今年全國兩會上，“取消公攤面積”登上熱搜，引發(fā)廣泛關(guān)注。

全國政協(xié)委員洪洋說，商品房銷售中附加公攤面積是普遍現(xiàn)象，最可怕的是公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束。

他建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。

實際上，“取消公攤面積”這一提法已經(jīng)成為近年來兩會關(guān)注熱點之一。公攤面積為何會備受爭議，有沒有合理性?該不該取消?今天我們就來探討下。

什么是公攤面積？

房屋公攤面積，是指分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

1995年，建設(shè)部頒布《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》(試行)(以下簡稱《分攤規(guī)則》)。其中指出，商品房買賣所簽訂的商品房購銷合同中，應(yīng)注明該商品房的套內(nèi)建筑面積(實得建筑面積)及應(yīng)合理分攤的公用建筑面積。

公攤面積主要包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房等。

對于公攤面積的處理，我國尚無明確法律法規(guī)出臺，因公攤面積的不明確，使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點。

盡管《分攤規(guī)則》明確公攤面積的組成、計算原則和分攤系數(shù)等，然而還是有人提出質(zhì)疑，即

杭州拱墅區(qū)的王先生向我們展示了他的商品房購房合同，上面寫了商品房的建筑面積、套內(nèi)面積和公攤面積。同時注明：該商品房共用部位見附件二。然而翻到附件二頁，“納入該商品房分攤的共用部位的名稱、面積和所在位置”后寫著“無”，并沒有明確說明公攤面積具體是哪些。

公攤面積背后利益空間巨大，易滋生諸多弊病

——公攤被挪作商用，本應(yīng)屬于業(yè)主的收益不知去向;公攤面積對應(yīng)的裝修費、物業(yè)費等易被重復(fù)征收。

拱墅區(qū)李女士說：“我們100平米的房子套內(nèi)才80平米，多余的20平米的錢付在哪兒了?而且房子還是精裝修，按3萬元一平米算，公攤部分的單價能和室內(nèi)精裝修的房價比嗎?感覺這錢花得不明不白。”

隨著房價攀升，公攤系數(shù)也水漲船高，徘徊于30%已是常態(tài)。據(jù)媒體報道，山東高密一個名為“貴賓首府”的樓盤，公攤系數(shù)竟高達52%，該小區(qū)也因此被稱為“史上最強公攤”小區(qū)。

公攤面積制度是怎么來的？

這項制度合不合理？

中國香港被認為是“公攤”的發(fā)源地，中國內(nèi)地的期房預(yù)售、賣公攤面積等模式，都是上世紀90年代借鑒自香港。但實際上，香港已于9年前正式廢除了公攤模式，在徹底取消前，也經(jīng)過了多年的各方爭論。

“在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現(xiàn)象。最可怕的是公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束。”

在履職過程中，全國政協(xié)委員洪洋發(fā)現(xiàn)公攤哪些面積、公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開發(fā)商“信口開河”，業(yè)主毫無申辯權(quán)利，“而百姓卻為它承擔了高額費用。”

公攤面積還衍生出一系列不合理收費

此外，，如物業(yè)費、取暖費都是按公攤后的面積收費，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出。公攤面積既然攤給了業(yè)主，那公攤面積所產(chǎn)生的收益(廣告、車位、會所、超市等收益)也應(yīng)當攤給業(yè)主?？墒聦嵅⒎侨绱耍珨偯娣e所產(chǎn)生的收益不知去了哪里。

因此，洪洋強烈建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。讓老百姓明白付費，放心購房，同時也化解業(yè)主與開發(fā)商諸多矛盾糾紛，促進社會和諧。

重慶取消公攤面積已有20年

直接以套內(nèi)面積售房

國內(nèi)有沒有取消公攤面積的先例?還真有，它就是重慶市。

重慶取消公攤面積已有20年，早在2002年，重慶市就通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，以地方規(guī)定的形式要求商品房現(xiàn)售和預(yù)售，都必須以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)。這使重慶成為了中國率先取消公攤面積，直接以套內(nèi)面積售房的城市。

為了讓這一規(guī)定得到更好的推行實施，重慶市還出臺規(guī)定，對不按套內(nèi)面積進行計價銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并將予以重罰。目前重慶市民和開發(fā)商已經(jīng)非常習慣于以套內(nèi)面積進行計價銷售的模式，執(zhí)行得比較到位。

去年在重慶渝北區(qū)照母山購房的尹先生說：“相較于重慶周邊的成都等城市，重慶的房價總體要低一些，而重慶的房子只算套內(nèi)面積，一般會小于同類型算上公攤面積的房子，這意味著購房者買房付出的錢，就要更少一些，這直接減少了購房者購房所需要的成本，讓購房者得到了更多的實惠。”

