本月底,位于管城區(qū)東太康路的大上海城有26處房產(chǎn)將被司法拍賣,房產(chǎn)總建筑面積為42708.31 平方米,起拍價(jià)4.173億元。10月11日,記者前往大上海城,發(fā)現(xiàn)二樓、三樓露天美食街區(qū)幾乎所有的餐飲店鋪都已關(guān)閉,商場(chǎng)內(nèi)也閉店近一半。
昔日的“潮人集聚地”為何會(huì)走向司法拍賣?月底拍賣之后,大上海城的運(yùn)營(yíng)又將何去何從?
【法拍】大上海城超4萬平方米房產(chǎn)參拍,多為商業(yè)服務(wù)用地
根據(jù)阿里拍賣公告顯示,鄭州市管城回族區(qū)東太康路28 號(hào)、36 號(hào)、38 號(hào)(大上海城)共 26 套房產(chǎn)已被法院查封,將于10月28日10時(shí)開始司法拍賣,至10月29日10時(shí)截止,總建筑面積為42708.31 平方米,起拍價(jià)4.173億元,保證金4000萬元。
記者咨詢鄭州市中級(jí)人民法院相關(guān)承辦工作人員得知,本次參拍的房產(chǎn)建成年份均為2007 年,部分處于經(jīng)營(yíng)狀態(tài),部分閑置,水、電、電梯、消防、通訊等設(shè)施較齊全,根據(jù)今年3月進(jìn)行的司法評(píng)估估算,市場(chǎng)總價(jià)格約為5.216億元。
在房產(chǎn)使用性質(zhì)方面,東太康路28 號(hào)-2層用途為其它,實(shí)際用途為停車位,4-6層用途均為商業(yè)服務(wù),4層現(xiàn)狀為美食廣場(chǎng)、狼人殺、米唱KTV 等,5層為迷城、風(fēng)云再起電玩城等,6層為奧斯卡電影院。
東太康路36 號(hào)-2層用途為商業(yè)服務(wù),實(shí)際用途為停車位,與東太康路28號(hào)-2層打通使用。
東太康路38號(hào)5層用途為商業(yè)服務(wù),現(xiàn)部分閑置,部分為KTV,部分為電競(jìng)酒店,東太康路38號(hào)7層用途為商業(yè)服務(wù),實(shí)際用途為辦公,內(nèi)部自由分割。
“具備完全民事行為能力的公民、法人和其他組織均可參加競(jìng)買,可以在工作時(shí)間內(nèi)撥打0371-69520623咨詢?cè)摲慨a(chǎn)詳情。”相關(guān)承辦工作人員告訴記者,本次拍賣設(shè)有保留價(jià),保留價(jià)即為起拍價(jià),一人參與競(jìng)拍,出價(jià)不低于起拍價(jià)的,拍賣即可成交。
【實(shí)探】商場(chǎng)內(nèi)近半數(shù)門店撤場(chǎng),露天美食街空無一人
10月11日,記者來到部分房產(chǎn)即將被拍賣的大上海城,露天美食街空無一人,幾乎所有的商鋪均已關(guān)門,僅剩兩家餐飲門店還在營(yíng)業(yè),正值中午12點(diǎn)飯點(diǎn),只有一家餐廳里坐著兩位顧客。
美食街東側(cè)入口的大塘港式茶餐廳,現(xiàn)在大門緊鎖,曾經(jīng)連續(xù)7年舉辦魚粉節(jié)的彼酷哩烤全魚,店鋪招牌不知去向,只留下裸露著釘子的木匾,街區(qū)一角張貼的四張巨幅海報(bào)有兩張已經(jīng)破碎,其中“許留山”甜品店的海報(bào)上依稀可見“新品上市”幾個(gè)字,主打牛蛙的餐廳門口,幾個(gè)落滿灰塵的玩偶雕塑孤零零地站立,見證了這條街的繁華和衰敗。
記者了解到,大上海城于2007年4月開業(yè),2012年步入巔峰,在當(dāng)初以超市量販、百貨賣場(chǎng)為消費(fèi)主流的時(shí)代,大上海城通過體驗(yàn)化業(yè)態(tài)、舒適的空間感受和差異化的經(jīng)營(yíng)吸引了大批客戶群。
