自三年前深圳土拍之時直接規(guī)定商品住房入市最高均價并限制了最高地價之后，深圳房價高漲預(yù)期被掐斷，開發(fā)商“大戰(zhàn)”幾百回合搶地的景象已不復(fù)見，甚至出現(xiàn)流拍。

但今年深圳首輪集中拍地，無論從整個城市還是各個片區(qū)來看，都明顯有了不同變化。此次已出讓地塊，周邊供應(yīng)新盤及二手房行情如何?對普通購房者而言，此次土地拍賣透露出哪些關(guān)鍵信息?

8宗地封頂價成交，開發(fā)商拿地當(dāng)天開工

回顧深圳今年首次集中供地，4月29日下午3點到晚上7點，鏖戰(zhàn)4小時，萬科、安居集團(tuán)、華潤置地、深業(yè)、天健、坪山城投、深汕投控分別競得8宗居住用地，此次八宗地100%出讓，且全部以封頂價成交。

而就在土拍結(jié)束的當(dāng)日晚間，開發(fā)商的挖掘機(jī)就開進(jìn)了工地。4月29日晚10點，華潤置地深圳大區(qū)在官方微信公眾號發(fā)文，表示在成功競得地塊后，深北片區(qū)光明玉塘項目、鳳凰項目立即安排人員設(shè)備進(jìn)場開展施工準(zhǔn)備工作，實現(xiàn)“當(dāng)天拿地、當(dāng)天開工”，這也是深圳大區(qū)深北片區(qū)推進(jìn)“拿地即開工”，提升工程落地效率的范例。

圖片來源：華潤置地官微

另一邊，網(wǎng)傳萬科拿下的寶安新安地塊同樣實現(xiàn)了當(dāng)日開工。

圖片來源：德永評估深圳

多宗地塊限售價上調(diào)，房企利潤空間增大

為何房企對于本次土拍態(tài)度較為積極?一方面是限價上調(diào)的變化，與去年同一位置的地塊價格相比，今年第一次土拍的限售價格上漲了3%-5%左右。

例如萬科拿下的寶安區(qū)新安街道A012-0112地塊限價8.75萬元/㎡，而去年同片區(qū)A122-0372地塊限價8.33萬元/㎡，今年上漲幅度為4000元/㎡。上漲幅度最大的來自華潤拿下的光明區(qū)鳳凰街道A503-0095地塊限價為4.89萬元/㎡，而同片區(qū)A503-0093地塊去年限價為4.44萬元/㎡，今年上調(diào)幅度為4500元/㎡。

限價上調(diào)意味著留給開發(fā)商的利潤空間更大?？硕鹫J(rèn)為，深圳土拍限價上調(diào)為房企釋放更多利潤空間，房企拿地?zé)崆樯蠞q。“從短期來看，土地結(jié)構(gòu)和競拍規(guī)則或?qū)掷m(xù)優(yōu)化，拿地門檻、競拍規(guī)則、銷售限制等都將進(jìn)一步調(diào)整，在利潤空間上進(jìn)一步激發(fā)企業(yè)拿地意愿，提振企業(yè)的拿地信心。”

而另一方面，從已經(jīng)完成今年首批集中供地的十余個城市的情況來看，全國土地市場冷熱不均，高安全系數(shù)的城市更受開發(fā)商的青睞。

例如天津、東莞等城市的首輪土拍出現(xiàn)大面積底價成交、流拍或終止轉(zhuǎn)讓的情況。而杭州、北京、合肥、深圳等城市的土地市場卻有所回暖。此輪土拍國企依舊是拿地的絕對主力，其共識性也更強(qiáng)。

雖然銷售市場仍然較冷，但土地市場已開始“回溫”，也說明房企的投資信心正在修復(fù)。

“此次深圳土拍表現(xiàn)較好，說明房企對一線城市的土地投資依然持看好。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，預(yù)計類似拿地情況也會對其他城市的房企投資產(chǎn)生影響或啟發(fā)，5月份一些城市土拍市場可能會有積極復(fù)蘇的表現(xiàn)。”

土拍后買房，可重點關(guān)注這幾個區(qū)域

對深圳購房者來說，此次土拍亦透露了不少關(guān)鍵信息。

第一，此次拍地限價提高幅度最大的片區(qū)，在光明鳳凰街道。

光明區(qū)鳳凰街道是光明區(qū)發(fā)展較成熟的街道之一，區(qū)內(nèi)目前有長圳站和鳳凰城站兩大地鐵站以及光明區(qū)政府等基礎(chǔ)配套設(shè)施，這里聚集了光明的網(wǎng)紅住宅，龍光玖龍臺、宏發(fā)萬悅山、星河天地等項目均創(chuàng)造過開盤售罄的記錄。

