自商改酒、商改辦之后，文創(chuàng)園也成了老百貨轉型的一大方向。9月14日，北京商報記者走訪東四看到，一座名為“雪蓮·亮點”的文創(chuàng)園開始對外開放，而這里原本是老百貨三友商場。曾以“紡織”為特色的三友商場歷經一年改造，以文創(chuàng)園的形象再次入市，改造后的項目仍覆蓋一些商業(yè)功能，但主要功能為辦公。分析指出，文創(chuàng)園雖然是百貨轉型的一種可行性，但并非所有項目都適合改造成文創(chuàng)園，這對老百貨的硬件以及設計團隊有很高的要求。同時，改造文創(chuàng)園并不能短期實現項目盈利，仍需要專業(yè)團隊的維持。

商業(yè)+辦公

老百貨也能變成文創(chuàng)園。北京商報記者走訪發(fā)現，緊鄰東四地鐵站多了一座文創(chuàng)園區(qū)，而這個文創(chuàng)園區(qū)的前身正是2020年3月閉店的三友商場。改造后的文創(chuàng)園名為“雪蓮·亮點”，外立面以落地玻璃元素為主，相比此前的老百貨建筑通透了不少。同時，改造之后，該建筑體增加了不少綠植區(qū)域以及室外區(qū)域。

雖然目前還未有商戶入駐，但整體項目規(guī)劃中仍有商業(yè)功能。北京時尚控股集團相關負責人向北京商報記者表示，目前該項目還未有企業(yè)正式入駐，不過園區(qū)正處在密集招商階段，預計年底前入駐企業(yè)簽約率將達80%左右。同時，雪蓮集團相關人員在現場向記者透露，該項目一層依舊以商業(yè)為主，引入一些輕食飲品店，其他區(qū)域則以辦公為主，招一些文創(chuàng)、互聯(lián)網相關企業(yè)入駐。

據介紹，雪蓮·亮點文創(chuàng)園的建筑面積約9000平方米，內部容納了辦公空間、商業(yè)和展覽等業(yè)態(tài)。其中，一層臨街區(qū)域為商業(yè)配套;二至五層為辦公空間。

轉型文創(chuàng)園之前，三友商場是北京著名的紡織百貨，該項目成立于1985年，主要面對的是中老年消費者。隨著消費趨勢的更迭，三友商場的經營品類從羊毛羊絨衫、羽絨服、針織內衣、床上用品、麻紡織品、絲綢、化妝品等逐漸壓縮至羊毛羊絨衫、羽絨服、保暖內衣。

三友商場其實也并沒有完全退出市場，北京商報記者在走訪時看到，雪蓮·亮點文創(chuàng)園正對面有一家店鋪名為三友商場。文創(chuàng)園中的工作人員向記者表示，該三友商場正是原來三友商場清退之后剩下的自營門店。不過，記者在現場看到，現在的三友商場內部已經沒有任何跟羊毛羊絨相關的產品，而是以床上用品為主。

文化轉型成新風口

近幾年，伴隨“文化東城”建設，一些老百貨、市場都在進行文化轉型。

作為東城區(qū)首個文化金融主題園區(qū)，原來的世紀天鼎從商品批發(fā)市場改造成為了“天鼎218文創(chuàng)園”。據了解，天鼎218文創(chuàng)園總面積超過3萬平方米，依舊保持原來的廠房結構，但相比此前批發(fā)市場的建筑形態(tài)，內部增加了一些綠化面積。在改造之前，世紀天鼎從2003年開始以商品交易市場經營為主，先后關停鞋城、百貨商城和美容美發(fā)用品批發(fā)商城，才成為當前的天鼎218文創(chuàng)園。

同在東城區(qū)的紅橋市場也經歷多次轉型，明確了文化轉型方向。近一年來，紅橋市場先后引入了中傳品牌研究中心、新消費品牌孵化基地，同時，紅橋市場還搭建了5G非遺文創(chuàng)直播基地，借助網紅帶貨、視頻營銷等新手段，助力企業(yè)轉型。紅橋市場相關人員表示，紅橋市場目前在推動第五次轉型升級，實施“文化+”發(fā)展戰(zhàn)略。

中國百貨商業(yè)協(xié)會秘書長楊青松指出，老項目轉型文創(chuàng)園，其實更多的是政策引導和鼓勵，具體的扶持政策一般由省、市，甚至所在區(qū)域制定。雖然百貨轉型文創(chuàng)園是一種趨勢，但真正適合轉為文創(chuàng)園的只是一小部分商業(yè)體，至少所在城市或區(qū)域需要有一定生態(tài)環(huán)境，且交通便利。

貝殼研究院商業(yè)地產分析師鄭中表示，百貨商場由于建成時間較早，通常位于地理位置較好的地段。但隨著傳統(tǒng)的運營方式明顯落后于時代，在電商的沖擊下實體購物不再是人們生活的剛需，對位于核心區(qū)域的老舊百貨直接進行改造翻新或許比轉型更加迫在眉睫。文創(chuàng)園作為近期較為新穎并且受歡迎的產品，若運營得當，也可以作為百貨轉型的其中一個方向。

“在當下商業(yè)體量過剩，競爭激烈的背景下，傳統(tǒng)百貨面臨巨大生存壓力，一些老百貨轉型文創(chuàng)園是一種行之有效的手段，但值得注意的是，由于當下的傳統(tǒng)百貨設施老化，有些硬件條件與新型的業(yè)態(tài)匹配度不夠，導致前期投入較大。”中國產業(yè)空間研究院主任潮成林指出。

面臨價值重構

老項目改造成文創(chuàng)園后，想通過運營在短期收回成本是不現實的，但通過改造，改變項目經營現狀，從而提升項目價值是可行的。

將老百貨改造成為文創(chuàng)園并不容易。鄭中表示，百貨物業(yè)的外立面通常較為規(guī)整，室內空間分割均勻。如何在較為有限的規(guī)整空間內完全滿足文創(chuàng)園租戶的個性化裝修需求，從而完成招商目標并實現營收，對改造設計團隊而言是一個挑戰(zhàn)。同時，楊青松指出，老百貨具有一定的品牌和客流基礎，場地位置相對較好，有一定的硬件條件，但不同的生意模式、不同的目標顧客，對經營管理者的創(chuàng)意性和服務性要求較高。

老項目改造后，將面臨價值重構。“傳統(tǒng)的寫字樓相對于百貨商業(yè)或文創(chuàng)園就簡單多了，主要是‘租金+物管’收入。” 潮成林坦言。寫字樓與文創(chuàng)園雖都依靠租金盤活，但文創(chuàng)園還可以考慮扣點收入、策展收入、服務收入、物業(yè)收入等，部分文創(chuàng)園區(qū)有孵化風投的能力，可通過投資方式獲得更多的盈利機會。

潮成林也指出，文創(chuàng)園現階段的主要收益模式是以租金或扣點方式，其短期內經營收益具有風險性。如果從盤活資產、提高項目價值出售的角度來看，通過改造，改善經營狀況，可能會給項目帶來不錯的價值重構，但前提是項目改造獲得成功。

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