當(dāng)時(shí)的二樓、三樓露天美食街,集聚著綠茵閣、土大力、雞裝箱、黃記煌、味千拉面等初代“潮牌”餐飲,還有多家單價(jià)超過20元的飲品。每到周末,大部分餐廳都需要排隊(duì)等位,三五成群的年輕人擠滿這條三米多寬的街道,人手一杯水果茶,吃完飯后再去6樓奧斯卡影院看一場(chǎng)電影,或相約5樓的電玩城,是鄭州大多數(shù)80后、90后的回憶,也是鄭州幾年前最流行的消遣方式。
最初的大上海城,從業(yè)態(tài)組合、功能設(shè)置到經(jīng)營(yíng)思路,稱得上當(dāng)時(shí)鄭州獨(dú)一無二的綜合性商業(yè)街區(qū),在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),也成為孕育鄭州本土初創(chuàng)品牌的搖籃。
那么,這樣一座成功的商業(yè)綜合體,為什么會(huì)走到如今空無一人、面臨法拍的境況?
【分析】股權(quán)過于分散,限制了經(jīng)營(yíng)提升和品牌調(diào)整
“大上海城股東太多,業(yè)權(quán)分散,意見不統(tǒng)一而且難以管理,走到現(xiàn)在這一步,是業(yè)內(nèi)早已預(yù)料的結(jié)果。”一位從事商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)的資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,業(yè)權(quán)的不統(tǒng)一和一部分商鋪的返租即將到期,都極大限制了該項(xiàng)目后續(xù)的經(jīng)營(yíng)提升和品牌調(diào)整。
另一方面,附近華潤(rùn)萬象城、丹尼斯大衛(wèi)城的先后開業(yè),熙地港、正弘城等新興潮流地的沖擊,也打破了原有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。
“而且一個(gè)商業(yè)綜合體的良性發(fā)展,要建立在具備專業(yè)、穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)上。”上述業(yè)內(nèi)人士解釋稱,商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)需要通過持續(xù)的投資,進(jìn)行維持和提升,運(yùn)營(yíng)的好與壞也會(huì)直接影響到資產(chǎn)的價(jià)值與增值空間,“在大上海城發(fā)展勢(shì)頭良好時(shí),股權(quán)人都賺錢,大家也愿意花錢升級(jí)改造,但市場(chǎng)一旦下行,再讓小股權(quán)人掏錢改造,就比較困難了。”
記者咨詢多位商場(chǎng)品牌運(yùn)營(yíng),得到的說法也是如此。
“從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)來看,零散出售產(chǎn)權(quán)的商鋪很難成為成功的商業(yè)模式。除了在經(jīng)營(yíng)過程中可能會(huì)產(chǎn)生的諸如業(yè)態(tài)重合、產(chǎn)權(quán)糾紛等麻煩,由于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)得不到保障,還很有可能導(dǎo)致商戶不再按時(shí)交納租金。”一位運(yùn)營(yíng)總監(jiān)表示,商戶做不下去,業(yè)主的租金收益自然會(huì)泡湯,一旦業(yè)主的租金收益得不到保障,必然會(huì)導(dǎo)致矛盾激化,從而形成惡性循環(huán)。
業(yè)內(nèi)對(duì)其走向衰敗的原因意見大致相同,但10月28日的法拍究竟會(huì)有什么樣的結(jié)果,大上海城的未來何去何從,答案都還需要時(shí)間才能揭曉。
關(guān)鍵詞: 司法拍賣 鄭州大上海城 商業(yè)服務(wù)用地 阿里拍賣公告
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