住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳日前發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的公開(kāi)征求意見(jiàn)。引人注目的是，與以往不同，這次公布的征求意見(jiàn)稿當(dāng)中沒(méi)有再提“取消公攤面積”或者“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。其意何在?本期“思與辨”就此展開(kāi)討論。

■主持人：王玥

■嘉賓：

趙嵩年(深圳大學(xué)城市治理研究院副研究員)

梁志勇(珊瑚數(shù)據(jù)<中國(guó)住房租賃智庫(kù)>CEO 深圳市公寓租賃行業(yè)協(xié)會(huì)專家委員)

傅子恒(市場(chǎng)資深研究人士 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士 高級(jí)經(jīng)濟(jì)師)

問(wèn)題不在公攤面積該不該收費(fèi)，而在消費(fèi)得不明不白

主持人：公攤面積為何會(huì)備受爭(zhēng)議?

傅子恒：公攤面積之所以備受爭(zhēng)議，原因有以下幾個(gè)方面：一是定義不清，公攤面積多少是合理的，多少是不合理的，沒(méi)有準(zhǔn)確定義和具體衡量;二是小區(qū)與小區(qū)、屋與屋之間差異較大，差異之下公攤面積衡量很難統(tǒng)一;三是在賣(mài)方市場(chǎng)條件下，開(kāi)發(fā)商可利用公攤面積進(jìn)行調(diào)控定價(jià)，實(shí)質(zhì)上就是變相漲價(jià)。

趙嵩年：當(dāng)下公攤面積并不是一個(gè)透明的消費(fèi)內(nèi)容。因此購(gòu)房者在意的并非公攤面積該不該收費(fèi)，而是消費(fèi)得不明不白，不知道自己的公攤面積來(lái)得是否合理。

梁志勇：公攤面積不等同于計(jì)價(jià)方式，它是客觀存在的并有一定合理性，應(yīng)進(jìn)一步明確其認(rèn)定原則、適用范圍及量化標(biāo)準(zhǔn)。

取消公攤面積是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程

主持人：此次《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見(jiàn)，“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的表述被剔除，該如何解讀?

趙嵩年：“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的表述被剔除，說(shuō)明取消公攤面積是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。取消公攤面積涉及許多問(wèn)題：公攤面積若取消，那取消的那部分面積由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?如果由物業(yè)來(lái)承擔(dān)，公攤面積的產(chǎn)權(quán)并不屬于購(gòu)房者，后期維護(hù)業(yè)主不滿意怎么辦?如果看似并非購(gòu)房者承擔(dān)，而實(shí)際是把成本算入購(gòu)房者的套內(nèi)面積內(nèi)，那購(gòu)房者就既沒(méi)有產(chǎn)權(quán)又增加了成本。如果是把成本算入購(gòu)房者的套內(nèi)面積中，同時(shí)產(chǎn)權(quán)又屬于購(gòu)房者，那如何核算也是一個(gè)新的需要解決的問(wèn)題。

梁志勇：市場(chǎng)上有四種計(jì)價(jià)方式可選，“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”只是其中的一種。本次剔除并不意味著取消“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，而是需要謹(jǐn)慎行事，多方考慮。若確定“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”為唯一方式，能解決新房信息不透明的問(wèn)題。

傅子恒：“套內(nèi)使用面積”是與上述“公攤面積”密不可分的概念。如果“公攤面積”現(xiàn)階段無(wú)法取消，那么以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易就很難實(shí)現(xiàn)。對(duì)購(gòu)房者而言，當(dāng)下需要更多關(guān)注的還是房屋質(zhì)量、居住環(huán)境、稅費(fèi)與價(jià)格條件等因素。

科學(xué)優(yōu)化與細(xì)化政策法規(guī)是保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的關(guān)鍵

主持人：在一蹴而就取消公攤面積并不現(xiàn)實(shí)的情況下，還有更好的方法保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益嗎?

梁志勇：進(jìn)一步明確公攤面積適用范圍及量化標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)購(gòu)房者樹(shù)立合理認(rèn)識(shí)。在《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告》中已明確，對(duì)每一套房屋的建筑面積、套內(nèi)面積及公攤面積都要求進(jìn)行公開(kāi)展示。一方面應(yīng)加強(qiáng)對(duì)不顯著標(biāo)明套內(nèi)面積的銷(xiāo)售行為予以監(jiān)督制止;另一方面，房屋租賃市場(chǎng)中應(yīng)規(guī)范因公攤面積導(dǎo)致的亂收費(fèi)問(wèn)題。

趙嵩年：在立刻實(shí)現(xiàn)取消公攤面積并不現(xiàn)實(shí)的情況下，應(yīng)當(dāng)做好過(guò)渡工作。通過(guò)法律法規(guī)統(tǒng)一厘清“建筑面積”“套內(nèi)面積”“公攤面積”等關(guān)鍵概念，明確公攤面積的范圍，劃定公攤面積的標(biāo)準(zhǔn)，明確公攤面積的產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公攤面積維護(hù)的責(zé)任主體。各種操作方案和標(biāo)準(zhǔn)的擬定及出臺(tái)，是當(dāng)前取消公攤面積從“不現(xiàn)實(shí)”轉(zhuǎn)為“現(xiàn)實(shí)”的前提。

傅子恒：不斷科學(xué)優(yōu)化與細(xì)化政策法規(guī)是保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的關(guān)鍵。在法規(guī)細(xì)化方面，具體可以考慮將其與開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的成本掛鉤;或結(jié)合房屋的不同品質(zhì)、不同性質(zhì)，適度將公攤面積與稅費(fèi)掛鉤，以此對(duì)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者進(jìn)行軟性引導(dǎo);而在小區(qū)公共設(shè)施、房屋質(zhì)量監(jiān)控方面，以及無(wú)序開(kāi)發(fā)與定價(jià)等方面，則需強(qiáng)化硬性約束，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

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