5月15日，在多輪利好政策支持之下，央行、銀保監(jiān)會(huì)再祭“大招”：首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

以最新的4月份的“5年期以上LPR”為參考，下調(diào)后，最低房貸利率由4.6%降為4.4%。調(diào)整后，居民利息支出能節(jié)省多少錢?對(duì)目前仍處低位運(yùn)行的樓市，起到多大的推動(dòng)作用?

在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，首套房貸利率下調(diào)，發(fā)出了強(qiáng)烈的激活樓市的信號(hào)，這是一次很重要的政策轉(zhuǎn)向。

貸款250萬(wàn)利息減少超10萬(wàn)

在本次《通知》公布前，央行宣布降準(zhǔn)25BP，釋放資金5300億。4月18日，央行明確指出“因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”。

4月14日，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上介紹，“3月份以來(lái)，由于市場(chǎng)需求減弱，全國(guó)已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。”

以灣區(qū)內(nèi)地9城為例，截至4月底，據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%。目前，深圳為大灣區(qū)房貸利率最低的城市，首套穩(wěn)定在4.9%，二套為5.2%;肇慶則是灣區(qū)房貸利率最高的城市，無(wú)論首套或二套，房貸利率普遍在6%上下浮動(dòng)。

本次全國(guó)統(tǒng)一下限調(diào)整后，如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國(guó)政策同步下調(diào)，首套房貸利率可以低至4.4%。值得關(guān)注的是：首套房貸利率的下限的下調(diào)，是帶條件的，限定為“購(gòu)買普通自住房的居民家庭”;二套房貸則保持不變。

調(diào)整后，居民利息支出能節(jié)省多少錢?

讓我們來(lái)算一筆賬：

按貸款金額250萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，按照原先最低4.6%的利率，每月還款12816.11元;

若改為4.4%，每月還款12519.02元，平均每月可減少月供支出約297.09元。30年共減少利息支出超10萬(wàn)。

如果5月20日公布的“5年期以上LPR”價(jià)格下調(diào)，那么房貸利率可能還要低于4.4%。不過(guò)，央行此次通知主要針對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

全國(guó)房貸增長(zhǎng)依舊乏力

除了下調(diào)房貸利率，據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，截至5月11日，2022年全國(guó)累計(jì)134個(gè)省市共計(jì)出臺(tái)了231次紓困政策。施政頻次逐月提升，單4月共66個(gè)城市出臺(tái)政策，超過(guò)一季度總和。

但從全國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)看，房貸增長(zhǎng)依舊乏力。5月13日，央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，4月人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元;住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。

這已是3個(gè)月來(lái)代表居民按揭貸款的中長(zhǎng)期貸款第二次減少，且減幅在擴(kuò)大。2月份這一數(shù)值減少459億元，同比減少4572億元，是居民中長(zhǎng)期貸款自2007年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。3月份環(huán)比新增3735億元，扭轉(zhuǎn)了2月凈減少的頹勢(shì)，但同比仍少增2504億元。

這一數(shù)據(jù)背后，正是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇緩慢。中指院分析認(rèn)為，紓困政策未能立即提振市場(chǎng)信心，主要有三方面原因：不確定是否能如期交房、不確定房?jī)r(jià)是否下跌、不確定能否持續(xù)月供，尤其是疫情反復(fù)更加深居民對(duì)未來(lái)收入穩(wěn)定的預(yù)期。

“此前出臺(tái)的一系列新政對(duì)購(gòu)房補(bǔ)貼、財(cái)稅減免、放松限售等方面的放松雖見(jiàn)力度、見(jiàn)誠(chéng)心，但沒(méi)有實(shí)質(zhì)上改變居民所面對(duì)的困境，對(duì)購(gòu)房壓力的下降、購(gòu)房需求的激發(fā)有限”。

灣區(qū)內(nèi)地9城成交仍處低位

4月份，克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)50城新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的平均去化率跌至29%，較上月下降6%。其中，60%以上城市開(kāi)盤(pán)去化率環(huán)比下降。受疫情影響，合肥、寧波這些長(zhǎng)三角地區(qū)二線城市市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，去化率更是明顯回落。

