8月30日，北京土地交易市場發(fā)布了本年度第二批次住宅用地出讓公告，共計43宗用地，土地總面積約245公頃，總建筑規(guī)模約496萬平方米，除一宗招標項目以外，起始價總額約1359億元。在首批次“房地聯(lián)動、一地一策”調(diào)控措施取得積極成效的基礎(chǔ)上，北京二批次供地繼續(xù)實施限地價、控房價、提品質(zhì)，堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院“房子是用來住的，不是用來炒的”定位及“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”決策部署，堅持租購并舉、加強供需雙效調(diào)節(jié)、引導(dǎo)市場理性競爭、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，提升人民群眾幸福感、獲得感。

北京市商品住宅用地供應(yīng)堅持規(guī)劃為引領(lǐng)、促進職住平衡、站城融合、產(chǎn)城融合，實現(xiàn)規(guī)劃引導(dǎo)高質(zhì)量發(fā)展。二批次集中供應(yīng)的43宗項目共涉及13個區(qū)。位于中心城區(qū)的有20宗，土地總面積約96公頃，占比為39%，其中朝陽區(qū)11宗，約42公頃;海淀區(qū)4宗，約17公頃;豐臺區(qū)3宗，約27公頃;石景山區(qū)2宗，約10公頃。位于平原新城及副中心的有17宗，土地總面積約102公頃，占比為42%，其中大興區(qū)2宗，約13公頃;副中心3宗，約11公頃;順義區(qū)2宗，約10公頃;昌平區(qū)4宗，約29公頃;房山區(qū)5宗，約30公頃;亦莊1宗，約9公頃。位于生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的有6宗，土地總面積約47公頃，占比為19%，其中門頭溝區(qū)2宗，約22公頃;懷柔區(qū)1宗，約8公頃;平谷區(qū)3宗，約17公頃。

北京第二批次供地通過“房地聯(lián)動、一地一策”，進一步加強精準調(diào)控，具體呈現(xiàn)以下特點：

特點一：土地供應(yīng)向保障性租賃住房傾斜，突出住房民生屬性，以人為本保障人民群眾住有所居。

今年6月，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(國辦發(fā)〔2021〕22號)中提出，各地區(qū)、各有關(guān)部門需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，著力解決新市民、青年人等群體住房困難問題。北京第二批次住宅用地從實際出發(fā)，通過集中建設(shè)和配建兩種方式進一步加大公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)。

43宗住宅用地中有3宗涉及共有產(chǎn)權(quán)住房，其中位于昌平區(qū)昌平鎮(zhèn)東環(huán)路和平谷區(qū)馬昌營鎮(zhèn)的2宗居住用地為純共產(chǎn)房地塊，豐臺區(qū)周莊子居住項目中1宗獨立地塊用于配建共有產(chǎn)權(quán)住房，共有產(chǎn)權(quán)住房建筑規(guī)模共計約16萬平方米，折合住房約1900套;有13宗位于中心城區(qū)、多點及副中心區(qū)域，毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通站點的項目配建保障性租賃住房，將面向符合條件的新市民、青年人等群體進行配租，總規(guī)模達到23.6萬平方米，折合住房約3600套;除配建保障性租賃住房外，本次還在石景山區(qū)首鋼項目中選擇了1宗獨立地塊建設(shè)公租房，建筑規(guī)模約3.59萬平方米，折合住房700余套。

除了對租賃住房配建總量提出要求外，掛牌文件還進一步明確了租賃住房的戶型比例及車位配比要求，強調(diào)租賃住房在布局、建筑密度、景觀環(huán)境、綠化，建筑外立面的風格、色彩、建筑材質(zhì)品質(zhì)等方面以及建筑單體內(nèi)公共空間的裝修標準、設(shè)備設(shè)施應(yīng)與項目其他住房保持基本一致。