目前該地塊周邊有三個待售項目，分別是中海觀園(2021年9月28日深圳集中供地拍賣，限銷售均價不高于4.44萬元/㎡)、安居萃云閣(人才安居公司自持的租賃住房)、深房光明里(2021年9月28日深圳集中供地拍賣，限售價4.4萬/㎡)。目前在售的項目有深鐵瑞城，均價5.03萬元/㎡;龍光玖瑞府，均價5.19萬元/㎡，明月鵬著花園，均價5.25萬元/㎡，星河天地五期，均價5.18萬元/㎡。

據(jù)百度地圖測距，A503-0095地塊距離光明城高鐵站直線距離大概在500米左右，同6號線鳳凰城站和長圳站的直線距離都在2公里左右。

該地塊由華潤競得，在限價上調(diào)的情況下，開發(fā)商壓縮成本的壓力也沒那么大，因此市場預(yù)計其打造的產(chǎn)品品質(zhì)可能會創(chuàng)造驚喜。

宗地位置。圖片來源：深圳土地礦業(yè)權(quán)交易平臺

第二，此次出讓的最貴地塊，在寶安尖崗山片區(qū)。

本輪土拍萬科拿下的新安A012-0112宗地位于老牌豪宅區(qū)尖崗山，具體位置是曦城南區(qū)南側(cè)、尖崗山公園西側(cè)，鄰近京港澳高速。

該宗地周邊分布有多個豪宅產(chǎn)品，整體生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，居住氛圍較佳。其中，風(fēng)波不斷的泰禾深圳院子在15年拍下時樓面地價便達(dá)到79907元/㎡;萬科此前開發(fā)的萬科都會四季花園項目入市均價為9.1萬元/㎡，同片區(qū)在售的越秀·和樾府售價約10萬元/㎡。前文中提到的，去年尖崗山同片區(qū)出讓的A122-0372地塊，即佳兆業(yè)鳳鳴水岸花園，住宅毛坯限價8.33萬元/㎡。

二手方面，目前距離該宗地最近的曦城高層(一、二、三期)二手房參考價為8萬-8.5萬元/㎡，目前曦城一期掛牌的217平的5室3廳業(yè)主報價總價3580萬，折合單價16.4萬元/㎡。

值得一提的是，本次土拍該地塊受到了華潤和萬科兩家實力開發(fā)商的青睞，據(jù)傳該宗地華潤發(fā)起申訴，2小時后才宣布宗地歸萬科所有。

對比該宗地位置來看，一貫被稱為前海后花園的尖崗山，在深圳其他豪宅區(qū)土地資源越來越緊缺加之前海地位越來越高的當(dāng)下，品牌開發(fā)商對尖崗山地塊的追捧似乎透露著這個新興豪宅區(qū)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

宗地位置。圖片來源：深圳土地礦業(yè)權(quán)交易平臺

第三，最多開發(fā)商搶的宗地，在龍華紅山片區(qū)。

開拍前據(jù)有關(guān)媒體統(tǒng)計的土拍摸底意向顯示，8宗宅地中最熱門的是龍華民治A818-0478宗地，預(yù)計有13家房企報名。盡管開拍當(dāng)日該宗地共只10家房企參與，同預(yù)期的相比少了3家，但仍是最多房企參與競拍的、最熱門的宗地。

該地塊吸引了包括華潤、中海、保利、招商等房企的競拍。最終由深圳市科之谷投資有限公司(深業(yè))&深圳市龍華人才安居有限公司競得。建成后普通商品住房銷售均價不得高于7.215萬元/㎡(毛坯)。

龍華民治地塊緣何吸引眾多房企參加?龍華片區(qū)的置業(yè)顧問亞新告訴記者，由于片區(qū)靠近深圳北交通便利，以及有較為成熟的配套和濃厚的居住氛圍，近兩年已經(jīng)成為深圳剛需和改善的置業(yè)熱門選擇。“這次土拍的地位置較好，地處紅山與上塘地鐵站之間，緊鄰星河傳奇小區(qū)。”

記者了解到，目前，星河傳奇花園(一、二期)，參考價為6.9萬-7.2萬元/㎡。而從市場價來看，星河傳奇二期88平4室1廳的房源業(yè)主掛牌總價在873萬元，折算下來單價高達(dá)9.86萬元/㎡。

而新房方面，該片區(qū)在售項目龍光玖悅臺均價約9萬元/㎡、萬?；▓@均價約7.19萬元/㎡。近期，鴻榮源博譽(yù)府(加推)、卓越和奕府(一期)等大量住宅也即將入市。

“五一”期間，龍華大量庫存的新盤也相繼推出了促銷活動吸引購房者，而對購房者來說面臨的選擇則更多：已經(jīng)入市的新房、即將入市的新房、土拍后即將開工的新房。在亞新看來，“在限價環(huán)境下價格因素并無太大差別的情況下，并不著急買入龍華的購房者也可以期待下深業(yè)+安居的項目，說不定又是個網(wǎng)紅盤。”

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