,總市值33.46億元。

除了從珠實(shí)集團(tuán)和珠江健康收購(gòu)珠江城市服務(wù),珠江股份還將置出珠江股份持有的與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的控股公司股權(quán)、參股公司股權(quán)、應(yīng)收參股公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的債權(quán)、為開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)行的公司債券等,最終作價(jià)28.04億元。

在合并報(bào)表的歸屬于母公司所有者權(quán)益層面,資產(chǎn)組的凈資產(chǎn)的賬面值為21.8億元,評(píng)估值為 28.04億元,評(píng)估增值6.2億元,增值率為 28.52%。

2022年,珠江股份收入驟降,連帶著凈利潤(rùn)也跌倒了谷底。2020年、2021年及2022年前八個(gè)月,珠江股份營(yíng)收24.75億元、36.07億元、3.81億元。2022年1月-8月,其凈利潤(rùn)虧損約16.37億元。根據(jù)公告測(cè)算,若是置入珠江城市服務(wù)資產(chǎn),其虧損將縮小至1.7億元。

同時(shí),輕資產(chǎn)物管業(yè)務(wù)注入后,其資產(chǎn)負(fù)債率也將進(jìn)一步縮小。2021年及2022年前八個(gè)月,珠江股份資產(chǎn)負(fù)債率分別為88.4%和93.31%,交易后則分別降至82.52%和82.66%。

即便如此,若是以物業(yè)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債水平來(lái)看,負(fù)債率仍然不低。珠江股份解釋道:主要是由于截至2021年末、2022年8月末,上市公司借入的應(yīng)付債券仍未全部清償。本次重組完成之后,上市公司將會(huì)根據(jù)與債務(wù)人協(xié)商后的還款計(jì)劃清償上述債券剩余部分。

文章來(lái)源:樂(lè)居財(cái)經(jīng)

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) 萬(wàn)平方米

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