特點二：進一步創(chuàng)新和完善掛牌競爭方式，嚴格控制溢價率。

北京二批次用地繼續(xù)實施商品住宅銷售價格承諾制，要求開發(fā)企業(yè)在土地競買環(huán)節(jié)提交《房屋銷售承諾書》。同時,積極響應(yīng)自然資源部最新調(diào)控要求，在綜合考慮項目所在圈層、房價水平、起始地價、競爭方式、周邊市場情況等因素的基礎(chǔ)上，合理確定土地溢價率，通過控房價、限地價，為企業(yè)預(yù)留合理利潤空間，通過設(shè)置相關(guān)住宅品質(zhì)要求、引入競建設(shè)方案等方式保證住宅建設(shè)品質(zhì)，促進房企不斷提升產(chǎn)品建設(shè)和運營管理水平，推動整個行業(yè)進入高質(zhì)量發(fā)展新階段。從公布的地價上限來看，二批次地塊的整體溢價率控制在了10%以內(nèi)，單宗溢價率不高于15%。

達到地價上限后，除繼續(xù)采取競政府持有商品住房產(chǎn)權(quán)份額、投報高標準商品住宅建設(shè)方案等競爭方式確定土地競得人外，北京二批次供地在競爭規(guī)則上進行了優(yōu)化和創(chuàng)新。

一是首次采取了以搖號方式確定競得人。二批次共有6個項目試點到達地價上限后通過搖號方式確定競得人。為防止搖號環(huán)節(jié)出現(xiàn)“馬甲”的情況，對于進入搖號環(huán)節(jié)的項目，掛牌文件明確要求土地成交后，在完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前，競得人及該宗地項目公司不得以任何直接或間接的形式將其股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關(guān)聯(lián)方。在競得人完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前，其他參與搖號的競買人及其關(guān)聯(lián)方不得以任何直接或間接的形式獲取競得人的股權(quán)或投資權(quán)益。

二是在大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0102-0208-6026、6020地塊中試點競“現(xiàn)房銷售面積”的競爭方式，達到地價上限后進入競報“現(xiàn)房銷售”面積程序，若宗地可出讓居住建筑規(guī)模全部競報為“現(xiàn)房銷售”，轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設(shè)方案投報程序。“現(xiàn)房銷售”標準按照《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號)執(zhí)行，“現(xiàn)房銷售”面積按地上出讓住宅部分計算，所在樓棟需整棟現(xiàn)房銷售?，F(xiàn)房銷售可實現(xiàn)購房人“所見即所得”，同時考慮到現(xiàn)房銷售將延長企業(yè)資金回籠周期，為保證住房品質(zhì)，試點項目在地價上限的設(shè)定上為企業(yè)預(yù)留出了合理的利潤空間。

特點三：進一步優(yōu)化營商環(huán)境，營造公開透明市場環(huán)境，引導(dǎo)企業(yè)理性競爭。

一是為有效引導(dǎo)市場預(yù)期，促進企業(yè)理性競爭,二批次地塊各類競爭上限隨地塊出讓公告一并向社會公布,房屋銷售指導(dǎo)均價可通過北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會公布的方式查詢，信息披露的及時和公開有利于企業(yè)提前開展經(jīng)濟測算。

二是掛牌文件顯示，市規(guī)自委將組織召開答疑會，幫助競買企業(yè)準確了解地塊各項要求、澄清模糊認識，引導(dǎo)企業(yè)在土地競買過程中理性決策。

三是高標準商品住宅建設(shè)方案投報時間由現(xiàn)場競價后第10個工作日調(diào)整為現(xiàn)場競價當日投報，將企業(yè)競買保證金占壓周期較之前縮短了約10個工作日,有效提高了資金使用效率。

