導(dǎo)語(yǔ)：2022年12月30日下午，在中國(guó)人民大學(xué)主辦的“后疫情中國(guó)住房政策研討會(huì)”上，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)在線上分享了最新研究成果與市場(chǎng)觀察。

(相關(guān)資料圖)

當(dāng)前，抑制市場(chǎng)三重壓力正在減輕，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)進(jìn)一步明朗，市場(chǎng)的底部已經(jīng)相對(duì)確定，明年春天，市場(chǎng)將迎來(lái)穩(wěn)步的復(fù)蘇。

過(guò)去盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策的底部早就出現(xiàn)，但市場(chǎng)的底遲遲不肯出現(xiàn)，市場(chǎng)預(yù)期偏弱，主要原因是三重壓力。

第一重壓力是對(duì)未來(lái)收入預(yù)期的擔(dān)憂。這主要來(lái)自過(guò)去疫情封控和經(jīng)濟(jì)暫停。但12月疫情防控轉(zhuǎn)為乙類管理后，市場(chǎng)的最大不確定性已經(jīng)不再，這給了市場(chǎng)一個(gè)積極的改善信號(hào)。經(jīng)濟(jì)開(kāi)始恢復(fù)循環(huán)，將會(huì)提升人們對(duì)于未來(lái)收入的預(yù)期。

另一重壓力是房企交付的風(fēng)險(xiǎn)。但隨著國(guó)家不斷加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的信用注入，房企的融資能力重新建立起來(lái)。明年部分房企的壓力還不能排除，但消費(fèi)者對(duì)交付違約的擔(dān)憂將會(huì)降低，何況還有二手房可以替代。

第三重壓力是對(duì)房?jī)r(jià)大幅下跌的擔(dān)憂。的確，跟去年高位相比，今年的房?jī)r(jià)普遍性下跌令人擔(dān)心。跟去年12月相比，重點(diǎn)50城房?jī)r(jià)指數(shù)同比下降了7.2%。50城中僅上海、北京同比上漲0.6%、0.4%，其他48個(gè)城市同比下跌，跌幅最高的城市同比下跌13.5%。

但如果把時(shí)間拉長(zhǎng)到三年（正好是疫情的三年）看，會(huì)有不一樣的發(fā)現(xiàn)。

我們根據(jù)貝殼成交的大數(shù)據(jù)對(duì)2020-2022年重點(diǎn)城市二手住宅房?jī)r(jià)盤點(diǎn)。自2019年12月起，重點(diǎn)50城1房?jī)r(jià)上行周期共20個(gè)月，累計(jì)漲幅11.4%；下行周期17個(gè)月，累計(jì)降幅11.1%。重點(diǎn)50城房?jī)r(jià)指數(shù)目前已跌回三年前水平，基本上把疫情前期貨幣外溢帶來(lái)的刺激效應(yīng)出清完畢。

經(jīng)歷三年疫情的考驗(yàn)，不同城市房?jī)r(jià)的漲跌進(jìn)一步刻畫了我國(guó)城市發(fā)展的主要趨勢(shì)。過(guò)去三年，50城中房?jī)r(jià)上漲的城市有18個(gè)，最高漲幅41.1%，平均漲幅13.5%；房?jī)r(jià)下跌的城市有32個(gè)，最大跌幅16.4%，平均跌幅8.3%。

一線城市房?jī)r(jià)比2020年初上漲15%，二線城市房?jī)r(jià)比2020年初下跌1%，三線城市房?jī)r(jià)比2020年初下跌3%。在上漲的階段，一線城市上漲的幅度更大；在下跌的階段，一線城市下跌的幅度更小。三年下來(lái)，一線城市與二三線城市的價(jià)差進(jìn)一步擴(kuò)大。

過(guò)去三年，長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和成渝房?jī)r(jià)漲幅分別為4%、4%和3%。長(zhǎng)三角城市群的房?jī)r(jià)最高，成渝城市群追上大灣區(qū)。京津冀城市群和長(zhǎng)江中游城市群房?jī)r(jià)持續(xù)回調(diào)。

