近幾年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷推出，市場變得更趨理性，個別開發(fā)商為了促進(jìn)銷售或增加利潤，不惜采取欺騙、虛假宣傳、簽訂陰陽合同、以次充好等違規(guī)手段，謀取利益，因而產(chǎn)生了不少購房糾紛，給置業(yè)者造成了損失。

買房子畢竟不像買快銷品，動輒幾百萬元、上千萬元資金的投入，一旦出現(xiàn)糾紛，是購房者財產(chǎn)與精神的雙重?fù)p失。在“3·15”國際消費者權(quán)益日來臨之際，深圳商報總結(jié)歸納出購房過程中常出現(xiàn)的各類花招和陷阱，并邀請業(yè)內(nèi)專家和專業(yè)律師為置業(yè)者答疑、支招，避免購房者落入花樣繁多的套路里。

陷阱一：夸大配套 虛假宣傳

案例

華潤某小區(qū)業(yè)主投訴項目在銷售期間，該項目在微信公眾號、宣傳單等官方宣傳資料均以“幼兒園、小學(xué)雙名校”的字眼對其學(xué)校配套進(jìn)行強化描述，銷售人員也通過明示、暗示等方式，甚至還邀請購房者參與華潤集團(tuán)與華陽小學(xué)聯(lián)合舉辦的活動，讓購房者深信小區(qū)配套小學(xué)就是名校華陽小學(xué)。

但交房時，客服回復(fù)“小區(qū)配套小學(xué)為名稱未最終確定的奧體東小學(xué)”，且表示“我司從未有過雙名校承諾”。當(dāng)有業(yè)主試圖查找公眾號早期的宣傳文章進(jìn)行舉證時，發(fā)現(xiàn)當(dāng)時提到“雙名校”的文章已被刪除。

避坑指南

廣東君田律師事務(wù)所主任黃志明表示，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

如果是開發(fā)商涉嫌虛假宣傳的話，購房者要在第一時間收集相關(guān)資料，找到開發(fā)商曾經(jīng)承諾的證據(jù)。首先要查看購房合同中是否有關(guān)于配套的約定，還要記得查看開發(fā)商在宣傳時所用的一些海報、樓書、冊頁、視頻等材料。如果購房合同中沒有作出相關(guān)規(guī)定且也沒有任何其他材料佐證的話，購房者維權(quán)成功的希望很小，因此，提醒購房者在簽合同時一定要注意查看合同中是否有相關(guān)的約定。

陷阱二：特價房背后套路多

案例

張姓業(yè)主看到中介消息，原價16000元-20000元/平方米的洋房，只要9980元/平方米，還不限樓層，于是交了5萬元定金，簽署的商品房認(rèn)購書上明確約定了總價和首付款金額。但簽合同時卻被銷售人員告知非一次性付款客戶需要再交24萬元才能網(wǎng)簽，且并未說明加收原因，只被告知不同意加錢就不給做網(wǎng)簽。

避坑指南

房地產(chǎn)專家表示，有些開發(fā)商抓住購房者喜歡貪便宜的心理，其實特價房“套路”多多，需格外小心。

所謂的特價是在提高了房子起初報價的基礎(chǔ)上，給出了各種虛假優(yōu)惠和折扣，“優(yōu)惠”過后的價格和房子實際價格相差無幾，甚至高于同等樓盤的房子價格。還有開發(fā)商利用饑餓循環(huán)營銷策略，打著“特價房限時搶購”的旗號，等這批特價房賣出后，新一輪的特價房又在市場上出現(xiàn)。

另外，還有開發(fā)商把品質(zhì)較差的房子做特價房處理。比如：房子位置較偏遠(yuǎn)，采光通風(fēng)不好，戶型結(jié)構(gòu)不合理，得房率較低，靠近高壓線、墳場、高架橋、化工廠等。購房者如果不去實地考察或者查證資料，很難發(fā)現(xiàn)這些不利因素。

陷阱三：樣板房障眼法易“迷眼”

案例

有購房者爆料稱其買了一套面積為133平方米的期房，當(dāng)時是沖著樣板房里展示的大廚房買的，沒想到交房時，廚房面積縮水一半。業(yè)主稱“眼下交付的廚房，看上去面積不足5平方米，目測僅樣板房的一半，另一半變成了消防通道。”

避坑指南

業(yè)內(nèi)專家提醒，一些開發(fā)商為了使空間看上去更加通透、視覺舒適，往往使用高亮度照明，并打通一些墻體，做成開放型廚房或透明式衛(wèi)生間，但實際居住并沒有這么好的體驗感。有的開發(fā)商甚至直接將樣板間做得比實際房間面積大一些，以誘導(dǎo)購房者購買。