四是土地出讓合同簽訂時間從以往的成交后10個工作日內(nèi)壓縮為成交當日“立等簽訂”合同，真正做到了讓企業(yè)少跑腿，提高了審批工作效率。

特點四：進一步細化、優(yōu)化高標準方案評分標準，引導(dǎo)住宅品質(zhì)提升。

為不斷提升城市發(fā)展質(zhì)量、人居環(huán)境、人民生活品質(zhì)、城市競爭力，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，努力建設(shè)國際一流的和諧宜居之都，促進碳達峰和碳中和目標實現(xiàn)，本次掛牌交易的商品住宅用地繼續(xù)設(shè)置最低品質(zhì)保障要求，未來住宅要實現(xiàn)綠色建筑二星級標準、采用裝配式建筑且裝配率達到60%、設(shè)置太陽能光伏或光熱系統(tǒng)。同時，為切實提升住宅品質(zhì)，增強人民群眾的幸福感、獲得感，本批次對高標準商品住宅建設(shè)方案評選內(nèi)容和評分標準進行了優(yōu)化，一是增加了跟人民群眾利益密切相關(guān)的“質(zhì)量保修”所占分值權(quán)重。二是為充分發(fā)揮建筑師在工程建設(shè)中的主導(dǎo)地位，全面提高建設(shè)工程質(zhì)量，增加了建筑師負責制所占分值權(quán)重。

二批次商品住宅用地中有36個項目設(shè)置了投報高標準商品住宅建設(shè)方案環(huán)節(jié)。

特點五：加強企業(yè)誠信管理，提高房企參與門檻，嚴格購地資金來源審查。

為嚴格落實自然資源部土地市場調(diào)控要求，堅持“房住不炒”定位，加強住房用地供應(yīng)管理，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，北京二批次供地進一步健全住宅用地市場準入機制，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地資金來源審查。

一是對土地競買人均設(shè)置了資格要求，明確競買人、聯(lián)合競買各方均須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，同一競買人及其控股的企業(yè)不得單獨或聯(lián)合參加同一宗地的競買。

二是嚴格購地資金來源審查。在參與土地競買前，由競買人提交關(guān)于購地資金合法、合規(guī)的承諾書，土地成交后，由土地競得人說明購地資金來源、提供相應(yīng)的證明文件。

三是加強企業(yè)誠信管理，對于存在提供虛假資質(zhì)證明、購地資金來源不符合要求、違反承諾內(nèi)容等行為，明確了相關(guān)懲戒措施、違約責任。如競得人存在違反相關(guān)自我承諾或存在相關(guān)違約行為，可取消其競得資格，競得人須承擔相應(yīng)的經(jīng)濟責任和法律責任，造成損失的，競得人應(yīng)負賠償責任。尚未簽訂出讓合同的競得人所交納的保證金不予退還;已簽訂出讓合同的競得人須以不少于出讓宗地保證金金額承擔違約責任，同時出讓人有權(quán)收回出讓宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)，競得人及其股東、控股的各個企業(yè)一年內(nèi)不得參加北京市土地市場競買活動，出讓人將競得人違約行為及處理結(jié)果向社會公告。

除發(fā)布第二批商品住宅用地公告外,今日市規(guī)劃自然資源委還對外公布了131宗年度擬供租賃住房用地項目信息。從公布情況來看，今年北京對于租賃住房用地的供應(yīng)力度前所未有，供應(yīng)總量達到歷年最高。在按照“一地一策”、“兩集中供地”要求有序組織商品住宅用地供應(yīng)的同時，通過進一步加大租賃住房用地，“雙管齊下”做好房地產(chǎn)市場調(diào)控，實現(xiàn)“房住不炒”。此外，在供應(yīng)計劃執(zhí)行上更加務(wù)實，將各區(qū)的任務(wù)指標全部落點落位，主動接受公眾監(jiān)督。項目的選址與生產(chǎn)生活空間結(jié)合也更加緊密，未來將可形成一批職住平衡、交通便利的活力社區(qū)。

關(guān)鍵詞： 北京 集中供地 供需雙效調(diào)節(jié) 房地產(chǎn)市場