繼招商蛇口、保利、萬(wàn)科之后，同屬“招保萬(wàn)金”之列的金地于8月30日晚間公布了姍姍來遲的半年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，上半年金地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入342.74億元，同比上升72.45%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)18.25億元，同比下降38.79%。

顯然，金地在過去半年的復(fù)蘇效果不佳，凈利潤(rùn)一再下滑，遠(yuǎn)不及疫情前、2019年同期的36.32億元。對(duì)于一向以穩(wěn)健著稱的金地來說，這份半年報(bào)顯然有些尷尬。與此同時(shí)，逐年放緩的業(yè)績(jī)?cè)鏊?、居高不下的債?wù)總額等問題依舊突出。發(fā)展了33年的金地集團(tuán)，“中年危機(jī)”來了?

下滑的凈利，放緩的增速

在財(cái)報(bào)里，金地總結(jié)了凈利大幅下滑的原因：本期毛利率下降較多，同時(shí)受到年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏不均衡的影響。

具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率下滑最為嚴(yán)重，相比去年同期39.6%的結(jié)算毛利率下跌25.35 個(gè)百分點(diǎn)，本期僅有14.25 %。

圖源金地2021年半年報(bào)

在今日上午舉行的業(yè)績(jī)說明會(huì)上，金地董事長(zhǎng)凌克也就此事作了進(jìn)一步的解釋：“公司半年度整體毛利率下降，主要與本期結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)有關(guān)，位于杭州、天津、合肥等低毛利地區(qū)的7個(gè)項(xiàng)在本期集中結(jié)轉(zhuǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入的比例超過50%，這些個(gè)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率僅為8.7%。”

在隨后的投資者提問里，金地高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍再次強(qiáng)調(diào)了財(cái)報(bào)中出現(xiàn)的一句話：“預(yù)計(jì)下半年待結(jié)轉(zhuǎn)貨值充裕且毛利率水平較上半年有所提升，全年結(jié)算收益預(yù)計(jì)較上年有一定增長(zhǎng)。”

記者留意到一項(xiàng)數(shù)據(jù)：報(bào)告期內(nèi)，金地竣工面積約 354 萬(wàn)平方米，較上年同期上升 63%。按金地修訂后的全年竣工計(jì)劃，上半年竣工面積占全面竣工計(jì)劃的24%。換而言之，金地將76%的竣工面積放在下半年，這給金地帶來了不小的壓力，但“錢”景同樣可觀。

事實(shí)上，這不是金地第一次回答關(guān)于凈利的問題，在2020年年報(bào)披露時(shí)，金地已經(jīng)面臨了一波來自凈利增速放緩的質(zhì)疑。

財(cái)務(wù)資料顯示，2020年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)凈利103.98億元，同比增長(zhǎng)3.2%;扣非凈利潤(rùn)為97.76億元，同比增長(zhǎng)8.13%。而在2019年，這兩項(xiàng)指標(biāo)的增速分別為24.41%、29.39%;2018年則分別為34.62%、18.35%。

連年放緩的增速令投資者不安，未來金地是否能扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的局面?針對(duì)這個(gè)問題，凌克在今日上午的業(yè)績(jī)說明會(huì)也作出了回應(yīng)。

“公司自2017年開始加大了拿地力度，持續(xù)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，其中71%布局在一二線城市。有質(zhì)量的投資為未來的銷售和結(jié)算利潤(rùn)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。公司秉持‘平衡發(fā)展觀’，努力追求規(guī)模和利潤(rùn)的持續(xù)均衡增長(zhǎng)，在行業(yè)收益率顯著承壓受限的大背景下，公司將不斷提高投資質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效率來實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展的目標(biāo)。”凌克稱。

大手筆拿地，“中年”金地的求變

金地顯然也感知到了“中年危機(jī)”。折射到土拍市場(chǎng)上，金地呈現(xiàn)出“大手筆”的特征。

財(cái)報(bào)披露，2021年上半年，金地獲取土地81 宗，新增約 1247 萬(wàn)平方米的總土地儲(chǔ)備，總投資額約 924 億元。截至報(bào)告期末，金地總土地儲(chǔ)備約 6729 萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約 3515 萬(wàn)平方米。

與2020年的數(shù)據(jù)相比，則可感受到金地在拿地上的激進(jìn)。據(jù)2020年財(cái)報(bào)，金地于2020年獲取116宗土地，新增土地儲(chǔ)備 1657 萬(wàn)平方米。換而言之，僅2021年上半年，金地的新增土地面積是2020年全年的75.26%。

克而瑞《2021年1-6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》顯示，2021年上半年，金地集團(tuán)以1367.3億元的新增土地貨值位列第九名。