在需求整體不振的情況下，灣區(qū)9城商品住宅共計(jì)供應(yīng)432萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲54%，成交310萬(wàn)㎡，環(huán)比下降8%，成交均價(jià)24522元/㎡，環(huán)比微跌1%。按城市來(lái)看，4月廣州、惠州供應(yīng)量回升至百萬(wàn)方水平，環(huán)比均翻倍增長(zhǎng);4月整體成交則未見(jiàn)起色，9城中除廣州成交67萬(wàn)㎡，其余8城均在50萬(wàn)㎡以下。均價(jià)方面，深圳以72333元/㎡遠(yuǎn)超排名第二的廣州。

尤其去化率方面，4月灣區(qū)內(nèi)地9城的平均去化率僅為25%，仍處在低位運(yùn)行狀態(tài)(備注：整體去化率剔除惠州、江門(mén)推售量)。相對(duì)而言，深圳、珠海去化率較高，也僅為33%和35%;佛山、肇慶今年以來(lái)市場(chǎng)成交疲軟，月均去化均在20%以下。

聚焦廣州市場(chǎng)，4月以來(lái)市場(chǎng)成交回暖重啟。4月份整體開(kāi)盤(pán)去化率回升至21%，中高端需求堅(jiān)挺，部分價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目去化優(yōu)異。比如4月16日萬(wàn)科金域曦府、和樾府兩大價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目均少量加推大戶型產(chǎn)品試探市場(chǎng)，售價(jià)6.2萬(wàn)-6.7萬(wàn)元/平方米，較上批次售價(jià)略有上漲，去化率分別達(dá)到88%和70%。

剛剛過(guò)去的五一市場(chǎng)，假期成交相較于4月上升195%，同比跌幅收窄至下跌20%，近九成項(xiàng)目?jī)r(jià)格企穩(wěn)。南都·灣財(cái)社記者踩盤(pán)發(fā)現(xiàn)，海珠區(qū)琶洲南TOD、荔灣區(qū)廣州幸福灣、黃埔區(qū)萬(wàn)科城市之光等成交都還不錯(cuò)。但是遠(yuǎn)郊部分樓盤(pán)仍需讓利走貨，如增城時(shí)代名著、中建嶺南悅府等項(xiàng)目都推出特價(jià)單位;花都熱銷的項(xiàng)目也都聚焦200萬(wàn)左右的低總價(jià)項(xiàng)目。

專家看市：有望二季度走出低谷

時(shí)隔多年調(diào)整首套房房貸利率下限，也釋放了更加積極的信號(hào)。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，盡管當(dāng)前全國(guó)商品房市場(chǎng)面臨普遍性的下行壓力，城市之間的基本面分化依然存在。一方面，三、四線城市推出了較多的利好政策，礙于需求動(dòng)能不足未能起到預(yù)期的效果;另一方面，一、二線城市礙于房?jī)r(jià)上漲的壓力，不敢輕易松綁限制性的購(gòu)房政策，有需求卻苦于沒(méi)有釋放的渠道。

“在此情況下，央行和銀保監(jiān)會(huì)對(duì)首套房貸利率優(yōu)惠做出清晰指引，也是鼓勵(lì)地方大膽釋放剛需需求的一種表現(xiàn)，既能提高剛需買家入市的積極性，也能敦促地方及早因城施策，進(jìn)一步利好樓市復(fù)蘇”。

廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，從具體指標(biāo)看，房貸下調(diào)幅度不大，并且限定為首套普通自住房，二套房貸則維持不變。管理層還是“留了一手”。

他表示，在城市居民2022年收入預(yù)期下降，房貸規(guī)模增速放緩的背景下，央行和銀保監(jiān)會(huì)推出的新政，有利于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，促進(jìn)剛需買家入市。房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)一夜回暖，但在金融支持和政策推動(dòng)下，在第二季度走出低谷，仍大有希望。

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