今年全國(guó)兩會(huì)上，“取消公攤面積”登上熱搜，引發(fā)廣泛關(guān)注。

全國(guó)政協(xié)委員洪洋說(shuō)，商品房銷(xiāo)售中附加公攤面積是普遍現(xiàn)象，最可怕的是公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束。

他建議國(guó)家取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中，讓老百姓明白付費(fèi)，放心購(gòu)房。

實(shí)際上，“取消公攤面積”這一提法已經(jīng)成為近年來(lái)兩會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)之一。公攤面積為何會(huì)備受爭(zhēng)議，有沒(méi)有合理性?該不該取消?今天我們就來(lái)探討下。

什么是公攤面積？

房屋公攤面積，是指分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

1995年，建設(shè)部頒布《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(試行)(以下簡(jiǎn)稱《分?jǐn)傄?guī)則》)。其中指出，商品房買(mǎi)賣(mài)所簽訂的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同中，應(yīng)注明該商品房的套內(nèi)建筑面積(實(shí)得建筑面積)及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

公攤面積主要包括：大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房等。

對(duì)于公攤面積的處理，我國(guó)尚無(wú)明確法律法規(guī)出臺(tái)，因公攤面積的不明確，使其成為房地產(chǎn)交易過(guò)程中爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

盡管《分?jǐn)傄?guī)則》明確公攤面積的組成、計(jì)算原則和分?jǐn)傁禂?shù)等，然而還是有人提出質(zhì)疑，即

杭州拱墅區(qū)的王先生向我們展示了他的商品房購(gòu)房合同，上面寫(xiě)了商品房的建筑面積、套內(nèi)面積和公攤面積。同時(shí)注明：該商品房共用部位見(jiàn)附件二。然而翻到附件二頁(yè)，“納入該商品房分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、面積和所在位置”后寫(xiě)著“無(wú)”，并沒(méi)有明確說(shuō)明公攤面積具體是哪些。

公攤面積背后利益空間巨大，易滋生諸多弊病

——公攤被挪作商用，本應(yīng)屬于業(yè)主的收益不知去向;公攤面積對(duì)應(yīng)的裝修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等易被重復(fù)征收。

拱墅區(qū)李女士說(shuō)：“我們100平米的房子套內(nèi)才80平米，多余的20平米的錢(qián)付在哪兒了?而且房子還是精裝修，按3萬(wàn)元一平米算，公攤部分的單價(jià)能和室內(nèi)精裝修的房?jī)r(jià)比嗎?感覺(jué)這錢(qián)花得不明不白。”

隨著房?jī)r(jià)攀升，公攤系數(shù)也水漲船高，徘徊于30%已是常態(tài)。據(jù)媒體報(bào)道，山東高密一個(gè)名為“貴賓首府”的樓盤(pán)，公攤系數(shù)竟高達(dá)52%，該小區(qū)也因此被稱為“史上最強(qiáng)公攤”小區(qū)。

公攤面積制度是怎么來(lái)的？

這項(xiàng)制度合不合理？

中國(guó)香港被認(rèn)為是“公攤”的發(fā)源地，中國(guó)內(nèi)地的期房預(yù)售、賣(mài)公攤面積等模式，都是上世紀(jì)90年代借鑒自香港。但實(shí)際上，香港已于9年前正式廢除了公攤模式，在徹底取消前，也經(jīng)過(guò)了多年的各方爭(zhēng)論。

“在商品房銷(xiāo)售中附加公攤面積是全國(guó)普遍現(xiàn)象。最可怕的是公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束。”

在履職過(guò)程中，全國(guó)政協(xié)委員洪洋發(fā)現(xiàn)公攤哪些面積、公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧，只能由開(kāi)發(fā)商“信口開(kāi)河”，業(yè)主毫無(wú)申辯權(quán)利，“而百姓卻為它承擔(dān)了高額費(fèi)用。”

公攤面積還衍生出一系列不合理收費(fèi)