華商林李黎(前海)聯(lián)營律師事務(wù)所舒衛(wèi)東律師表示，開發(fā)商在開發(fā)、銷售樓盤時應(yīng)本著誠信原則，相關(guān)單位應(yīng)加大監(jiān)管力度，購房者在購房前應(yīng)增加防范意識，擦亮眼睛，以防被漂亮的樣板間迷了眼。出現(xiàn)問題后可以依法進(jìn)行索賠或者訴訟，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

陷阱四：補充協(xié)議、陰陽合同連環(huán)陷阱

案例

李女士打新位于深圳市寶安區(qū)的清平華府小區(qū)，置業(yè)顧問要求包括李女士在內(nèi)的多位購房者簽訂購房合同，事后發(fā)現(xiàn)補充協(xié)議中的部分條款屬“霸王條款”。

買賣合同中關(guān)于付款和逾期的條約中公然提到：購房合同簽訂30日后，若房貸業(yè)務(wù)辦理不成功，根據(jù)購房面積大小，每逾期一天，開發(fā)商收取總房款的萬分之一作為違約金;若逾期超過60天，開發(fā)商有權(quán)解約，違約金為總房款的10%;在這期間，如果房價出現(xiàn)下跌，購房者還要賠償開發(fā)商的損失。多位購房者表示對此無法接受，向住建部門投訴。

避坑指南

在簽訂購房合同時，一些免除開發(fā)商責(zé)任、排除購房者主要權(quán)利的格式條款屬于“霸王條款”，購房者要警惕。律師認(rèn)為，雖然合同整體是成立并生效的，但是某個條款無效或者對購房者不發(fā)生法律效力，判斷權(quán)在司法機關(guān)。當(dāng)購房者實在無法履行合同約定，開發(fā)商依據(jù)條款進(jìn)行起訴，購房者可以反訴開發(fā)商主張合同條款無效，或者抗辯合同條款不成為合同的內(nèi)容。

除了“霸王條款”，購房合同還有很多貓膩：

1、合同主體認(rèn)定不明

購房者需注意，有時代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓摺?/p>

2、補充協(xié)議坑多要留心

在購房過程中，由于標(biāo)準(zhǔn)購房合同具有一定局限性，幾乎每個開發(fā)商都會要求購房者簽訂補充協(xié)議，其中關(guān)于不可抗力、分?jǐn)偨ㄖ娣e、裝修標(biāo)準(zhǔn)、房屋所有權(quán)證辦理時間、貸款、保修責(zé)任、開發(fā)商促銷承諾等問題都不能馬虎大意。

3、警惕“陰陽合同”

所謂“陰陽合同”是指當(dāng)事人出于規(guī)避法律或謀取利益的目的而對同一宗交易簽訂兩份內(nèi)容不一致的合同，一份提交給政府有關(guān)部門備案但并不實際履行，另一份僅為合同當(dāng)事人所掌握并約定照此履行交易。簽訂“陰陽合同”重則可能面臨罰款甚至刑罰，輕則無法取得高額貸款，再售時要承擔(dān)高稅費的風(fēng)險。

陷阱五：精裝修貨不對板、不達(dá)標(biāo)

案例

有置業(yè)者反映稱其購買的精裝房在交房時，屋內(nèi)墻紙空鼓、地板軟塌冒灰，業(yè)主查閱發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商標(biāo)明的單戶裝修費用高達(dá)43萬元，業(yè)主認(rèn)為標(biāo)價遠(yuǎn)高于實際花費。實際上，這樣的案例屢見不鮮，很多置業(yè)者購買的精裝房存在裝修減配、質(zhì)量不合格等問題，開發(fā)商宣傳可以“拎包入住”的精裝房，成了不少消費者的“驚裝房”。

避坑指南

專業(yè)律師提醒，購買帶精裝修的房子時，要警惕裝修材料以次充好、貨不對板，或者承諾的電器品牌不符等情況，在交房時要仔細(xì)核對和查驗。在保修期內(nèi)，可以找裝修公司維修并要求賠償損失。

但如果是房屋本身的質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，購房人首先向開發(fā)商提出維修，或者在自己維修完后，要求開發(fā)商承擔(dān)全部的修復(fù)費用和因為修復(fù)而給自身造成的合理損失。如果該質(zhì)量問題經(jīng)多次維修仍不能有效解決，并且影響到購房人的正常居住，購房人可以要求解除合同并要求開發(fā)商賠償損失。

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