最近我所—北京京云律師事務(wù)所接到一個咨詢，業(yè)主張先生來律所咨詢 “售后包租”法律問題。

他的情況是這樣的：2017年張先生在昆山與某置業(yè)有限公司簽訂商鋪買賣合同并簽訂售后委托租賃的12年的返租合同。開發(fā)商承諾購買該商鋪后開發(fā)商負(fù)責(zé)統(tǒng)一裝修，找商家入住、對外出租等一切事宜。前三年的租金由開發(fā)商收取后進(jìn)行商場的前期運(yùn)營、建設(shè)及維護(hù)工作，后9年的租金根據(jù)約定全部分給產(chǎn)權(quán)人。

如果能按照合同的約定實施，這當(dāng)然是一筆很不錯的買賣。于是很多人紛紛購買該商鋪，有的全款有的貸款。

按照合同約定，本應(yīng)2017年年中交房，但是已經(jīng)過了整整一年時間，該商鋪仍然處于毛坯狀態(tài)。很多貸款業(yè)主并沒有交房，當(dāng)然，“返租”更沒有履行。所有業(yè)主都遭受了不同程度的損失。

那么，什么是“售后包租”呢?售后包租面臨哪些風(fēng)險?想投資“售后包租”該如何規(guī)避這些風(fēng)險?

?一、什么是售后包租?

商鋪售后包租，是指擁有商鋪權(quán)利(包括所有權(quán)或使用權(quán))的主體，在出售商鋪產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)時與買受人約定，出售后的一定年限內(nèi)，由出售人以受托經(jīng)營或代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的部分租金或返利預(yù)先沖抵部分售房價款，或每年支付一定比率回報。售后包租有多種形式，包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等等，但其共同點(diǎn)是都以承諾一定比例的租金回報的方式吸引買家入場。

像現(xiàn)在市場上宣傳的，“五年包租，租金回報24%”“十年包租，年回報9%”“一鋪何止養(yǎng)三代”……這些都是 “售后返租”的廣告。

二、售后包租存在哪些風(fēng)險?

看上去像是“天上掉餡餅”的美事怎么就能砸到自己腦袋上呢?仔細(xì)想想，這里面是存在很大風(fēng)險的。

目前國內(nèi)“售后包租”表面上是開發(fā)商以高回報、低風(fēng)險的承諾促銷商鋪或商品房，從而加快資金的回籠。而實質(zhì)卻是開發(fā)商用這種看上去收益很高的方式快速套取現(xiàn)金的一種財務(wù)技巧。

性質(zhì)嚴(yán)重的售后包租可能構(gòu)成非法吸收公眾存款罪。

最高人民法院《關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條第(一)款規(guī)定：“不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，將以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。”其中，“不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容”、“不以房產(chǎn)銷售為主要目的”為觸犯該罪名的核心構(gòu)成要件。若開發(fā)商與購房人之間不存在真實房屋產(chǎn)權(quán)交易，或者開發(fā)商明顯以融資為目的而非銷售房產(chǎn)為目的進(jìn)行售后包租的，存在被認(rèn)定為刑事犯罪的風(fēng)險。

三、售后包租類的商品房通常發(fā)生的問題

1.合同訂立時開發(fā)商未取得房屋預(yù)售許可證或房屋未竣工、無法竣工驗收的合同風(fēng)險。

投資者一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未取得房屋預(yù)售許可證或發(fā)現(xiàn)存在房屋未竣工、無法竣工驗收的可能性，應(yīng)當(dāng)提高警惕，切勿在高回報的誘惑下簽訂購買合同。

2.售價虛高，回報落空。開發(fā)商在“售后包租”過程中抬高售價，用高額返回租金吸引投資者，但一旦開發(fā)商破產(chǎn)或者出現(xiàn)資金問題，其返租承諾或回報率可能無法實現(xiàn)，投資者預(yù)期租金收益很難保證，可能蒙受重大經(jīng)濟(jì)損失。

