導(dǎo)語：2022年12月30日下午，在中國人民大學(xué)主辦的“后疫情中國住房政策研討會(huì)”上，貝殼研究院首席市場分析師許小樂在線上分享了最新研究成果與市場觀察。

(相關(guān)資料圖)

當(dāng)前，抑制市場三重壓力正在減輕，房地產(chǎn)市場走向復(fù)蘇的態(tài)勢進(jìn)一步明朗，市場的底部已經(jīng)相對確定，明年春天，市場將迎來穩(wěn)步的復(fù)蘇。

過去盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策的底部早就出現(xiàn)，但市場的底遲遲不肯出現(xiàn)，市場預(yù)期偏弱，主要原因是三重壓力。

第一重壓力是對未來收入預(yù)期的擔(dān)憂。這主要來自過去疫情封控和經(jīng)濟(jì)暫停。但12月疫情防控轉(zhuǎn)為乙類管理后，市場的最大不確定性已經(jīng)不再，這給了市場一個(gè)積極的改善信號(hào)。經(jīng)濟(jì)開始恢復(fù)循環(huán)，將會(huì)提升人們對于未來收入的預(yù)期。

另一重壓力是房企交付的風(fēng)險(xiǎn)。但隨著國家不斷加大對優(yōu)質(zhì)房企的信用注入，房企的融資能力重新建立起來。明年部分房企的壓力還不能排除，但消費(fèi)者對交付違約的擔(dān)憂將會(huì)降低，何況還有二手房可以替代。

第三重壓力是對房價(jià)大幅下跌的擔(dān)憂。的確，跟去年高位相比，今年的房價(jià)普遍性下跌令人擔(dān)心。跟去年12月相比，重點(diǎn)50城房價(jià)指數(shù)同比下降了7.2%。50城中僅上海、北京同比上漲0.6%、0.4%，其他48個(gè)城市同比下跌，跌幅最高的城市同比下跌13.5%。

但如果把時(shí)間拉長到三年（正好是疫情的三年）看，會(huì)有不一樣的發(fā)現(xiàn)。

我們根據(jù)貝殼成交的大數(shù)據(jù)對2020-2022年重點(diǎn)城市二手住宅房價(jià)盤點(diǎn)。自2019年12月起，重點(diǎn)50城1房價(jià)上行周期共20個(gè)月，累計(jì)漲幅11.4%；下行周期17個(gè)月，累計(jì)降幅11.1%。重點(diǎn)50城房價(jià)指數(shù)目前已跌回三年前水平，基本上把疫情前期貨幣外溢帶來的刺激效應(yīng)出清完畢。

經(jīng)歷三年疫情的考驗(yàn)，不同城市房價(jià)的漲跌進(jìn)一步刻畫了我國城市發(fā)展的主要趨勢。過去三年，50城中房價(jià)上漲的城市有18個(gè)，最高漲幅41.1%，平均漲幅13.5%；房價(jià)下跌的城市有32個(gè)，最大跌幅16.4%，平均跌幅8.3%。

一線城市房價(jià)比2020年初上漲15%，二線城市房價(jià)比2020年初下跌1%，三線城市房價(jià)比2020年初下跌3%。在上漲的階段，一線城市上漲的幅度更大；在下跌的階段，一線城市下跌的幅度更小。三年下來，一線城市與二三線城市的價(jià)差進(jìn)一步擴(kuò)大。

過去三年，長三角、大灣區(qū)和成渝房價(jià)漲幅分別為4%、4%和3%。長三角城市群的房價(jià)最高，成渝城市群追上大灣區(qū)。京津冀城市群和長江中游城市群房價(jià)持續(xù)回調(diào)。

從房價(jià)變動(dòng)的事實(shí)上看，盡管跟去年比幾乎所有城市房價(jià)都出現(xiàn)普遍下跌，但一線城市、長三角、大灣區(qū)、成渝都市圈這些好的區(qū)域房價(jià)依然比3年前有穩(wěn)定的上漲。

我們認(rèn)為，這輪房價(jià)的下跌已經(jīng)到底，未來將從核心城市開始逐步企穩(wěn)回升。主要的原因是：

第一，國家對穩(wěn)房價(jià)的決心非常強(qiáng)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，中財(cái)辦明確將房地產(chǎn)定位于“支柱產(chǎn)業(yè)”，我相信這并不是短期權(quán)宜之計(jì)，而是經(jīng)歷了多年調(diào)控之后得出的客觀定性。在預(yù)期和需求端方面，要著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。限購、限售、限價(jià)等妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性都將會(huì)陸續(xù)退出。未來長期的住房政策取向，政府的住房保障職能由公租房、保租房、共有產(chǎn)權(quán)房等承擔(dān)，其他商品住房的交還給市場調(diào)節(jié)。

第二，市場預(yù)期已經(jīng)開始回溫。二手房市場扭轉(zhuǎn)了成交量持續(xù)下滑的態(tài)勢。初步統(tǒng)計(jì)，2022年12月貝殼50城二手房成交量較11月增長約4%。在12月放開初期，二手房市場的交易量有明顯的反彈。

房價(jià)持續(xù)下跌的勢頭也得到緩解。12月貝殼50城二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌約1%，跌幅較上月縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)較上月減少5個(gè)。沈陽等城市本月價(jià)格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲。

市場預(yù)期出現(xiàn)了拐點(diǎn)。12月貝殼50城1二手房景氣指數(shù)由上月的15回升至19，這是今年下半年以來首次相對明顯的回升。

房價(jià)下跌并不只是導(dǎo)致“買漲不買跌”，部分剛性需求、改善型需求開始轉(zhuǎn)變觀望態(tài)勢。貝殼研究院通過在線調(diào)研持續(xù)跟蹤3萬名消費(fèi)者置業(yè)信心變化。2022年Q4調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，計(jì)劃在未來半年內(nèi)購房的比例顯著回升。其中，二線城市半年內(nèi)有購房計(jì)劃的比例達(dá)到21%，比3季度明顯提升。一線城市從三季度開始持續(xù)回升，目前該比例已經(jīng)超過二季度水平。

我們近期也做了一次大樣本的客戶和經(jīng)紀(jì)人調(diào)研，大多數(shù)消費(fèi)者對需要住得離市中心近一些，房子大一些。今天期待買房投資獲得較大資產(chǎn)回報(bào)的期望少了，但對更好居住條件的期待仍然非常強(qiáng)。對于政策效果，大多數(shù)消費(fèi)者是在持幣觀望。

二手房能夠活躍起來，就能夠?qū)π路慨a(chǎn)生帶動(dòng)作用。一些城市出臺(tái)了鼓勵(lì)賣舊買新的政策，賣一買一按照首套房執(zhí)行，國家也對換房改善采取了退稅優(yōu)惠，這些政策將會(huì)在明年發(fā)揮更加積極的作用。

預(yù)計(jì)明年越來越多消費(fèi)者開始入市，供求關(guān)系恢復(fù)平衡，市場交易量價(jià)迎來溫和修復(fù)，上半年房價(jià)降逐步企穩(wěn)回升。

當(dāng)然，取消行政性干預(yù)，意在恢復(fù)市場的調(diào)節(jié)機(jī)制，并不是鼓勵(lì)進(jìn)一步加杠桿炒房。在“房住不炒”的政策框架下，市場會(huì)向中樞水平靠攏，并不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)式大漲。

關(guān)鍵詞： 一線城市 企穩(wěn)回升 環(huán)比下跌