從房?jī)r(jià)變動(dòng)的事實(shí)上看，盡管跟去年比幾乎所有城市房?jī)r(jià)都出現(xiàn)普遍下跌，但一線城市、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、成渝都市圈這些好的區(qū)域房?jī)r(jià)依然比3年前有穩(wěn)定的上漲。

我們認(rèn)為，這輪房?jī)r(jià)的下跌已經(jīng)到底，未來(lái)將從核心城市開(kāi)始逐步企穩(wěn)回升。主要的原因是：

第一，國(guó)家對(duì)穩(wěn)房?jī)r(jià)的決心非常強(qiáng)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，中財(cái)辦明確將房地產(chǎn)定位于“支柱產(chǎn)業(yè)”，我相信這并不是短期權(quán)宜之計(jì)，而是經(jīng)歷了多年調(diào)控之后得出的客觀定性。在預(yù)期和需求端方面，要著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。限購(gòu)、限售、限價(jià)等妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性都將會(huì)陸續(xù)退出。未來(lái)長(zhǎng)期的住房政策取向，政府的住房保障職能由公租房、保租房、共有產(chǎn)權(quán)房等承擔(dān)，其他商品住房的交還給市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

第二，市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)開(kāi)始回溫。二手房市場(chǎng)扭轉(zhuǎn)了成交量持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。初步統(tǒng)計(jì)，2022年12月貝殼50城二手房成交量較11月增長(zhǎng)約4%。在12月放開(kāi)初期，二手房市場(chǎng)的交易量有明顯的反彈。

房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的勢(shì)頭也得到緩解。12月貝殼50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌約1%，跌幅較上月縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)較上月減少5個(gè)。沈陽(yáng)等城市本月價(jià)格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲。

市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)了拐點(diǎn)。12月貝殼50城1二手房景氣指數(shù)由上月的15回升至19，這是今年下半年以來(lái)首次相對(duì)明顯的回升。

房?jī)r(jià)下跌并不只是導(dǎo)致“買漲不買跌”，部分剛性需求、改善型需求開(kāi)始轉(zhuǎn)變觀望態(tài)勢(shì)。貝殼研究院通過(guò)在線調(diào)研持續(xù)跟蹤3萬(wàn)名消費(fèi)者置業(yè)信心變化。2022年Q4調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，計(jì)劃在未來(lái)半年內(nèi)購(gòu)房的比例顯著回升。其中，二線城市半年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃的比例達(dá)到21%，比3季度明顯提升。一線城市從三季度開(kāi)始持續(xù)回升，目前該比例已經(jīng)超過(guò)二季度水平。

我們近期也做了一次大樣本的客戶和經(jīng)紀(jì)人調(diào)研，大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)需要住得離市中心近一些，房子大一些。今天期待買房投資獲得較大資產(chǎn)回報(bào)的期望少了，但對(duì)更好居住條件的期待仍然非常強(qiáng)。對(duì)于政策效果，大多數(shù)消費(fèi)者是在持幣觀望。

二手房能夠活躍起來(lái)，就能夠?qū)π路慨a(chǎn)生帶動(dòng)作用。一些城市出臺(tái)了鼓勵(lì)賣舊買新的政策，賣一買一按照首套房執(zhí)行，國(guó)家也對(duì)換房改善采取了退稅優(yōu)惠，這些政策將會(huì)在明年發(fā)揮更加積極的作用。

預(yù)計(jì)明年越來(lái)越多消費(fèi)者開(kāi)始入市，供求關(guān)系恢復(fù)平衡，市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)迎來(lái)溫和修復(fù)，上半年房?jī)r(jià)降逐步企穩(wěn)回升。

當(dāng)然，取消行政性干預(yù)，意在恢復(fù)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制，并不是鼓勵(lì)進(jìn)一步加杠桿炒房。在“房住不炒”的政策框架下，市場(chǎng)會(huì)向中樞水平靠攏，并不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)式大漲。

關(guān)鍵詞： 一線城市 企穩(wěn)回升 環(huán)比下跌