3月起,個(gè)人房貸利率要選擇轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR利率或者固定利率。為什么要轉(zhuǎn)換?什么貸款需要轉(zhuǎn)換?怎么選擇更劃算?央行日前就一些熱點(diǎn)問題進(jìn)行了回應(yīng)。
為什么要轉(zhuǎn)換?
這是利率市場(chǎng)化改革的重要一步。2019年8月,央行改革貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)。按照央行的要求,2020年3月起,各家銀行開始將存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。
金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商,將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值),加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變;也可轉(zhuǎn)換為固定利率。
相比貸款基準(zhǔn)利率,LPR的市場(chǎng)化程度更高,能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化,2019年8月以來已多次下降
央行稱,目前大部分新發(fā)放貸款已將LPR作為定價(jià)基準(zhǔn),但存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)仍主要是貸款基準(zhǔn)利率。2015年10月以來,貸款基準(zhǔn)利率一直保持不變。。
為保護(hù)借貸雙方權(quán)益,特別是讓借款人享受利率下行帶來的好處,央行明確自2020年3月1日開始,推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。
什么貸款需要轉(zhuǎn)換?
要同時(shí)滿足幾個(gè)條件
央行稱,需要轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)的貸款:
一是2020年1月1日前已發(fā)放,或已簽訂合同但未發(fā)放;
二是參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià);
三是浮動(dòng)利率。
無需轉(zhuǎn)換
固定利率貸款、已參考貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)的浮動(dòng)利率貸款等。
可不轉(zhuǎn)換
已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款。
公積金個(gè)人住房貸款不需要轉(zhuǎn)換
,但組合貸款中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款也要轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)。
LPR和固定利率哪個(gè)更好?
在轉(zhuǎn)換的時(shí)候,個(gè)人面臨兩個(gè)選擇:
第一個(gè)是,選擇固定利率。房貸利率與你當(dāng)前的利率水平保持不變,以后也不管LPR利率怎么變化,你的房貸利率都不變;
第二個(gè)是,選擇浮動(dòng)利率。房貸利率根據(jù)LPR的變動(dòng)而變化。
那么問題來了,選哪個(gè)好?
兩種轉(zhuǎn)換方式各有優(yōu)勢(shì),具體如何選擇取決于自己的判斷,特別是對(duì)未來利率走勢(shì)的判斷
央行稱,。
如果認(rèn)為未來LPR會(huì)下降,那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)會(huì)更好;
如果認(rèn)為未來LPR可能上升,那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會(huì)有優(yōu)勢(shì)。
舉個(gè)例子
,如果你目前的個(gè)人房貸利率是在5年期貸款基準(zhǔn)利率上打9折,那么按照目前5年期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算,你的實(shí)際執(zhí)行利率水平為4.41%(=4.9%×0.9)。根據(jù)人民銀行〔2019〕30號(hào)公告,個(gè)人房貸轉(zhuǎn)換前后利率水平保持不變。
一是如果選擇轉(zhuǎn)為固定利率,那么個(gè)人房貸在整個(gè)合同剩余期限內(nèi),都將執(zhí)行4.41%這個(gè)利率。
二是如果選擇轉(zhuǎn)為參考LPR定價(jià),個(gè)人房貸利率水平將按照“5年期以上LPR+(-0.39%)”確定。其中,-0.39是固定加點(diǎn)點(diǎn)差,根據(jù)當(dāng)前實(shí)際執(zhí)行利率(4.41%)與2019年12月公布的5年期以上LPR(4.8%)之間的差確定。轉(zhuǎn)換后到第一個(gè)重定價(jià)日前,房貸利率還是4.41%,但計(jì)算方式變成了“LPR4.8%+(-0.39%)”;從第一個(gè)重定價(jià)日起,房貸利率就會(huì)變成“當(dāng)時(shí)最新的5年期LPR+(-0.39%)”;以后每個(gè)重定價(jià)日都以此類推。
對(duì)比上述方式,很明顯,如果判斷未來5年期以上LPR+(-0.39%)>4.41%,即5年期以上LPR>4.41%+0.39%=4.8%,也就是說未來的LPR比4.8%高,就可選擇第一種;反之,如果判斷未來LPR比4.8%低,就可選擇第二種。
其實(shí)無論是何種轉(zhuǎn)換方式,轉(zhuǎn)換后的房貸利率不得低于原有的利率水平,除非LPR下降。這主要是為了貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求,在流動(dòng)性合理充裕、市場(chǎng)利率有望下行的情況下,堅(jiān)守“房住不炒”的定位,不向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào),同時(shí)也有助于控制上升較快的居民部門杠桿率。
業(yè)內(nèi)專家均預(yù)計(jì),未來一段時(shí)間LPR仍有一定的下行空間
具體來說,。借款人與銀行平等協(xié)商,采用LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)(浮動(dòng)利率)將可能是普遍的方式。
銀行會(huì)不會(huì)故意提高LPR報(bào)價(jià)?
報(bào)價(jià)行的報(bào)價(jià)都是有真實(shí)交易作為支撐的
央行稱,LPR報(bào)價(jià)機(jī)制已盡可能保證報(bào)價(jià)行真實(shí)報(bào)價(jià),使公布的LPR具有公允性。18家LPR報(bào)價(jià)行都是同類型銀行中具有較強(qiáng)影響力、公信力和定價(jià)能力的銀行,且需要根據(jù)本行對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率報(bào)價(jià),也就是說,。
同時(shí),央行和利率定價(jià)自律機(jī)制對(duì)各報(bào)價(jià)行的報(bào)價(jià)行為進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督,定期考核評(píng)估其報(bào)價(jià)質(zhì)量,并根據(jù)考核情況對(duì)報(bào)價(jià)行進(jìn)行優(yōu)勝劣汰。
關(guān)鍵詞: 銀行房貸 轉(zhuǎn)換利率 劃算
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