從坊間流言到官宣收購要約、再到立案審查，SOHO中國有意“賣身”黑石集團(tuán)的計(jì)劃再度落空。9月10日晚間，SOHO中國在港交所公告稱，黑石集團(tuán)終止對(duì)公司收購要約。值得一提的是，此次黑石終止收購，也是自2020年3月后，黑石第二次對(duì)SOHO中國發(fā)出收購要約宣布失利。潘石屹似乎“跑不了”了。

圖片來源：公告截屏

第二次收購要約落空

根據(jù)10日晚間SOHO中國披露的最新公告，對(duì)于終止收購的原因，SOHO中國方面表示，鑒于目前滿足收購要約的先決條件進(jìn)展不足，各方一致認(rèn)為無法在要約最后截止日當(dāng)天或之前滿足先決條件，經(jīng)各方一致同意，黑石集團(tuán)終止對(duì)公司收購要約。

事實(shí)上，這并不是黑石集團(tuán)對(duì)SOHO中國提出收購要約的首度失利。早在2020年3月，SOHO中國就曾公告披露，該公司正在與海外金融投資者洽談進(jìn)行戰(zhàn)略合作事宜，可能導(dǎo)致公司全部已發(fā)行股份作出全面要約。彼時(shí)的交易對(duì)象，便指向了黑石集團(tuán)。

據(jù)當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道，黑石集團(tuán)正在與SOHO中國進(jìn)行私有化談判，價(jià)格為6港元/股，交易額共計(jì)約40億美元;黑石集團(tuán)還將接管SOHO中國的債務(wù)。然而在相關(guān)談判進(jìn)行5個(gè)月后，當(dāng)年的8月13日，SOHO中國對(duì)外發(fā)布公告稱，因未達(dá)成共識(shí)，終止早前要約私有化事項(xiàng)。

直到今年6月16日，SOHO中國公告確認(rèn)出售91%的股份給黑石，這場(chǎng)為期近兩年的私有化交易，才終于宣告“靴子落地”。

據(jù)當(dāng)日公告，黑石集團(tuán)已發(fā)出全面要約以獲得SOHO中國控股權(quán)，將以每股5港元，最高現(xiàn)金代價(jià)236.58億港元(約合30·48億美元)收購SOHO中國91%的股份，而SOHO中國將繼續(xù)在港交所上市。此次交易完成之后，根據(jù)要約價(jià)計(jì)算，潘石屹夫婦將一次性套現(xiàn)142.81億港元，僅保留公司9%的股權(quán)。此外，潘石屹夫婦將退出公司董事會(huì)，不再擔(dān)任董事。

終止收購“早有征兆”

一紙“黑石終止收購SOHO中國”的公告，意味著SOHO中國“賣身”計(jì)劃的再次告吹。在業(yè)內(nèi)看來，黑石集團(tuán)終止對(duì)SOHO中國收購要約，似乎“早有征兆”。

這在SOHO中國一波三折的要約收購進(jìn)展披露中，可見一斑。7月6日晚間，SOHO中國對(duì)外發(fā)布公告顯示，將延遲寄發(fā)綜合文件有關(guān)此前黑石要約收購事項(xiàng)。至8月6日晚，SOHO中國再度公告稱，要約方(黑石集團(tuán))已于8月3日收到國家監(jiān)管部門簽發(fā)的通知，對(duì)黑石根據(jù)法律提交的申報(bào)，正式立案審查。

彼時(shí)業(yè)內(nèi)便有觀點(diǎn)指出，如此大額的地產(chǎn)流入國外資本，按照流程須經(jīng)過反壟斷法的立案調(diào)查，SOHO中國或在很大程度上不能通過審查。

“從對(duì)外公告的表述來看，終結(jié)收購的原因在于滿足先決條件的進(jìn)展不足，同時(shí)也認(rèn)為無法在最后截止日當(dāng)天或之前滿足先決條件。由于收購需要向中國國家市場(chǎng)監(jiān)管總局提交收購審查申報(bào)相關(guān)文件及材料，因此不排除由于未通過監(jiān)管機(jī)構(gòu)審查，是終結(jié)收購的重要原因。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，因?yàn)閺氖召弮r(jià)格來看，此次收購要約已經(jīng)低于市場(chǎng)價(jià)，并且雙方經(jīng)歷過多輪談判，雙方對(duì)于收購價(jià)格本身已不存在太大分歧。

欲“跑路”背后

SOHO中國是潘石屹離開萬通獨(dú)立門戶后，和妻子張欣于1995年聯(lián)手創(chuàng)建的房地產(chǎn)開發(fā)公司，主要在北京和上海城市中心開發(fā)高檔商業(yè)地產(chǎn)。2007年登陸港股的SOHO中國，在上市時(shí)還創(chuàng)下了亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)IPO紀(jì)錄。彼時(shí)，也成為了潘石屹和SOHO中國在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)頭無兩的“高光時(shí)刻”。