3.資金挪用。一般由于開發(fā)商資金緊張，才采用包租套現(xiàn)開發(fā)模式，一旦融資成功，可能并不真正用到開發(fā)的房產(chǎn)上，而是挪做他用。作為投資人，將要面臨由此而產(chǎn)生的諸如開發(fā)商出現(xiàn)資金斷鏈不能如期交房，甚至造成爛尾工程，甚或是卷款而去的法律風(fēng)險。

4.售后包租行為可能被定性為非法集資，導(dǎo)致合同無效的風(fēng)險。

個人或者房地產(chǎn)開發(fā)商，以虛構(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)項目或者以實際已無法完成的項目為幌子，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的。此時，由于并不存在真實的商業(yè)地產(chǎn)項目或者由于開發(fā)商的經(jīng)營狀況惡化而使項目無法完成，進(jìn)而使合同中約定的產(chǎn)權(quán)取得、租賃等合同目的無法實現(xiàn)，那么合同中約定的“高額回報”就成犯罪手段，因此通常會被認(rèn)定為非法集資行為。

5. 租金水平變化導(dǎo)致的購房者違約的風(fēng)險。由于售后包租模式中，約定的租賃合同期限一般較長，并且對租金的約定明確并且穩(wěn)定，并未隨著市場經(jīng)濟(jì)的變化而變化。但是隨著時間的延長，商業(yè)地產(chǎn)的租金一般會發(fā)生較大的變動，如果租金增長過快，那么購房者勢必將要權(quán)衡履約和違約的成本大小，如果違約的損失小于實際租金收益的話，那么購房者很可能要求解除包租合同，收回房屋而另行尋租。由于商業(yè)地產(chǎn)項目的購房者數(shù)量較多，一旦出現(xiàn)購房者群體違約現(xiàn)象的話，將對開發(fā)商的資金及經(jīng)營情況造成巨大的影響。

6.開發(fā)商或經(jīng)營者破產(chǎn)的風(fēng)險。此類開發(fā)商或經(jīng)營者由于資金體外循環(huán)多，如某一地出現(xiàn)難以克服的問題，有可能會為脫身而尋求主動破產(chǎn)，將矛盾轉(zhuǎn)給當(dāng)?shù)卣蜕鐣?。由于該種企業(yè)在清算中因賬目混亂，可能連審計都不一定能理得清頭緒，故民事責(zé)任方面對責(zé)任人的追責(zé)異常困難，與業(yè)主的情緒和想象間存在嚴(yán)重的差距。

7.經(jīng)營風(fēng)險。眾所周知，“售后包租”多出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)銷售中，住宅可以轉(zhuǎn)手賣掉，但是經(jīng)營失敗后的產(chǎn)權(quán)商鋪便會無人接盤。一旦經(jīng)營出現(xiàn)了問題，開發(fā)商早已套現(xiàn)并獲取了豐厚的利潤，經(jīng)營者也可以臨時退租，最終的風(fēng)險將會留給商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。

8.市場、政策風(fēng)險。當(dāng)包租房過多，超出市場需求時，勢必導(dǎo)致收益減少;政府政策變化也會帶來風(fēng)險，如銀行利率的調(diào)整，如果利率調(diào)高會直接造成購房人按揭還款壓力增大。

9.合同風(fēng)險。中介公司或租賃公司不履行包租協(xié)議也是售后包租一大風(fēng)險，這種風(fēng)險主要是由于投資人對違約責(zé)任沒有約定或約定責(zé)任太小，使其違約成本太低造成的。

四、專業(yè)律師針對性分析真實案例

回到本案中業(yè)主張先生是典型的受開發(fā)商“售后包租”承諾的誘騙，最終因開發(fā)商履行不能導(dǎo)致?lián)p失慘重。但我們詳細(xì)分析了張先生與開發(fā)商簽訂的《商品房購銷合同》，就目前張先生合同履行的狀態(tài)發(fā)現(xiàn)還有很大的轉(zhuǎn)機(jī)，可以挽回張先生的損失。下面根據(jù)《商品房購銷合同》提出幾點(diǎn)可行性的建議：