重慶取消公攤有特殊性

全國其他城市要因城施策

重慶市為什么能取消公攤面積?這要從重慶市的地形說起。

重慶是山城，在重慶市渝中區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長龍渝光看來，這也是讓重慶取消公攤面積，直接以套內(nèi)面積售房的一大誘因。“山城的地形地貌讓重慶的土地資源非常緊張，尤其是成為直轄市之后，大量的人口流入重慶，更顯住房和土地資源的緊缺，所以重慶的開發(fā)建設(shè)需要讓每一寸土地盡其所用，若以公攤面積進行計價銷售，有的開發(fā)商就會做大公攤面積來達到提升價格的目的，這侵害了購房者的利益，更浪費了土地資源。”

龍渝光認為，重慶直接以套內(nèi)面積進行計價售房，對于重慶的發(fā)展非常有利，“雖然有部分開發(fā)商會將公攤面積的成本折算進套內(nèi)面積的銷售價中，對比上海、杭州、成都等一二線城市，重慶的房價相對較低。”

對于全國其他城市是否需要取消公攤面積，龍渝光認為要因城施策，考慮到不同城市住宅產(chǎn)權(quán)(重慶部分住宅產(chǎn)權(quán)不同于杭州、成都等全國大部分城市，這里只有50年)、土地性質(zhì)以及房屋定價標準等多個因素，進行綜合研判之后，再做出判斷，不可貿(mào)然推行。

開發(fā)商觀點：

計費面積小了，單價會相應(yīng)提高

取消公攤的好處可能沒有大家想象的那么大

能不能取消公攤面積?一家房企市場人士表示，。首先，商品房一般是控總價的，計費面積小了，單價會相應(yīng)提高。

有人說按建筑面積，會存在貓膩，按套內(nèi)面積計算房價，信息會更透明等等。不過在杭州并不存在這種情況。杭州商品住宅的備案價，對建筑面積和套內(nèi)面積都是公示的，預(yù)售證出來后購房者就可以在網(wǎng)上查詢到了，購房合同上也會明確寫明。

第二，如果真的要嚴格按照套內(nèi)面積計算房價，那贈送面積這個概念其實也不應(yīng)存在。但事實上，如果取消贈送面積，購房者會很難接受。“很多項目算上設(shè)備平臺、陽臺半贈送、飄窗全贈送，實際可使用面積的得房率都有可能在100%。”

如果公攤部分不能賣錢了，開發(fā)商就會減少公攤。

不過也有人擔心，

上述房企市場人士表示否認，“由于市場化的競爭，為了產(chǎn)品競爭力，房企對于公攤一直都是盡量壓縮的”，但他也說明，“如果杭州的限價不變，同時改成了套內(nèi)面積計算，房企可能會傾向于不做贈送面積，公區(qū)裝修也會盡量簡單，畢竟這些都是成本。”

太小的公攤意味著小區(qū)品質(zhì)下調(diào)

另一位房企研究人員認為，很多購房者希望得房率越高越好，公攤越少越好。但實際上，，比如樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

專家觀點：

公攤面積雖廣為詬病

但也存在一定合理性

2018年，《新華每日電訊》就曾經(jīng)發(fā)表《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》。文章指出，公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使其在購房后需支出物業(yè)費、取暖費等更多成本。

公攤面積問題的關(guān)鍵，是規(guī)范企業(yè)行為和完善相關(guān)制度。

浙江大學國際聯(lián)合商學院數(shù)字經(jīng)濟與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林則認為，雖然公攤面積被廣為詬病，但其存在具有一定合理性。即便按照套內(nèi)面積計算，也會“羊毛出在羊身上”。在盤和林看來，

浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院副教授張燕江認為，在預(yù)售制下，建筑面積與實際使用面積之間存在感觀的差異，容易誤導(dǎo)消費者。其次，公攤面積不像室內(nèi)面積那么容易量出來，暗含較大的灰色空間。此外，公攤面積的衍生費用計算，也存在不合理現(xiàn)象。

但張燕江也指出，公攤面積是小區(qū)建設(shè)的必要組成部分。適度的公攤能夠增加小區(qū)居住舒適度，而且在市場競爭環(huán)境中，開發(fā)商并不會為了賺錢而故意增加公攤面積，這樣的房子因使用效率低不好賣。

“有些公攤是合理且必要的，比如樓棟增加了一部電梯，勢必會增加公攤。通過這次討論，民眾更應(yīng)該關(guān)注的，是如何推動公攤面積更加公開、透明。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進覺得，雖然取消公攤面積可以降低業(yè)主的經(jīng)濟支出，但一旦取消，公攤面積產(chǎn)生的費用支出誰來承擔?這才是問題的關(guān)鍵。

對于公攤面積的是與非，公攤面積合不合理?該不該取消?

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