此外，，如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi)，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出。公攤面積既然攤給了業(yè)主，那公攤面積所產(chǎn)生的收益(廣告、車(chē)位、會(huì)所、超市等收益)也應(yīng)當(dāng)攤給業(yè)主?？墒聦?shí)并非如此，公攤面積所產(chǎn)生的收益不知去了哪里。

因此，洪洋強(qiáng)烈建議國(guó)家取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中。讓老百姓明白付費(fèi)，放心購(gòu)房，同時(shí)也化解業(yè)主與開(kāi)發(fā)商諸多矛盾糾紛，促進(jìn)社會(huì)和諧。

重慶取消公攤面積已有20年

直接以套內(nèi)面積售房

國(guó)內(nèi)有沒(méi)有取消公攤面積的先例?還真有，它就是重慶市。

重慶取消公攤面積已有20年，早在2002年，重慶市就通過(guò)了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，以地方規(guī)定的形式要求商品房現(xiàn)售和預(yù)售，都必須以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。這使重慶成為了中國(guó)率先取消公攤面積，直接以套內(nèi)面積售房的城市。

為了讓這一規(guī)定得到更好的推行實(shí)施，重慶市還出臺(tái)規(guī)定，對(duì)不按套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)價(jià)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并將予以重罰。目前重慶市民和開(kāi)發(fā)商已經(jīng)非常習(xí)慣于以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)價(jià)銷(xiāo)售的模式，執(zhí)行得比較到位。

去年在重慶渝北區(qū)照母山購(gòu)房的尹先生說(shuō)：“相較于重慶周邊的成都等城市，重慶的房?jī)r(jià)總體要低一些，而重慶的房子只算套內(nèi)面積，一般會(huì)小于同類型算上公攤面積的房子，這意味著購(gòu)房者買(mǎi)房付出的錢(qián)，就要更少一些，這直接減少了購(gòu)房者購(gòu)房所需要的成本，讓購(gòu)房者得到了更多的實(shí)惠。”

重慶取消公攤有特殊性

全國(guó)其他城市要因城施策

重慶市為什么能取消公攤面積?這要從重慶市的地形說(shuō)起。

重慶是山城，在重慶市渝中區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)龍渝光看來(lái)，這也是讓重慶取消公攤面積，直接以套內(nèi)面積售房的一大誘因。“山城的地形地貌讓重慶的土地資源非常緊張，尤其是成為直轄市之后，大量的人口流入重慶，更顯住房和土地資源的緊缺，所以重慶的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要讓每一寸土地盡其所用，若以公攤面積進(jìn)行計(jì)價(jià)銷(xiāo)售，有的開(kāi)發(fā)商就會(huì)做大公攤面積來(lái)達(dá)到提升價(jià)格的目的，這侵害了購(gòu)房者的利益，更浪費(fèi)了土地資源。”

龍渝光認(rèn)為，重慶直接以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)價(jià)售房，對(duì)于重慶的發(fā)展非常有利，“雖然有部分開(kāi)發(fā)商會(huì)將公攤面積的成本折算進(jìn)套內(nèi)面積的銷(xiāo)售價(jià)中，對(duì)比上海、杭州、成都等一二線城市，重慶的房?jī)r(jià)相對(duì)較低。”

對(duì)于全國(guó)其他城市是否需要取消公攤面積，龍渝光認(rèn)為要因城施策，考慮到不同城市住宅產(chǎn)權(quán)(重慶部分住宅產(chǎn)權(quán)不同于杭州、成都等全國(guó)大部分城市，這里只有50年)、土地性質(zhì)以及房屋定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等多個(gè)因素，進(jìn)行綜合研判之后，再做出判斷，不可貿(mào)然推行。