然而好景不長(zhǎng)，自SOHO中國2012年8月宣布從“開發(fā)銷售”向“開發(fā)持有”模式轉(zhuǎn)型以來，該公司營業(yè)額、凈利潤等核心指標(biāo)呈現(xiàn)出連年下滑態(tài)勢(shì)。公開數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年三個(gè)年度，SOHO中國的凈利潤分別為19.25億元、13.31億元、5.36億元，同比分別下降59.33%、30.85%、59.77%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，也就是在那時(shí)起，潘石屹開始“萌生退意”，并開始醞釀離開中國資本市場(chǎng)。公開資料顯示，自2014年2月以52.3億元向金融街控股出售上海SOHO海倫廣場(chǎng)及SOHO靜安廣場(chǎng)起，潘石屹的“賣賣賣”的資產(chǎn)出售動(dòng)作愈發(fā)高頻。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，過去幾年間，SOHO中國通過出售資產(chǎn)合計(jì)套現(xiàn)約293.41億元;期間，卻再未攬入一個(gè)項(xiàng)目或一宗土地。

不斷拋售資產(chǎn)的過程中，潘石屹在公開場(chǎng)合談“收租艱難”的表態(tài)也越來越多。在2017年11月舉辦的行業(yè)論壇上，潘石屹曾直言，作為“包租公”坐擁商鋪收租的生意不好做了。“今天在北京這樣的城市，我們的租金回報(bào)率是2%點(diǎn)多，不到3%。我們公司剛剛公布的年報(bào)，從銀行貸款來的資金成本，是4.4%，這個(gè)4.4%的資金成本是全地產(chǎn)行業(yè)中最低的資金成本，所有的房地產(chǎn)行業(yè)的資金成本都超過我們了，這意味著什么?我們把銀行的貸款4.4貸過來，把我們的智慧、勞動(dòng)、時(shí)間都花到里面去，還虧了2%，這個(gè)生意怎么做呢?”

張波分析指出，SOHO中國目前本身持有的資產(chǎn)多以寫字樓為主，并錯(cuò)過了住宅開發(fā)的規(guī)模化階段，因此未來的收益主要依賴寫字樓租賃，租金收入本身的穩(wěn)定性可和持續(xù)增長(zhǎng)性是影響長(zhǎng)期利潤表現(xiàn)的重要因素。雖然SOHO中國持有的物業(yè)多在一線城市，但近幾年一線城市甲級(jí)寫字樓租金普遍出現(xiàn)空置率提升以及租金下滑，并且從長(zhǎng)期來看，租金上升的空間相對(duì)有限，這或許也是潘石屹選擇套現(xiàn)離場(chǎng)的重要考量因素，未來考慮將資金投入到更具增長(zhǎng)潛力和想像空間的領(lǐng)域，追求收益最大化依然可能是其發(fā)展方向。

“其實(shí)，在當(dāng)前行業(yè)嚴(yán)苛的調(diào)控背景下，賣掉資產(chǎn)也算是一個(gè)出路。”在同策研究院資深分析師肖云祥看來，潘石屹之所以要離開房地產(chǎn)，與其本身不看好房地產(chǎn)未來有關(guān);此外，近年來SOHO中國的經(jīng)營狀況未見明顯改善，利潤也低，賣掉總比持續(xù)虧錢來得好。

更多的數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了商業(yè)地產(chǎn)的艱難。當(dāng)初從“開發(fā)銷售”轉(zhuǎn)向“開發(fā)持有”時(shí)，轉(zhuǎn)型為包租公的潘石屹曾大膽預(yù)測(cè)，隨著租金升高，“五年后，SOHO租金年收入將超過40億元”。不過五年之期早已過去，直到2020年，SOHO中國全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入也不過是21.92億元。

利潤相關(guān)指標(biāo)方面，2020年該公司實(shí)現(xiàn)毛利13.9億元，同比減少7.9%，凈利潤同比減少58.8%至5.43億元。在收入方面，租金收入15.37億元，同比下降了16%，出售物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入6.54億元。同期，該公司凈資產(chǎn)負(fù)債率約為43%，平均借貸成本約4.7%，總資產(chǎn)約707.04億元，總負(fù)債約331.57億元。

據(jù)SOHO中國最新中報(bào)，2021年上半年，該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8.05億元，同比下降45%;歸屬于股東凈利潤3.4億元，同比上升67%;實(shí)現(xiàn)凈利潤約為3.43億元，同比上升67%。期內(nèi)，毛利約為6.59億元，同比下降18%。而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為14.92億元，同比增長(zhǎng)276%;總資產(chǎn)711.09億元，總負(fù)債約為332.46億元。

就“黑石終止收購SOHO中國后，公司有無進(jìn)一步出售計(jì)劃”的問題，截至北京商報(bào)記者發(fā)稿，企業(yè)表示，公告之外暫無更多回應(yīng)。

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