近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。其中，深圳3月份二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比為99.7，較2月下跌0.3%。

從近一年深圳二手商品住宅價(jià)格環(huán)比變化情況來看，深圳二手住宅從2021年5月開始，環(huán)比連續(xù)11個(gè)月處于下行通道，跌幅介于0.1%-0.5%之間。

在同比方面，深圳3月份二手住宅價(jià)格指數(shù)同比為96.7，跌幅達(dá)3.3%。樓市寒意尚在。

樂有家營銷總裁孟凡振在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，深圳二手房價(jià)格環(huán)比下降11個(gè)月，在宏觀層面主要是受經(jīng)濟(jì)形勢影響導(dǎo)致居民消費(fèi)力、消費(fèi)意愿降低，信心指數(shù)和預(yù)期降低。

“具體主要是政策層面的一系列調(diào)控收緊，尤其二手房指導(dǎo)價(jià)政策的出臺(tái)，以及與之配套的按指導(dǎo)價(jià)評(píng)估貸款的執(zhí)行，直接造成了購房者貸款額度減小，變相提高了首付成數(shù)，尤其剛性需求被壓制。其次，金融貸款方面的收緊使貸款審批門檻提高、放款周期都明顯延長。今年以來，這種情況已經(jīng)在改善。”孟凡振說。

二手房成交量大幅萎縮

2021年2月8日，深圳市出臺(tái)二手住房成交參考價(jià)格制度。從2021年5月開始，深圳二手住宅價(jià)格已連續(xù)11個(gè)月處于下行通道，其中，3月環(huán)比下降0.3%。

值得注意的是，深圳二手房成交參考價(jià)是與銀行貸款額度直接掛鉤的。也就是說，銀行會(huì)根據(jù)政府給出的二手房參考價(jià)來放貸，通常政府給出的參考價(jià)會(huì)低于市場價(jià)，這也意味著人們的首付比例可能由原來的三成提高到五成不等，變相增加了購房者的資金壓力。同時(shí)，也有部分業(yè)主暫緩出售。

而在這樣的傳導(dǎo)機(jī)制下，深圳二手房成交量大幅萎縮。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2021年深圳二手房網(wǎng)簽(含自助)44375套，相比2020年120295套的網(wǎng)簽量，下降幅度達(dá)到63.1%，這是自2007年以來，二手房網(wǎng)簽量首次低于新房成交量。

而在新房成交量方面。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)到的數(shù)據(jù)顯示，2021年全年深圳市共成交52417套新房住宅，相比2020年成交套數(shù)上漲了15.5%，創(chuàng)下六年來新高。

二手指導(dǎo)價(jià)政策的出臺(tái)使得深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出新房熱，二手房冷的特點(diǎn)。

此外，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2022年2月二手房網(wǎng)簽套數(shù)906套(含自助)，同比增長-83%，環(huán)比增長-43%;3月二手房網(wǎng)簽套數(shù)1,355套(含自助)，環(huán)比增長25.5%。

同時(shí)，第一太平戴維斯報(bào)告指出，2022年第一季度深圳住宅成交面積環(huán)同比降幅均超30%的原因有受春節(jié)假期和年后疫情影響使得部分看房活動(dòng)推遲。

學(xué)位房溢價(jià)空間回調(diào)

據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，自深圳二手房價(jià)格指導(dǎo)價(jià)政策出臺(tái)后，不少中心地帶的片區(qū)價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的回調(diào)。如南山的中心區(qū)、蛇口、大沖，福田的華強(qiáng)北、百花，羅湖的翠竹等，下跌幅度在全市排前列。

其中南山中心區(qū)價(jià)格降幅高達(dá)30%，華強(qiáng)北和翠竹價(jià)格均下跌28%，蛇口、百花、大沖、下梅林等也下跌超20%。

孟凡振認(rèn)為，這些片區(qū)房價(jià)的大幅回調(diào)，主要是前期溢價(jià)比較高，比如南山中心區(qū)、蛇口、大沖等，在2021年以前上漲幅度較高。而百花、翠竹這一類是典型的名校片區(qū)，主要是靠學(xué)區(qū)的潛在價(jià)值得到拉升，政策發(fā)布后市場降溫，以往過高的溢價(jià)空間、漲幅就出現(xiàn)了正常的回調(diào)、回落。龍崗的一些片區(qū)，此前漲價(jià)就比較緩慢，所以指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后回調(diào)的幅度也比較少。

福田百花片區(qū)房產(chǎn)中介張先生也向《華夏時(shí)報(bào)》記者坦言，受官方參考價(jià)的調(diào)控政策影響，業(yè)主賣房周期變長，越來越接近指導(dǎo)價(jià)。像有套帶百花小學(xué)和實(shí)驗(yàn)中學(xué)的學(xué)位房，目前業(yè)主報(bào)價(jià)1150萬，之前最高峰的時(shí)候成交了1520萬。

此外，《華夏時(shí)報(bào)》記者還了解到，百花片區(qū)某套學(xué)位房之前掛牌1580萬元，掛了一年之后無人問津，業(yè)主將其降價(jià)到1080萬。而據(jù)鏈家官網(wǎng)顯示，這套房源參考總價(jià)為1111萬，政府參考單價(jià)為12萬/平。

孟凡振認(rèn)為，指導(dǎo)價(jià)調(diào)控政策對(duì)于“控”的作用是顯著的，給有“聞風(fēng)上漲”慣性的深圳樓市帶了一個(gè)緊箍咒，給剛需客戶爭取了“上車”機(jī)會(huì)。

在談及深圳二手房指導(dǎo)價(jià)政策未來的發(fā)展時(shí)，孟凡振表示，目前市場整體交易量長期過度低迷，期待二手房指導(dǎo)價(jià)政策能夠在“調(diào)”方面發(fā)揮市場作用，比如緩解深度綁定金融貸款政策的現(xiàn)狀，如根據(jù)市場動(dòng)態(tài)調(diào)整指導(dǎo)價(jià)幅度，增加靈活性避免市場調(diào)節(jié)失靈，滿足更多剛需客戶、新市民群體對(duì)美好居住生活的向往。

房產(chǎn)中介張先生則認(rèn)為，指導(dǎo)價(jià)調(diào)整就是時(shí)間的問題。

對(duì)于二手房參考價(jià)是否會(huì)上調(diào)，據(jù)此前《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道，4月6日，深圳12345市政府服務(wù)熱線回復(fù)《華夏時(shí)報(bào)》記者：“二手住房成交參考價(jià)格的發(fā)布是為落實(shí)我市房地產(chǎn)調(diào)控的工作安排，按照《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》要求定期發(fā)布，我們會(huì)視調(diào)控要求和市場形勢適時(shí)對(duì)價(jià)格做出相應(yīng)調(diào)整，并在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)等官方網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布。”回復(fù)中并沒有提及發(fā)布的時(shí)間。

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