8月30日，房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)萬(wàn)科遞交了上半年成績(jī)單，其凈利潤(rùn)水平出現(xiàn)了13年來(lái)的首次同比下滑，毛利率也下降了6個(gè)百分點(diǎn)。早在2018年就提出“活下去”的萬(wàn)科究竟經(jīng)歷了什么?

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積2191.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.5%;實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額3544.3億元，同比增長(zhǎng)10.6%;實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1671.1億元，同比增長(zhǎng)14.2%。

值得注意的是，今年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)110.5億元，同比下滑11.7%，而上一次萬(wàn)科出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑時(shí)，還是在2008年。當(dāng)年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)40.33億元，同比下滑16.74%。此次萬(wàn)科凈利潤(rùn)可謂13年來(lái)首次出現(xiàn)下滑。

中國(guó)商報(bào)記者了解到，在萬(wàn)科8月30日召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科總裁祝九勝將公司凈利潤(rùn)下滑原因歸結(jié)為三方面，一是銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)有限，二是毛利率下降較快，三是萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)效果還沒(méi)有真正體現(xiàn)。

祝九勝坦言，在銷(xiāo)售方面，與同行相比，萬(wàn)科增速處于比較低的水平，而地價(jià)占比卻不斷升高。2017年-2020年萬(wàn)科地售比提高了17個(gè)百分點(diǎn)，以后會(huì)逐步體現(xiàn)在結(jié)算收入和結(jié)算利潤(rùn)上，但現(xiàn)階段銷(xiāo)售增長(zhǎng)對(duì)毛利下降的對(duì)沖效果有限。而在轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)方面，當(dāng)年公司對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)、經(jīng)營(yíng)等新業(yè)務(wù)所需要的時(shí)間和存在問(wèn)題的難度嚴(yán)重低估。此外，即使房地產(chǎn)服務(wù)、經(jīng)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)成功了，其對(duì)企業(yè)營(yíng)收、凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)也很有限，其實(shí)際貢獻(xiàn)更多在企業(yè)價(jià)值和中長(zhǎng)期估值方面。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬(wàn)科的稅后毛利率為18%，同比下降了6個(gè)百分點(diǎn)，稅前毛利率為23%，同比下降了9個(gè)百分點(diǎn)。

而金融數(shù)據(jù)和分析工具服務(wù)商萬(wàn)得(Wind)數(shù)據(jù)顯示，公布今年上半年毛利率水平的95家A股上市房企的毛利率中位值為23.1%，平均值為24%，可見(jiàn)萬(wàn)科毛利率低于行業(yè)平均值。

實(shí)際上，萬(wàn)科近幾年的利潤(rùn)水平一直處于下滑狀態(tài)。萬(wàn)得數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，萬(wàn)科每一年的毛利率分別為37.48%、36.25%、29.25%，同期凈利率水平分別為16.55%、14.99%、14.15%。

拿地成本的上漲確實(shí)推動(dòng)萬(wàn)科從地貨比逐年走高。數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，萬(wàn)科每一年的地貨比分別為36.1%、40.76%、44.48%。

值得注意的是，今年上半年，萬(wàn)科曾多次被外界稱(chēng)為“白衣騎士”，外界傳言其有接洽藍(lán)光、恒大、泰禾、華夏幸福等眾多資產(chǎn)的意向。對(duì)此，祝九勝今天在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司從未收購(gòu)過(guò)華夏幸福任何項(xiàng)目，與恒大目前還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性接觸。

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