本月底，位于管城區(qū)東太康路的大上海城有26處房產(chǎn)將被司法拍賣，房產(chǎn)總建筑面積為42708.31 平方米，起拍價(jià)4.173億元。10月11日，記者前往大上海城，發(fā)現(xiàn)二樓、三樓露天美食街區(qū)幾乎所有的餐飲店鋪都已關(guān)閉，商場(chǎng)內(nèi)也閉店近一半。

昔日的“潮人集聚地”為何會(huì)走向司法拍賣?月底拍賣之后，大上海城的運(yùn)營(yíng)又將何去何從?

【法拍】大上海城超4萬平方米房產(chǎn)參拍，多為商業(yè)服務(wù)用地

根據(jù)阿里拍賣公告顯示，鄭州市管城回族區(qū)東太康路28 號(hào)、36 號(hào)、38 號(hào)(大上海城)共 26 套房產(chǎn)已被法院查封，將于10月28日10時(shí)開始司法拍賣，至10月29日10時(shí)截止，總建筑面積為42708.31 平方米，起拍價(jià)4.173億元，保證金4000萬元。

記者咨詢鄭州市中級(jí)人民法院相關(guān)承辦工作人員得知，本次參拍的房產(chǎn)建成年份均為2007 年，部分處于經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，部分閑置，水、電、電梯、消防、通訊等設(shè)施較齊全，根據(jù)今年3月進(jìn)行的司法評(píng)估估算，市場(chǎng)總價(jià)格約為5.216億元。

在房產(chǎn)使用性質(zhì)方面，東太康路28 號(hào)-2層用途為其它，實(shí)際用途為停車位，4-6層用途均為商業(yè)服務(wù)，4層現(xiàn)狀為美食廣場(chǎng)、狼人殺、米唱KTV 等，5層為迷城、風(fēng)云再起電玩城等，6層為奧斯卡電影院。

東太康路36 號(hào)-2層用途為商業(yè)服務(wù)，實(shí)際用途為停車位，與東太康路28號(hào)-2層打通使用。

東太康路38號(hào)5層用途為商業(yè)服務(wù)，現(xiàn)部分閑置，部分為KTV，部分為電競(jìng)酒店，東太康路38號(hào)7層用途為商業(yè)服務(wù)，實(shí)際用途為辦公，內(nèi)部自由分割。

“具備完全民事行為能力的公民、法人和其他組織均可參加競(jìng)買，可以在工作時(shí)間內(nèi)撥打0371-69520623咨詢?cè)摲慨a(chǎn)詳情。”相關(guān)承辦工作人員告訴記者，本次拍賣設(shè)有保留價(jià)，保留價(jià)即為起拍價(jià)，一人參與競(jìng)拍，出價(jià)不低于起拍價(jià)的，拍賣即可成交。

【實(shí)探】商場(chǎng)內(nèi)近半數(shù)門店撤場(chǎng)，露天美食街空無一人

10月11日，記者來到部分房產(chǎn)即將被拍賣的大上海城，露天美食街空無一人，幾乎所有的商鋪均已關(guān)門，僅剩兩家餐飲門店還在營(yíng)業(yè)，正值中午12點(diǎn)飯點(diǎn)，只有一家餐廳里坐著兩位顧客。

美食街東側(cè)入口的大塘港式茶餐廳，現(xiàn)在大門緊鎖，曾經(jīng)連續(xù)7年舉辦魚粉節(jié)的彼酷哩烤全魚，店鋪招牌不知去向，只留下裸露著釘子的木匾，街區(qū)一角張貼的四張巨幅海報(bào)有兩張已經(jīng)破碎，其中“許留山”甜品店的海報(bào)上依稀可見“新品上市”幾個(gè)字，主打牛蛙的餐廳門口，幾個(gè)落滿灰塵的玩偶雕塑孤零零地站立，見證了這條街的繁華和衰敗。

記者了解到，大上海城于2007年4月開業(yè)，2012年步入巔峰，在當(dāng)初以超市量販、百貨賣場(chǎng)為消費(fèi)主流的時(shí)代，大上海城通過體驗(yàn)化業(yè)態(tài)、舒適的空間感受和差異化的經(jīng)營(yíng)吸引了大批客戶群。

當(dāng)時(shí)的二樓、三樓露天美食街，集聚著綠茵閣、土大力、雞裝箱、黃記煌、味千拉面等初代“潮牌”餐飲，還有多家單價(jià)超過20元的飲品。每到周末，大部分餐廳都需要排隊(duì)等位，三五成群的年輕人擠滿這條三米多寬的街道，人手一杯水果茶，吃完飯后再去6樓奧斯卡影院看一場(chǎng)電影，或相約5樓的電玩城，是鄭州大多數(shù)80后、90后的回憶，也是鄭州幾年前最流行的消遣方式。

最初的大上海城，從業(yè)態(tài)組合、功能設(shè)置到經(jīng)營(yíng)思路，稱得上當(dāng)時(shí)鄭州獨(dú)一無二的綜合性商業(yè)街區(qū)，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，也成為孕育鄭州本土初創(chuàng)品牌的搖籃。

那么，這樣一座成功的商業(yè)綜合體，為什么會(huì)走到如今空無一人、面臨法拍的境況?

【分析】股權(quán)過于分散，限制了經(jīng)營(yíng)提升和品牌調(diào)整

“大上海城股東太多，業(yè)權(quán)分散，意見不統(tǒng)一而且難以管理，走到現(xiàn)在這一步，是業(yè)內(nèi)早已預(yù)料的結(jié)果。”一位從事商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)的資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，業(yè)權(quán)的不統(tǒng)一和一部分商鋪的返租即將到期，都極大限制了該項(xiàng)目后續(xù)的經(jīng)營(yíng)提升和品牌調(diào)整。

另一方面，附近華潤(rùn)萬象城、丹尼斯大衛(wèi)城的先后開業(yè)，熙地港、正弘城等新興潮流地的沖擊，也打破了原有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。

“而且一個(gè)商業(yè)綜合體的良性發(fā)展，要建立在具備專業(yè)、穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)上。”上述業(yè)內(nèi)人士解釋稱，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)需要通過持續(xù)的投資,進(jìn)行維持和提升，運(yùn)營(yíng)的好與壞也會(huì)直接影響到資產(chǎn)的價(jià)值與增值空間，“在大上海城發(fā)展勢(shì)頭良好時(shí)，股權(quán)人都賺錢，大家也愿意花錢升級(jí)改造，但市場(chǎng)一旦下行，再讓小股權(quán)人掏錢改造，就比較困難了。”

記者咨詢多位商場(chǎng)品牌運(yùn)營(yíng)，得到的說法也是如此。

“從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)來看，零散出售產(chǎn)權(quán)的商鋪很難成為成功的商業(yè)模式。除了在經(jīng)營(yíng)過程中可能會(huì)產(chǎn)生的諸如業(yè)態(tài)重合、產(chǎn)權(quán)糾紛等麻煩，由于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)得不到保障，還很有可能導(dǎo)致商戶不再按時(shí)交納租金。”一位運(yùn)營(yíng)總監(jiān)表示，商戶做不下去，業(yè)主的租金收益自然會(huì)泡湯，一旦業(yè)主的租金收益得不到保障，必然會(huì)導(dǎo)致矛盾激化，從而形成惡性循環(huán)。

業(yè)內(nèi)對(duì)其走向衰敗的原因意見大致相同，但10月28日的法拍究竟會(huì)有什么樣的結(jié)果，大上海城的未來何去何從，答案都還需要時(shí)間才能揭曉。

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