開(kāi)發(fā)商觀點(diǎn)：

計(jì)費(fèi)面積小了，單價(jià)會(huì)相應(yīng)提高

取消公攤的好處可能沒(méi)有大家想象的那么大

能不能取消公攤面積?一家房企市場(chǎng)人士表示，。首先，商品房一般是控總價(jià)的，計(jì)費(fèi)面積小了，單價(jià)會(huì)相應(yīng)提高。

有人說(shuō)按建筑面積，會(huì)存在貓膩，按套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)，信息會(huì)更透明等等。不過(guò)在杭州并不存在這種情況。杭州商品住宅的備案價(jià)，對(duì)建筑面積和套內(nèi)面積都是公示的，預(yù)售證出來(lái)后購(gòu)房者就可以在網(wǎng)上查詢到了，購(gòu)房合同上也會(huì)明確寫(xiě)明。

第二，如果真的要嚴(yán)格按照套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)，那贈(zèng)送面積這個(gè)概念其實(shí)也不應(yīng)存在。但事實(shí)上，如果取消贈(zèng)送面積，購(gòu)房者會(huì)很難接受。“很多項(xiàng)目算上設(shè)備平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送、飄窗全贈(zèng)送，實(shí)際可使用面積的得房率都有可能在100%。”

如果公攤部分不能賣(mài)錢(qián)了，開(kāi)發(fā)商就會(huì)減少公攤。

不過(guò)也有人擔(dān)心，

上述房企市場(chǎng)人士表示否認(rèn)，“由于市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)，為了產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，房企對(duì)于公攤一直都是盡量壓縮的”，但他也說(shuō)明，“如果杭州的限價(jià)不變，同時(shí)改成了套內(nèi)面積計(jì)算，房企可能會(huì)傾向于不做贈(zèng)送面積，公區(qū)裝修也會(huì)盡量簡(jiǎn)單，畢竟這些都是成本。”

太小的公攤意味著小區(qū)品質(zhì)下調(diào)

另一位房企研究人員認(rèn)為，很多購(gòu)房者希望得房率越高越好，公攤越少越好。但實(shí)際上，，比如樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水。

專家觀點(diǎn)：

公攤面積雖廣為詬病

但也存在一定合理性

2018年，《新華每日電訊》就曾經(jīng)發(fā)表《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》。文章指出，公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂，不僅會(huì)讓消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)需支付更多房款，更使其在購(gòu)房后需支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。

公攤面積問(wèn)題的關(guān)鍵，是規(guī)范企業(yè)行為和完善相關(guān)制度。

浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤(pán)和林則認(rèn)為，雖然公攤面積被廣為詬病，但其存在具有一定合理性。即便按照套內(nèi)面積計(jì)算，也會(huì)“羊毛出在羊身上”。在盤(pán)和林看來(lái)，

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院副教授張燕江認(rèn)為，在預(yù)售制下，建筑面積與實(shí)際使用面積之間存在感觀的差異，容易誤導(dǎo)消費(fèi)者。其次，公攤面積不像室內(nèi)面積那么容易量出來(lái)，暗含較大的灰色空間。此外，公攤面積的衍生費(fèi)用計(jì)算，也存在不合理現(xiàn)象。

但張燕江也指出，公攤面積是小區(qū)建設(shè)的必要組成部分。適度的公攤能夠增加小區(qū)居住舒適度，而且在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商并不會(huì)為了賺錢(qián)而故意增加公攤面積，這樣的房子因使用效率低不好賣(mài)。

“有些公攤是合理且必要的，比如樓棟增加了一部電梯，勢(shì)必會(huì)增加公攤。通過(guò)這次討論，民眾更應(yīng)該關(guān)注的，是如何推動(dòng)公攤面積更加公開(kāi)、透明。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)覺(jué)得，雖然取消公攤面積可以降低業(yè)主的經(jīng)濟(jì)支出，但一旦取消，公攤面積產(chǎn)生的費(fèi)用支出誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?這才是問(wèn)題的關(guān)鍵。

對(duì)于公攤面積的是與非，公攤面積合不合理?該不該取消?

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