9月29日一早，彩生活和旗下鄰里樂(lè)雙雙發(fā)布停牌公告，彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“彩生活服務(wù)”)發(fā)布公告稱，自9月29日9時(shí)起在港交所短暫停止買賣，以待刊發(fā)有關(guān)公司的一項(xiàng)建議非常重大出售交易的公告。前一天深夜11點(diǎn)，碧桂園服務(wù)宣布，將從彩生活服務(wù)手中購(gòu)買鄰里樂(lè)控股集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“鄰里樂(lè)”)100%股權(quán)，對(duì)價(jià)不超過(guò)33億元。就在一周之前，碧桂園服務(wù)剛剛斥資百億收購(gòu)了富力物業(yè)，物業(yè)板塊“最貴”收購(gòu)案再次被刷新。而上一個(gè)記錄保持者，也是碧桂園服務(wù)創(chuàng)造的，49億收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)。

“三道紅線”之后，房企的日子普遍艱難，能夠真正置身事外的寥寥無(wú)幾。在這種情況下，手里有錢就意味著有更大的話語(yǔ)權(quán)，碧桂園服務(wù)的“買買買”和負(fù)債承壓房企的“賣賣賣”形成了鮮明的對(duì)比。

頭部買買買

此次收購(gòu)計(jì)劃，碧桂園服務(wù)拿下了彩生活服務(wù)的核心資產(chǎn)，包括萬(wàn)象美住宅、萬(wàn)象美物業(yè)、開(kāi)際商業(yè)、長(zhǎng)白山旅游度假區(qū)物業(yè)、開(kāi)元國(guó)際、花胥物業(yè)及北京萬(wàn)象美。

而這一動(dòng)作，也被市場(chǎng)解讀為擴(kuò)充碧桂園服務(wù)旗下的“商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)”。碧桂園服務(wù)首席財(cái)務(wù)官兼聯(lián)席公司秘書黃鵬曾在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上直言，“團(tuán)隊(duì)已立下軍令狀，我們期待用5年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)商業(yè)百億營(yíng)收的突破。”

記者了解到，碧桂園服務(wù)今年上半年才首次把“商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)”單獨(dú)列項(xiàng)，營(yíng)業(yè)收入1.4億元，收入占比1.21%。但今年以來(lái)碧桂園服務(wù)已發(fā)起多筆收購(gòu)，兩起引入矚目的皆針對(duì)于千億房企旗下的物業(yè)收購(gòu)。

就在一周之前，碧桂園服務(wù)才剛剛發(fā)布公告，斥資百億收購(gòu)富力物業(yè)，物業(yè)板塊“最貴”收購(gòu)案再次被刷新。“賣身”的背后，是富力地產(chǎn)不斷惡化的財(cái)務(wù)狀況，也是碧桂園服務(wù)看重一二線城市項(xiàng)目基底的需求。

今年初，碧桂園服務(wù)也完成了一筆收購(gòu)“大單”，約49億元代價(jià)完成對(duì)藍(lán)光嘉寶服務(wù)的收購(gòu)，得到約2.1億平方米的合約在管面積。

截至目前，碧桂園服務(wù)的在管面積第一，合約面積也是第一，但碧桂園服務(wù)的“對(duì)外”擴(kuò)張并未停滯。頻頻收購(gòu)的背后，與碧桂園服務(wù)立下“軍令狀”不無(wú)關(guān)系。按照其管理層說(shuō)法，從2021年到2025年，碧桂園服務(wù)的年收入要達(dá)到1000億元，收入和利潤(rùn)年復(fù)合增長(zhǎng)率要達(dá)到50%以上。

2020年，碧桂園服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入雖突破150億大關(guān)，同比增長(zhǎng)61.7%，但其距離千億目標(biāo)仍有較大差距。通過(guò)收并購(gòu)，在快速擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，也是實(shí)現(xiàn)收入增長(zhǎng)的重要途徑，有些“捷徑”還是必要的。

降負(fù)賣賣賣

有買家也需要有賣家，收購(gòu)計(jì)劃才能順利進(jìn)行。物業(yè)資產(chǎn)頻頻出售，也與市場(chǎng)狀況的轉(zhuǎn)變相關(guān)聯(lián)，大家都有一個(gè)共同點(diǎn)，并不是物業(yè)本身出現(xiàn)了危機(jī)，而是物業(yè)背后的母公司急需“輸血”。藍(lán)光嘉寶和富力物業(yè)的“賣身”，背靠的是藍(lán)光發(fā)展和富力地產(chǎn)的降負(fù)壓力。

身處債務(wù)危機(jī)的恒大，在“以價(jià)換量”積極賣房的同時(shí)，其也處置了包括恒騰網(wǎng)絡(luò)、盛京銀行、恒大冰泉、深圳高新投和5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目等股權(quán)，總金額約251.7億元。恒大在半年報(bào)中表示，將繼續(xù)接觸潛在的投資者，商討出售恒大汽車和恒大物業(yè)的部分股份。

而一直倡導(dǎo)“買買買”的碧桂園服務(wù)，也是恒大物業(yè)的洽談方之一。其管理層也表示，“我們確實(shí)與恒大物業(yè)接觸過(guò)，但價(jià)格沒(méi)談攏，未來(lái)是否還會(huì)與恒大物業(yè)有合作，這個(gè)決定權(quán)不完全在我們，不排除還會(huì)有深度合作。”等到恒大方面真的要“割肉”時(shí)，碧桂園服務(wù)也或是第一接盤方。

最近幾天，有物業(yè)“上架”消息傳出的是新力服務(wù)。據(jù)媒體報(bào)道稱，新力控股董事長(zhǎng)張園林正在與金科智慧服務(wù)有限公司談判出售其物業(yè)管理股份，此次股權(quán)出售將以現(xiàn)金形式進(jìn)行，價(jià)格可能在17億至18億人民幣之間。對(duì)此，買賣雙方發(fā)稿前并未給出明確答復(fù)。

但上架傳言不斷，與新力控股目前所面臨的困境密不可分。百億債務(wù)壓力，新力控股遭遇“股債雙殺”，債券兌付存疑，股價(jià)1天內(nèi)下跌87%。新力控股隨后發(fā)布暫停交易的公告，一直延續(xù)至今。對(duì)于停牌原因，新力控股方面表示，“以待刊發(fā)一份載有內(nèi)幕消息的公告。”

物企收并購(gòu)剛剛開(kāi)始

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，“三道紅線”之后，房企的日子普遍艱難，能夠真正置身事外的寥寥無(wú)幾。在這種情況下，選擇出售物業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，進(jìn)而為母公司“輸血”降低負(fù)債率，成為大多數(shù)房企無(wú)奈的選擇。除此之外，被資本市場(chǎng)普遍看好的物業(yè)服務(wù)板塊，目前也逐漸回歸理性。中小房企的物業(yè)“頭銜”并不受熱捧，破發(fā)、股價(jià)下行成為常態(tài)，頭部物企的侵略性加劇，買賣交易也更加容易促成。

“在近兩年大量的物業(yè)公司赴港上市，就預(yù)示著未來(lái)行業(yè)內(nèi)橫向收并購(gòu)事件將會(huì)增多。”同策研究院資深分析師肖云祥指出，在此邏輯支持下大公司并購(gòu)中小公司是成立的，而且也符合市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，未來(lái)行業(yè)集中度將會(huì)進(jìn)一步提升，“馬太效應(yīng)”勢(shì)必會(huì)放大。

關(guān)鍵詞： 碧桂園 物業(yè)服務(wù) 頭部計(jì)劃 投資者