1.開發(fā)商逾期交房問題

根據(jù)《商品房購銷合同》第九條第二款約定出賣人逾期超過30日，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起20天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之(該比率應(yīng)不小于第(1)項中的比率)的違約金。

該約定規(guī)定了開發(fā)商延期交房30日以上者則業(yè)主有權(quán)要求解除合同，并主張違約金。閱讀《商品房購銷合同》與《商鋪委托經(jīng)營管理合同》后，大家或大多業(yè)主對該條款大家都會有疑問：

1)已經(jīng)簽署了《商鋪委托經(jīng)營管理合同》就不存在實際交房問題，開發(fā)商會主張已經(jīng)實際交房，現(xiàn)在雙方履行的是《商鋪委托經(jīng)營管理合同》。

北京京云律師事務(wù)所認(rèn)為：根據(jù)《商品房購銷合同》第十一條交接商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

《合同補(bǔ)充協(xié)議》第六條采取銀行按揭付款方式的，必須由出賣人代辦房產(chǎn)權(quán)證。如買受人采取一次性支付辦理房屋交房手續(xù);買受人委托出賣人辦理房產(chǎn)權(quán)證的，簽署《房屋交接單》，繳納維修基金和辦證預(yù)交費(fèi)用，并已提供辦證所需全部材料后，方視為買受人履行了辦理房屋交付手續(xù)。

根據(jù)《商品房購銷合同》第十一條規(guī)定，雖然約定了返租協(xié)議，但是根據(jù)購銷合同規(guī)定開發(fā)商依然有交房的義務(wù)，且交房時必須出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

對于業(yè)主張先生這類選擇銀行按揭付款方式的業(yè)主，張先生只繳納了2萬元的辦證預(yù)交費(fèi)用。但根據(jù)《合同補(bǔ)償協(xié)議》第六條約定張先生必須在簽訂房屋交接單》，繳納維修基金和辦證預(yù)交費(fèi)用后視為完成了交房手續(xù)。

因此，我們可以主張開發(fā)商未實際交房，且已超過30日，業(yè)主是有權(quán)主張退房以及延期違約金。

2)第二個疑問是《商品房購銷合同》第九條第二款約定的業(yè)主選擇退房后的違約金為買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金。

張先生已繳納24萬首付款，根據(jù)合同約定，開發(fā)商延期一年交房現(xiàn)違約金為2400元。

北京京云律師事務(wù)所認(rèn)為：該條款對開發(fā)商違約約定過于偏低，根據(jù)法院指導(dǎo)口徑以及真實案例指導(dǎo)，在開發(fā)商違約金約定過低的情況下，業(yè)主可向開發(fā)商主張同地段同期房屋租金作為開發(fā)商違約金賠償。

2.已交房，開發(fā)商逾期辦證問題

根據(jù)《商品房購銷合同》第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，出賣人按已付房價款的銀行同期活期存款利息，向買受人支付違約金。

北京京云律師事務(wù)所認(rèn)為開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證，可以依據(jù)該條款向開發(fā)商主張逾期辦證違約金。

3.京云律師建議

1)此類受害者成群體性，建議受損業(yè)主組成集體性業(yè)主維權(quán)團(tuán)隊，可參考“羅伯特議事規(guī)則”組織健康、高效的業(yè)主維權(quán)團(tuán)隊。

2)以業(yè)主維權(quán)團(tuán)隊名義和開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商談判;或委托集體性房產(chǎn)維權(quán)經(jīng)驗豐富的專業(yè)律師團(tuán)隊介入與開發(fā)商進(jìn)行談判，爭取更大的合法權(quán)益。

3)若協(xié)商、談判進(jìn)展無果，可委托專業(yè)律師通過法律訴訟方式主張其合法訴求。