專家認(rèn)為，結(jié)合上海此前的二手房價(jià)核驗(yàn)制度，將對二手房市場產(chǎn)生較大影響，可有助于抑制二手房價(jià)格過快上漲。

“緊急通知：上海自今日起，申請貸款金額，將參考買賣合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三者孰低作為貸款申請房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。”近日，一則上海二手房貸調(diào)整的消息在購房群中傳播。記者多方證實(shí)該消息為真，并已經(jīng)在執(zhí)行。

今后，上海買房是否會(huì)更難?貸款政策調(diào)整后影響幾何?

打擊陰陽合同

記者從銀行和房產(chǎn)中介處獲悉，近期上海二手房貸款落地時(shí)確有變動(dòng)，實(shí)行“三價(jià)就低”原則，并非是“買賣合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)”，而是“合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)”。

在實(shí)際交易中，這三者的價(jià)格各有差異，一般而言，評(píng)估價(jià)會(huì)低于市場價(jià)格。合同網(wǎng)簽價(jià)，是由購房者和賣房者雙方商定而成;銀行評(píng)估價(jià)由第三方評(píng)估公司評(píng)估所交易房產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值;涉稅評(píng)估價(jià)，即由房產(chǎn)交易中心評(píng)估的價(jià)格，所繳納的稅費(fèi)都是以交易中心評(píng)估價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)。

而在此前的二手房實(shí)際交易中，還存在大量的陰陽合同。所謂陰陽合同，就是賣家買家簽訂購房合同時(shí)把購房款拆分成“陰陽”兩個(gè)合同，分為“做高”和“做低”兩種，“陽合同”即為了應(yīng)付網(wǎng)簽的虛假價(jià)格合同。

“之前合同很多做低的，是為了避稅。新政策出來，就是變相不讓做低合同了。”某購房者對記者說。記者了解到，此前這樣的操作很常見，一般按房產(chǎn)中心評(píng)估的價(jià)格寫合同，其他的錢作為裝修補(bǔ)貼，合起來才是實(shí)際成交價(jià)。

這樣的操作也從房產(chǎn)中介得到印證。“就是做低房價(jià)，做低的部分以裝修補(bǔ)償款給房東。”有中介人士告訴記者。

做高房價(jià)可以幫助購房者申請到更多銀行貸款，降低首付壓力，而做低房價(jià)則可以減稅。

“比如以前400萬元的實(shí)際成交價(jià)，合同寫300萬元，另100萬元以裝修補(bǔ)償費(fèi)的現(xiàn)金形式給賣家。對于一些要購買大戶型房、稅費(fèi)加起來很高的群體，這樣操作很合算。”該中介人士表示，但最近新出了政策，需要三方評(píng)估，取最低價(jià)，銀行就是想多給你貸款也貸不了，必須按最低價(jià)。

某國有大行工作人員向記者確認(rèn)了這一原則，目前已開始實(shí)施，比起之前的貸款流程更為復(fù)雜。“8月6日我們銀行便開始按這一原則執(zhí)行，在貸款流程中，我們需要向交易中心問詢價(jià)格，一般而言，交易中心反饋的價(jià)格總是最低的，所以就按這個(gè)價(jià)格來幫客戶做貸款”。

“其實(shí)這次的‘三價(jià)合一’，針對的是二手房交易中的一些炒作行為。”在中原地產(chǎn)分析師盧文曦看來，一些炒房客可能會(huì)為了獲得更高杠桿，通過“陰陽合同”將房價(jià)做高，從而獲得更多的貸款;一些真正的剛需買家不會(huì)有意抬升網(wǎng)簽價(jià)格，反而會(huì)傾向做低房價(jià)，否則會(huì)繳納更多的稅，增加購房成本。

專家認(rèn)為，結(jié)合上海此前的二手房價(jià)核驗(yàn)制度，將對二手房市場產(chǎn)生較大影響，可有助于抑制二手房價(jià)格過快上漲，防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn)，并提高稅賦公平性。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，實(shí)際上“三價(jià)合一”或“三價(jià)就低”的政策，更多是從管控信貸額度和信貸秩序的角度出發(fā)。過去，銀行貸款方面出現(xiàn)了提高評(píng)估價(jià)變相多發(fā)放貸款的問題，從這個(gè)角度看，貸款方面也出現(xiàn)了各類亂象。所以，按照最低的價(jià)格來審批貸款，其實(shí)也是為了防范貸款無序的現(xiàn)象。就影響看，當(dāng)前上海二手住宅套均價(jià)大概為350萬元，信貸管控后，可貸的資金會(huì)減少。比如，過去可以貸款120萬元的，現(xiàn)在可能只能貸90萬元。因此，對一些違規(guī)的操作影響是比較大的。

銀行嚴(yán)查涉房融資

盧文曦認(rèn)為，今年以來出臺(tái)的認(rèn)籌規(guī)則、新房限售等調(diào)控內(nèi)容多針對新房市場，但上海是以存量房為主的市場，單一調(diào)控新房市場效果有限。7月份上海二手房交易量接近2.4萬套，交易行情仍比較活躍，二手房同比漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新房。因此，二手房同樣要加大管控力度，“一二手”調(diào)控協(xié)同才能穩(wěn)定整個(gè)樓市。此次“三價(jià)就低”樓市調(diào)控舉措直指二手房市場，也是切中了要害。

“穩(wěn)房價(jià)仍需持續(xù)用力，調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)。”7月28日，上海市發(fā)改委主任華源在作《關(guān)于上海市2021年上半年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告》時(shí)指出，今年上半年，上海市市場化新建商品房和二手存量住房成交量同比增速較一季度明顯回落，房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升的上漲勢頭初步回落。

今年以來，上海出臺(tái)多層面的樓市組合拳，顯示出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。在銀行貸款層面，7月上海銀保監(jiān)局連發(fā)24張涉房融資罰單，包括工農(nóng)中建交“五大行”等在內(nèi)的多家金融機(jī)構(gòu)累計(jì)被罰款1890萬元，再次敲響了涉房違規(guī)融資的“警鐘”。8月10日，交通銀行上海市松江支行因2020年該支行部分個(gè)人貸款變相用于購房等，上海銀保監(jiān)局根據(jù)相關(guān)規(guī)定對其責(zé)令改正，并處罰款30萬元。

同日，上海銀保監(jiān)局還對中國工商銀行上海市松江支行作出處罰。據(jù)披露，2020年11月，該支行某經(jīng)營性物業(yè)貸款變相用于購房;2020年12月，該支行某個(gè)人經(jīng)營貸款變相用于購房等，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，上海銀保監(jiān)局對其罰款共計(jì)50萬元。

“下一步將加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控，完善房地產(chǎn)企業(yè)三四線四檔融資管理規(guī)則，落實(shí)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理，堅(jiān)決查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購房。”7月22日，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光強(qiáng)調(diào)，將會(huì)同有關(guān)部門，進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任。

關(guān)鍵詞： 上海 樓市監(jiān)管 二手房價(jià) 核驗(yàn)制度