房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，很多情況早已經(jīng)是瞬息萬(wàn)變了，自然也不能以過(guò)去的那種三十年還貸的思維去慢慢還房貸，就像我認(rèn)識(shí)的一位學(xué)金融的碩士朋友，在去年毅然決然把房貸提前還完了，誰(shuí)勸都不好使，這是為什么？

在普通人的常規(guī)認(rèn)知里，提前還房貸當(dāng)然不好了，因?yàn)槿甑倪€款額，考慮到通貨膨脹，考慮到我們對(duì)金錢(qián)的利用率，慢慢還房貸，然后把多余的錢(qián)拿去投資、創(chuàng)業(yè)、做生意所獲得的收益，當(dāng)然遠(yuǎn)比房貸利率要高得多，因此提前還房貸，就顯得非常愚蠢。

過(guò)去很多年里我自己也是抱著這樣一個(gè)想法，一直堅(jiān)信房貸最好不要提前還。

(資料圖片僅供參考)

但在去年，聽(tīng)完了那位學(xué)金融的碩士朋友的一番話后，我恍然大悟，原來(lái)取決于提前還房貸的唯一要素，其實(shí)就是你未來(lái)的預(yù)期收益率乘以風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

這話怎么理解呢？

在過(guò)去的十多年時(shí)間里，我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直是呈現(xiàn)一種高速發(fā)展的均衡態(tài)勢(shì)，這也就意味著我們的市場(chǎng)中有大量的機(jī)會(huì)，很多人不提前還房貸的原因也在這里，那就是能夠用多余錢(qián)的去撬動(dòng)更大的杠桿，這是因?yàn)槲覀兊耐顿Y收益率回報(bào)很高，例如我拿出十萬(wàn)來(lái)開(kāi)一個(gè)奶茶店，你大概率是能夠賺錢(qián)的，且你所賺到的錢(qián)，要遠(yuǎn)比銀行本身的房貸利率要高。

因此，這筆錢(qián)理論上只要你利用好了，比房貸利率帶給你的回報(bào)更高，那么不提前還房貸就是一個(gè)很好的選擇。

這也能夠解釋過(guò)去十多年時(shí)間里，為什么大部分人的選擇都是清一色的，那就是慢慢還房貸，因?yàn)槎嘤嗟腻X(qián)可以撬動(dòng)更大的投資收益，不管你是自己做生意也好，還是拿出來(lái)投資也好，你大概率都能夠賺到比房貸利率更高的收益。

因此，這筆錢(qián)拿去“錢(qián)生錢(qián)”也就比提前還房貸帶來(lái)的收益更高。

但現(xiàn)在，一切都變了。

對(duì)我們普通人的最大感受來(lái)說(shuō)，其實(shí)這幾年我們能夠非常明顯的感覺(jué)到，錢(qián)越來(lái)越不好賺了，這是個(gè)人微觀層面上的感受。

在宏觀上，央行的省松成參事曾提出“企業(yè)流動(dòng)性陷阱”的觀點(diǎn)；當(dāng)經(jīng)濟(jì)生活可以創(chuàng)造信用即資本投資回報(bào)率比較高的時(shí)候，就會(huì)推動(dòng)資本的流動(dòng)性，也就是大家更愿意把錢(qián)拿出來(lái)投資、做生意，錢(qián)生錢(qián)。

但隨著我們的市場(chǎng)進(jìn)入存量狀態(tài)，隨著我們的市場(chǎng)飽和，隨著各類(lèi)投資的撬動(dòng)越來(lái)越低，就會(huì)出現(xiàn)微觀上的“錢(qián)難掙”的感受。

到了這個(gè)時(shí)候，再把錢(qián)拿出來(lái)投資做生意的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比收益大，因此提前還房貸就顯得十分有必要。

從數(shù)據(jù)上也能夠看得出來(lái)，眼下還房貸是一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)。

人民銀行每個(gè)季度都會(huì)對(duì)50城儲(chǔ)戶進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，最新的去年12月文件調(diào)查結(jié)果已經(jīng)公布，開(kāi)支方面，大約會(huì)有29.6%的人認(rèn)為未來(lái)三個(gè)月會(huì)增加醫(yī)療保健方面的開(kāi)支，預(yù)計(jì)增加旅游開(kāi)支的比例降到13.3%，會(huì)買(mǎi)房的也降到16%。

