近日,廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定《廣州市商品房項目概況及預(yù)售許可優(yōu)化審批實施方案(試行)》(下稱《方案(試行)》),在房地產(chǎn)預(yù)售環(huán)節(jié)探索推行“告知承諾制”,盡量減少對企業(yè)正常經(jīng)營活動的不必要干預(yù),全面激發(fā)市場主體活力,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。方案試行期為一年,試行期屆滿后將根據(jù)執(zhí)行情況另行評估實施。

預(yù)售審批

“承諾制”配套公共服務(wù)設(shè)施屬于首期住宅工程建設(shè)

在商品房項目預(yù)售審批環(huán)節(jié),廣州將實行告知承諾制,逐漸從“重事前審批”向“重事中事后監(jiān)管”轉(zhuǎn)變?！斗桨?試行)》提出,申請企業(yè)及其法定代表人對網(wǎng)上申請項目概況、預(yù)售填報或上傳的數(shù)據(jù)、材料真實性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé),住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門除審查法定要件是否齊備外,原則上不再要求企業(yè)提供紙質(zhì)原件。

申請企業(yè)填報數(shù)據(jù)及申請材料如有虛假,由住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或其他有關(guān)部門依法處理,企業(yè)及法定代表人承擔(dān)由此引起的法律責(zé)任。

居住項目首期住宅工程辦理預(yù)售時,針對居住區(qū)內(nèi)獨立設(shè)置的配套社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、老年人福利院、幼兒園、小學(xué)(含九年制學(xué)校)等公共服務(wù)設(shè)施,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的前提下,可書面承諾取得規(guī)劃條件核實意見書、聯(lián)合驗收意見書的時限,由住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門按照《廣東省商品房預(yù)售管理條例》規(guī)定核發(fā)預(yù)售證。

《方案(試行)》規(guī)定,采取承諾制的配套公共服務(wù)設(shè)施屬于首期住宅工程的建設(shè)內(nèi)容之一,應(yīng)先于或與首期住宅工程同時取得聯(lián)合驗收意見書,未取得聯(lián)合驗收意見書的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得交付使用首期住宅,不予辦理商品房預(yù)售款專用賬戶銷戶手續(xù)以及新增預(yù)售許可申請。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項目銷售現(xiàn)場向社會公示承諾書內(nèi)容,在商品房預(yù)售款專用賬戶中預(yù)留配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)資金。上述“首期住宅工程”是指宗地內(nèi)項目第一批申請預(yù)售的工程(不限樓棟數(shù)量以及涉及的建設(shè)工程規(guī)劃許可證數(shù)量,但不得超過項目建設(shè)總量的50%)。

解讀:可避免交付房屋后仍未建成配套設(shè)施問題

根據(jù)廣州市住建局方面發(fā)布的政策解讀,《方案(試行)》一方面從首期住宅的驗收環(huán)節(jié)進(jìn)行閉合管理,以避免出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向小業(yè)主交付房屋后,仍未建成配套公共服務(wù)設(shè)施的問題;另一方面,規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項目銷售現(xiàn)場向社會公示承諾書內(nèi)容,并將承諾情況書面告知公共服務(wù)配套設(shè)施的接收和使用單位,充分保障市民知情權(quán),接受社會和其他接收單位的監(jiān)督。

申請規(guī)范

虛假行為將被公示并取消“承諾制”資格

廣州市住建部門還在《方案(試行)》中進(jìn)一步明確了申請規(guī)范?！斗桨?試行)》規(guī)定,商品房預(yù)售申請的最低申報規(guī)模應(yīng)為獨立樓棟,不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。參照《國務(wù)院關(guān)于開展?fàn)I商環(huán)境創(chuàng)新試點工作的意見》(國發(fā)(2021)24號)關(guān)于建筑工程分部驗收和投入使用的試點措施,《方案(試行)》對同一個建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)包含2棟以上(含2棟)獨立樓棟,以及由裙樓相連的2棟以上(含2棟)塔樓,在各樓棟、塔樓相對獨立并具備獨立使用功能的前提下,允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可就各單獨樓棟、塔樓和裙樓(含住宅用途和非住宅用途)分別申報項目概況和預(yù)售許可。

在完成竣工聯(lián)合驗收后、首次登記前,考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售房屋需求,《方案(試行)》允許其參照預(yù)售模式管理,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照《廣東省商品房預(yù)售管理條例》第六條規(guī)定申請核發(fā)商品房預(yù)售許可。

事實上,在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中可能包含多個獨立樓棟,以往房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須全部樓棟均已達(dá)到預(yù)售法定條件,才能整體提出項目概況和預(yù)售申請,不利于資金回籠流轉(zhuǎn)。

解讀:填補(bǔ)當(dāng)前該階段銷售方式模糊的政策空白

廣州市住建局參照《國務(wù)院關(guān)于開展?fàn)I商環(huán)境創(chuàng)新試點工作的意見》(國發(fā)﹝2021﹞24號)中關(guān)于建筑工程分期驗收和投入使用的試點措施,明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可結(jié)合實際情況,對具備獨立使用功能的單獨樓棟、塔樓和裙樓分別申報項目概況和預(yù)售許可,填補(bǔ)了當(dāng)前該階段銷售方式模糊的政策空白。

事后監(jiān)管

逾期未履行承諾列入不誠信企業(yè)名單

同時,為幫助企業(yè)松綁減負(fù)、優(yōu)化政務(wù)審批流程,廣州市住建局進(jìn)一步降低行政審批成本,《方案(試行)》將申報材料從18項精簡到12項,其中取消5項(改為企業(yè)承諾),合并1項。住建部門將項目概況和預(yù)售許可申請材料共分為申請說明類、主體資質(zhì)類、項目情況類、銷售情況類四大類別,凡是能通過系統(tǒng)核查獲取的信息,能有其他材料予以佐證的信息,不再要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供,例如公安門牌核查意見和土地出讓金發(fā)票等,有效減輕企業(yè)申報工作量。

廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門將依法加強(qiáng)承諾制審批的事中事后監(jiān)管,發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在提供虛假承諾或逾期未履行承諾的,將根據(jù)《方案(試行)》及事件實際情況通過以下方式處理:一是將該企業(yè)列入不誠信企業(yè)名單,推送“信用廣州”網(wǎng)站向社會公示。二是自審批部門確認(rèn)并推送公示之日起1年內(nèi),取消該公司通過承諾制模式辦理項目概況、預(yù)售許可的資格,其正在開發(fā)建設(shè)的其他商品房和后續(xù)項目按原規(guī)定進(jìn)行審查。三是依法撤銷預(yù)售許可,并追究其他相應(yīng)法律責(zé)任。

解讀:進(jìn)一步提高監(jiān)管效率維護(hù)市場秩序

簡政放權(quán)不是“一放了之”,必須有配套的事中事后監(jiān)管進(jìn)行閉合。對此,《方案(試行)》明確了住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、開發(fā)企業(yè)的全流程責(zé)任,在進(jìn)一步提高監(jiān)管效率、優(yōu)化審批流程的前提下,對提供虛假承諾或逾期未履行承諾的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),以事后嚴(yán)懲不貸的震懾力堅決維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。

關(guān)鍵詞： 廣州試行商品房預(yù)售承諾告知制 預(yù)售審批新變化 廣州樓市新政 商品房預(yù)售承諾告知制度