圖源克而瑞榜單

在拿地的布局上，金地也做了些許調(diào)整。金地在財(cái)報(bào)中稱，上半年新增土地儲(chǔ)備中三四線城市占比約為 41%，較去年同期提升 8 個(gè)百分點(diǎn)。金地將此舉稱之為“適當(dāng)?shù)耐顿Y下沉”。

“三四線城市的經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)基本面分化明顯，公司重點(diǎn)關(guān)注各都市圈范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面佳、供需關(guān)系良好的三四線城市，對(duì)庫(kù)存較大，市場(chǎng)相對(duì)弱的三四線城市保持相對(duì)審慎。”談及三四線城市的開發(fā)機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)，凌克如是回應(yīng)。

積極擴(kuò)儲(chǔ)的同時(shí)，金地集團(tuán)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)城融合方向的意圖也表示得十分明顯。

就在不久前的8月4日，金地集團(tuán)聯(lián)合旗下上市公司金地商置舉行了金地威新中心全球發(fā)布會(huì)。據(jù)公開資料，該項(xiàng)目是金地商置打造的首個(gè)產(chǎn)辦融合綜合體，總建筑面積達(dá)28萬(wàn)平方米，未來將重點(diǎn)引入金融類、專業(yè)服務(wù)、新能源、生物醫(yī)藥、高新高科技等企業(yè)。

財(cái)報(bào)中也顯示，2021年上半年，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，金地新獲取了北京坤鼎項(xiàng)目、惠州高盛項(xiàng)目、廣州創(chuàng)智匯項(xiàng)目等 3 個(gè)項(xiàng)目，將為公司新增管理面積超百萬(wàn)平米。

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，金地的“求變”也確有一定的成效。具體來看，目前，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍是金地的中流砥柱，占上半年?duì)I收約85.8%，不過，這一比重已相較2020年全年89.5%的比重略有下降。物業(yè)管理、物業(yè)出租及其他對(duì)營(yíng)收的貢獻(xiàn)相應(yīng)上升。

金地未來：多次強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決不追高，理性投資”

面對(duì)投資者的諸多問題，凌克在回復(fù)里多次提到了“堅(jiān)決不追高，理性投資”。這名掌舵金地多年的董事長(zhǎng)在回復(fù)里強(qiáng)調(diào)：“公司秉持‘平衡發(fā)展觀’，通過不斷提高投資質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效率來實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模和利潤(rùn)總額的均衡增長(zhǎng)。”

理性，均衡，金地的未來釋放著求穩(wěn)的信號(hào)。而金地目前的資金流現(xiàn)狀，也在某種程度上掣肘著金地“追高”。

截至 2021 年 6 月末，公司有息負(fù)債合計(jì)人民幣 1270.94 億元，其中，銀行借款占比為 50.33% ，公開市場(chǎng)融資占比為 44.81%，其他融資占比為 4.86%。有息負(fù)債總額相較去年年末，增加了140億元。

而目前，金地持有貨幣資金 597.92 億元，其中預(yù)售監(jiān)管資金 60.32 億元。有息負(fù)債是持有貨幣資金的近兩倍。

盡管金地在財(cái)報(bào)中強(qiáng)調(diào)，“剔除受限資金后對(duì)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)仍有 1.19 倍”。但不可否認(rèn)的是，金地目前的資金鏈仍壓力較大。

據(jù)金地披露的“三道紅線”指標(biāo)情況，截至報(bào)告期末，金地集團(tuán)扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.44%，凈負(fù)債率為69.59%，現(xiàn)金短債比為1.19倍，“三道紅線”維持在“綠”檔。

這一數(shù)據(jù)固然值得肯定，但值得注意的是，金地的資產(chǎn)負(fù)債率已非常接近警戒線，按“三道紅線”要求，房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%。

如何降負(fù)債，將成為金地面臨的主要問題之一。金地也在財(cái)報(bào)里表露了決心：“公司持續(xù)通過項(xiàng)目合作、拓寬融資渠道、保持良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)和資金狀況來確保公司經(jīng)營(yíng)的安全穩(wěn)定。”

在業(yè)績(jī)說明會(huì)上，凌克稱：“在行業(yè)整體存在住宅銷售限價(jià)以及土地成本增加的情況，金地集團(tuán)始終堅(jiān)持保持正常的符合公司收益標(biāo)準(zhǔn)的收益率要求，堅(jiān)決不追高，理性投資，通過擴(kuò)布局、抓周期、廣泛覆蓋和參與等方式合理地控制地價(jià)水平。同時(shí)金地集團(tuán)一直秉持‘平衡發(fā)展觀’，未來仍會(huì)保持規(guī)模與利潤(rùn)的平衡。”

能否實(shí)現(xiàn)平衡發(fā)展?這要看金地的下半場(chǎng)戰(zhàn)事了。

關(guān)鍵詞： 金地半年報(bào) 凈利下滑 毛利率下降 拿地速度