另一個(gè)數(shù)據(jù)更重要，在這一期里有個(gè)問(wèn)題的答案持續(xù)刷新新高，在更多儲(chǔ)蓄、更多消費(fèi)和更多投資的選項(xiàng)里，61.8%的人選擇了更多儲(chǔ)蓄。

這說(shuō)明什么？

當(dāng)人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期投資收益和個(gè)人收入傾向于悲觀的時(shí)候，就會(huì)做出相對(duì)保守的行為，例如把更多的錢(qián)放在銀行里，作為安全資產(chǎn)，作為一種安全賬戶。

這也變相說(shuō)明，在越來(lái)越多的人眼中，都會(huì)“未來(lái)”報(bào)以相對(duì)悲觀，更多消費(fèi)和更多投資被無(wú)限擱置。

從這里也能夠得出一個(gè)結(jié)論，當(dāng)未來(lái)的個(gè)人收入越來(lái)越不確定性時(shí)，眼下能夠做的就是減少這種不確定性，例如提前還房貸，避免有一天因?yàn)榉抠J而壓垮了自己的基本生活水平。

當(dāng)我們的預(yù)期收益越來(lái)越低，做生意創(chuàng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高的時(shí)候，這種宏觀上的不確定性，就極有可能在未來(lái)發(fā)生重大黑天鵝事件的時(shí)候，成為壓垮駱駝的最后一根稻草。

就像我那位金融碩士朋友所說(shuō)的那樣，我現(xiàn)在把房貸提前還完了，為的就是有一天如果出現(xiàn)了金融危機(jī)時(shí)，我不至于負(fù)債，我的生活水平不至于受到較大的影響，房貸也不會(huì)成為我每個(gè)月焦慮的源泉。

日本的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)房產(chǎn)泡沫一旦破裂，我們的負(fù)債不會(huì)因此而減少，但房地產(chǎn)價(jià)格的下降會(huì)讓所有人為此買(mǎi)單，很多人失去了工作、降低的收入，在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)不得不把賺來(lái)的收入拿去還房貸，很多人因此而受到巨大打擊，生活水平降至新低。

日本的經(jīng)濟(jì)也曾經(jīng)歷過(guò)四十多年的高速增長(zhǎng)，最后幾乎是在“一夜之間”崩塌。

我們的收入也高速增長(zhǎng)了四十多年，在可見(jiàn)的一段時(shí)間內(nèi)，我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)相對(duì)到一個(gè)比較低的位置，這也說(shuō)明高速奔跑四十多年后，我們可能需要學(xué)會(huì)慢下來(lái)，需要學(xué)會(huì)慢慢走。

但問(wèn)題在于，有多少人能夠習(xí)慣“慢下來(lái)”呢？

要還的房貸總額不變，但我們的收入增速會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的放緩而放緩，這幾乎是毫無(wú)疑問(wèn)的一件事，這也就意味著，如果你還有能力還房貸的話，你還有閑錢(qián)還房貸的話，那么這筆錢(qián)所能夠創(chuàng)造的收益和風(fēng)險(xiǎn)相比，后者正在加大，前者也在縮小。

因此，在資本回報(bào)率越來(lái)越低，風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高的今天，把多余的錢(qián)拿出來(lái)還房貸，降低未來(lái)的不確定性，解決掉負(fù)債，反而是一個(gè)理性的決策。

原因很簡(jiǎn)單，在經(jīng)濟(jì)不確定性增強(qiáng)的時(shí)候，貨幣貶值、理財(cái)收益這些都沒(méi)有“無(wú)債一身輕”來(lái)的更重要，把自己的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，才是應(yīng)對(duì)未來(lái)“中等收入陷阱”的最佳良藥。

end.

作者：羅sir，新青年的職場(chǎng)內(nèi)參。關(guān)心事物發(fā)展背后的邏輯，樂(lè)觀的悲觀主義者。關(guān)注我，把知識(shí)磨碎了給你看。

關(guān)鍵詞： 不確定性 生活水平 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)